前回の反省

前回のコラム「理想的なサラリーマン卒業戦略 人生フルベット作戦」では、いきなり専業大家を目指すのではなくまずは、サラリーマン卒業するためのステップとして不動産を学べる会社に転職し、経験を積んでから辞めるべきではという見解を紹介しました。

 

実際そうされているコラムニストの方も多く、給料もらいながら勉強するというのは効果的だと感じています。

しかし、そこまでしたいという方は少ないです。

あくまでも私見ですが、体を張って経験を積んだ方が手堅く成功されている印象を持っております。しんどいことをしないと成長しないというのが持論です。

しかし私は修行をせずに、経験無しで突撃します。。

 

では本題に入ります。

カイジハウスで大失敗しました。

 

その報告をしたいと思います。

 

カイジハウスとは

まずコラムの愛読者ではない方もいらっしゃると思うので、カイジハウスを紹介します。

カイジハウスというのは、110万円で購入した大津駅徒歩10分の戸建です。廃屋でしたので、300万円以上のリフォームなどにお金を掛けております。床がない、屋根が大量雨漏り、柱が腐ってる、残置物トラック20杯程度などなどでした。

また近日中にリフォーム費用詳細内訳公開します。

この家を独身のため、マイホームをシェアハウス化することを考えており、「カイジハウス」と命名しました。

そのままで募集すると決まらないのでもう少しマイルドな名前を考えます。

 

4LDKの戸建を以下のようにしようと考えておりました。

1F 洋室6畳個室 私の部屋

1F 洋室4.5畳個室 家賃2.5万円

2F 洋室6畳個室 家賃2.8万円

2F 洋室11畳相部屋(カイジルーム)

2段ベッド×2 家賃1.8万円 

上記+共益費1万円/人

満室賃料(含む共益費)18.5万円

となります。 

経費は月4.5万円程度を見込んでおり、満室であれば14万残ります。

 

私がタダで住める&14万残ればカイジハウスプロジェクトは大成功だと思います。

しかし、計画変更を決断しました。

 

状況報告

現在リフォームはほぼ完了し、あとはベッド、テーブル、カーテンなどの設置、掃除だけです。 すでにほぼ購入済みです。

7月半ばから入居可能だと考えております。

 

そろそろ入居者を決めたいところですが、問題が起きています。

現在、入居決定者は0です。

 

まず1名希望者がいますが、どうなるかわかりません。

田舎の実家に住んでいる京都大阪方面で転職中の若い方(男性)です。

転職が決まれば引っ越すということでしたが、専業大家を目指しており、宅建取得済みの方で不動産関連の仕事をしたいということです。

若いし宅建あるので、すぐ決まると思っていたのですが、求人が一気に減っており、苦戦しているようです。

一瞬私のとこで雇おうかと思いましたが、まだ私すら経験ない状況で雇うのは厳しそうです。

 

またほかの希望者は0です。

理由はまだ募集出来ていないからです。

 

募集戦略は大きく2つ考えておりました。

ジ●ティー(無料の掲示板みたいなもの)&うさぎ不動産(仮名)です。

しかし、両方とも募集出来ておりません。

ジ●ティーは法人の印鑑証明書の提出が必要とのことですが、休みが取れずに取得出来ておらず、来週取得し、掲載します。

今年上場しましたので、コンプライアンスがすごく厳しくなっております。例えば、売り物件は2戸以上出すと宅建業免許を提出しないとだめです。

 

うさぎ不動産とはシェアハウス専門のサイトです。

関西地域でも注力しております。

詳細の金額や募集内容は実際に活用した、「実践コラム」にしてから紹介したいと思います。

 

そのサイトに掲載を考えており、一昨日zoomでオンライン面談をし、

計画を見直しすることとしました。

 

大津カイジの誤算

うさぎ不動産の方と面談して言われたことは、2段ベッド×2の相部屋についてです。

滋賀や京都のような個室の賃料が安いエリアで価格差が7千円しかないのにわざわざ相部屋に住む方はいないとのことでした汗

相部屋は基本的に東京でないと埋まらないとのことです。

また相部屋にすると1人目が入ると、その方が1人部屋のように使うので次の方が入りにくくなり、実質個室になってしまうことも多いとのことで、45組詰め込み計画は断念しました。

また最大7名入居に対して、シャワールームとトイレ1つは少なすぎると指摘がありました汗

私の儲けたい気持ちが先走り過ぎていました泣

 

では、仕方ないので11畳を広い個室にして、少し高めにして募集しようかと思いました。

 

となると問題が生じます。

 

4LDKの間取りのため、貸せる部屋は4室になります。

うさぎ不動産の規定で、4室以下(男性専用または女性専用)、5室以上(男女募集可能)となります。

 

1室は私が住みますので、男性専用でしか募集出来なくなってしまいます。

 

皆さんのイメージと異なるかもしれませんが、シェアハウスの入居者の7割が女性です。なおかぼちゃも女性専用でした。

男性専用になると7割の顧客を逃すことになるのでダメージがでかすぎます。

 

そこで、決断して、11畳を分割工事を決定しました。30万円程度掛かる見込みです。個室2つを作ります。

 

すでに出来上がってしまった部分を壊すこととなり、無駄な出費となってしまいました。

 

事前に打ち合わせするなどの調査をしましたが、気合でなんとかイケるという判断が間違えていたと反省しております。

 

シェアハウスは全くのド素人にもかかわらず、俺は出来るという自信過剰になっていたと思います。

45組詰め込み計画はどうせ45組は屋根があれば詰め込んだらいいだろという、市場を無視した考えがありました。

 

まとめ

なんでも事前の前準備が大事だということを実感しました。

仕事が出来る方は、前準備がしっかりしています。

私は頭より体が先に動くタイプでいつものようにねじ込めばいいと無茶苦茶してきましたが、今回はあべしされてしまいました。

完成間近での相談は順序が可笑しかったと思います。

もう少し考えるべきだったと反省しております。

 

しかし、30万円の投資は痛いですが、7割の女性入居者を獲得するためには仕方ありません。

 

というのは建前で本音は、可愛い女の子と住めるなら、

30万円は安い‼