前回の反省

前回のコラム「築古戸建のリアル」は築古戸建の具体的な経費率を公開しました。

 

戸建が正義みたいな書き方をしましたが、業者に全部依頼する感じだと修繕に金が掛って儲からないというのは正しいと思います。

 

基本、汗かく&頭を使わないと投資では成功しませんが、特に戸建投資は頭より汗をかかないといけません。

自主管理で修繕を格安で出来るチーム作りなどが出来るという前提でそういう努力をしないと戸建投資は儲からないので楽して稼ぎたい方はやるべきではないと思います。

 

では本題に入ります。

理想的なサラリーマン卒業方法を私なりに考えますので、紹介したいと思います。投資するのは物件ではなく、自分自身という攻めたサラリーマン卒業作戦です。

あくまでも私見です。

特に若い世代のサラリーマン卒業を目指す大家さん向けの内容です。

 

私のサラリーマン卒業事例

私のサラリーマン卒業はかなり特殊です。

いまの私の規模は戸建24戸満室家賃年収1,550万円、CF年830万円です。

実際に手元に残り使える金は年間300万円強です。

 

この規模では、20代でのサラリーマン卒業は絶対無しだと思っています。

正直、マイホームをシェアハウスにする

カイジハウス作戦なんて焼け石に水ですw

 

サラリーマン卒業するとすれば、いまの手残りの1.5倍~2倍程度で辞めるのかなと思います。

多分、いまから2,3年は続ければ達成出来そうな数字です。

筋肉質な状態で辞めるのが王道な気がしています。

 

なぜ不動産収入が少ないにも関わらず辞めれるのかというと、訪問介護事業のオーナーだからです。

現在、社員7名を抱えており、営業利益は今期800万円程度を見込んでおります。

そこから給料が取れるから大丈夫だというのがほんとのところです。

ただ私の給料分で利益が半減しますので、立て直しが必要になります。

 

一時期緊急事態宣言後売上が下がりましたが、いまは持ち直し過去最高益を更新しています。

また介護事業も社員を新規で雇い全員に社宅を用意したり、車を買うなどをやりすぎで手元資金がカツカツでしたが、コロナ融資で1,500万円の融資が下りましたので、手元資金も回復しており経営がだいぶ安定してきました。 

サラリーマン卒業後も介護の会社からも給料として、月25万円程度とカイジハウスを8万円で借り上げてもらう予定です。社会保険も入れるので安心です。

そのため、いまの家賃規模でもサラリーマン卒業を出来たというのが本音です。

実情をジュニアさんのように感づいていた方が多いと思います。

 

しかし、サラリーマンをしながら不動産とは別の副業を持っている方はほとんどいないので全く参考にならないだろうなと思います。

もし私が不動産賃貸業のみでやっていたらどうするのかを考えてみたいと思います。

 

経験を積める転職をする

いまの家賃収入で暮らしていくというのは厳しいですが、、勤務先のメーカーは退職します。

辛うじて生活できる規模は維持出来る規模になった大家さんは転職すべきという考えを持っています。

 

転職先は、不動産賃貸業で生きていく上で、不動産経験と人脈を得れる仕事です。

色々な選択肢があると思いますが、不動産会社、家賃保証会社、不動産情報サイト(SU●MO、Aホーム、ホー●ズ、楽侍、建美家)、金融機関(銀行は転職で入るのは難しいので、ノンバンク)、建設業などの営業マンになるというのが王道だと感じています。

 

また不動産会社といっても、顧客の種類(実需・投資家・地主・法人)、業務内容(売買・賃貸・管理・開発)、取扱物件(戸建・区分・一棟レジ・商業ビル)などなど様々な仕事があると思います。

 

私がやりたいなと思うのは、たくさんありますので、紹介したいと思います。

 

私が転職したい仕事

①開発系の仕入れ営業

開発系の営業が面白そうなイメージです。

土地を仕入れて新築して販売するというのは、かなりの法的な知識や経験が必要で中古物件の仲介だけするよりも難易度が高く、修行には良いと感じています。

ただ求人が少ないのと未経験者を採用するのかといわれると厳しいそうな気がしています汗

新卒の時に面接すら行けずエントリーシートであべしされた財閥系デベで働いで合コン無双するのが夢です。

 

