こんにちは。

コロナ禍が落ち着きはじめた今日ですが、コロナ緊急事態を経験して改めて思ったことがあります。

『収入リスク』です。

観光業、飲食業の方は痛感していると思いますが、サラリーマンだって同じことです。

いつ、サラリーマンの給与収入が激減するかわかりませんので、リスクヘッジをするべきですね。

リスクヘッジの一つとしては、収入源を複数持つことです。

アパレル用語に『6ポケット』という言葉があります。

これは、一人の子供に対して、6つのポケット(財布)があるという意味で、父、母、祖父、祖母、義理祖父、義理祖母の財源があることを示しています。

サラリーマンであっても、いくつかの収入ポケットを持つ事で収入が安定して、余裕ある生活が送れる訳です。

株式投資や不動産投資、副業などたくさんの収入を得るための手段があり、不動産投資は、その中の一つとして認識されています。

「サラリーマン大家さん」「金持ち父さん、貧乏父さん」など書籍も多く出版されており、気軽始めることが出来る安定した投資のイメージがあります。

しかし、投資なのでリスクは当然あります。

 

例えば、ワンルームマンション投資です。

シミュレーションを見ると当然、毎月黒字ですが、利益は僅かです。

入居者がいても、利益が僅かなのです。

空室になったら、即持ち出しになり、赤字です。

将来の年金の足しになりますと言うかもしれませんが、ローンを完済した時は、築何十年になっているでしょうか?

 

私は、不動産投資を始める時に考えたことは、リスクヘッジです。

所有物件は、1戸より4戸の方がリスクは少ないです。

多い方が空室が1戸出たときの赤字リスクは少ないのです。

 

次にアパート、マンションと言っても、さまざまなリスクがあります。

火災、自殺、家賃滞納、不法占拠、老朽化など建物は、リスクだらけですが、土地は残ります。

土地の評価額が高く、地形の良い土地であれば、万が一の時は、建物を解体して土地を売却する事で売却代金を得ることができます。

比較的土地が広ければ、土地の評価額は高くなり、銀行の担保評価も良くなります。

 

以上の事から、私が考えた最初に購入すべき物件は、木造、軽量鉄骨の1棟6戸で土地評価価格が購入価格の7割以上あるものが良いと思います。

ほど良く、空室リスクを抑えつつ、銀行も融資をしやすい価格帯なります。

逆にほぼ土地値の物件は、入居状況や建物に問題がありそうなので、売主の売却理由をしっかりと確認する必要があるかもしれません。