②商業ビル仲介

10年以内に一等地にビルを持ちたい野望がありますので、その現場を見たいです。想像もつかない世界です。

ビルを売る筋トレ女子と一緒に働きたいです‼

 

③不動産投資情報サイトの営業マン

投資家向けポータルサイトの某社のことは少し詳しいです。

日ごろの善行の積み重ねにより「感謝祭」なるイベントに招待して頂いたことがあります。

 

その会社の営業マンは営業先の不動産会社から「you 買っちゃいなよ」と誘われることが多いそうです。

信頼度が高い素晴らしい会社でありますので、ぜひ入社したいです。

不動産会社へ営業に行き、物件を買うというのは、かなりおいしいと思います。

ただ実際に不動産売買に関わるわけではないので、不動産取引の深い経験を積みにくいというのが難点です。

不動産業界というよりはITベンチャーだと思って入ってくる高学歴の若い方が多い印象です。

また別の会社になりますが、SUU●Oは契約社員採用もありますので、採用難易度が低く職歴が弱い方も転職して物件買えるかもです。

 

 

以上、私がやってみたい仕事です。

どれも若い方向けな気がしますのですので、中高年向けの求人も紹介します。

 

おススメは小西建託です。

35年一括借り上げ安心感を与えて情弱の地主さんにコストパフォーマンスが高いアパートを販売する社会的に素晴らしい会社です。

私の知り合いに40過ぎで早期退職金を貰って大手メーカーを退職して、小西建託に転職されて経験を積まれた方がいらっしゃいます。その方は大成功されてメガ大家さんになっています。

地主さんには中高年の方が安心してもらいやすいのか、40歳オーバーでも積極採用している印象です。

平均年収871万円とかなりの高給ですので、営業力があれば、かなり稼げると思います。

 

転職についての私見

タイミングが特に重要だと思います。

そのタイミングというのは、大家業である程度食えるという状況です。

特に不動産会社は結構ブラックな傾向があり、勤務時間が長くなります。また不動産会社は休みが被るので、有休を取らないと内見や決済出来せん。そのため、転職したら、しばらく物件が買えなくなる可能性があります。

サラリーマン卒業がある程度見えてきて、ギリギリ生活できる規模以上ぐらいでの転職をおススメします。

また初めからそういう会社入ればいいという意見もありますが、個人的にはあまり賛成しません。

私自身の経験として、いまの職場がかなりのホワイト企業で不動産に充てれる時間が多かったことがほんとによかったと感じています。メーカー系は給料はそこそこですが、労働負荷は重くないのでおススメです。

始めは、大手企業や公務員などで属性とゆとりを持った状態で不動産投資をある程度進めて、在職中に宅建を取って転職して経験を積み、サラリーマン卒業という流れが私が考える最強の勝ちパターンです。

 

コラムニストの方々を見てもそういう方は多いです。

例えば、婿さんは、商社から年収半減にも関わらず不動産仲介会社で経験を積んでから専業大家になっております。またおまわり大家さんは警察官から家賃保証会社、アンダーズさんは銀行員から不動産会社へ転職されております。

 

なおなぜ

貴様(おまわり大家さんから借用)は転職しないのか

といわれると、ほんとは数年前から画策しました。

しかし、大家業以外にも介護事業などの経営も抱えており大津から離れられないこと、いまの状態で忙しい会社に転職するのは時間的にも精神的にも限界に達するだろうと想像しましたので、断念しました。

コツコツサラリーマンで稼ぐより、一気に稼ぎたいという気持ちも大きいです。

サラリーマン卒業後は宅建業者になりますが、未経験で突撃するのは危険な気はしており、どこかで修行すべきだとは感じていますが、鉄骨渡りでいくしかないです。

しばらくは自信が出るまでは、片手で取引に限定して相手業者の重説の作成や物件調査にかばん持ちで同行させてもらう作戦などを考えています。

 

まとめ

我々がサラリーマン卒業するのは不動産賃貸のプロとして生きていくことだと思います。

そのためには、転職により給料をもらいながら深い経験を積むということをしないのは勿体ないのかなと感じています。

その経験が専業大家になった時の地盤になるのではと感じています。

 

また私も事業を潰した時は、再就職を考えております。

その時は真っ先に

楽侍(仮名)の営業職に

応募したいと思います。