こんばんは、サラリーマン大家のTAKAです。

本日は抵当権というテーマでコラムを書いていきたいと思います。

1.抵当権とは

不動産融資を原資に物件を購入する場合には、融資の対象となった物件(土地・建物)を金融機関に担保提供するのが通常です。

この担保提供をする際に用いられるのが「抵当権」であり、端的にいうと、お金を貸す側(通常は金融機関、場合によっては保証会社の場合もあり)と、物件の所有者(通常はお金を借りる人)が、借入が約束どおり返済できなかった場合には、貸す側が自由に物件を処分しても良い権利を与えることです。

この抵当権を与えることを「抵当権設定契約」と呼び、この契約は口約束でも有効な契約として成立しますが、金融機関との間では書面の抵当権設定契約書を取り交わすのが通常です。

2.抵当権設定契約と登記

抵当権設定契約は、1つの物件に対して、複数の抵当権設定契約を結ぶことが可能です。

例えば、A銀行、B銀行、C銀行から借入を行う場合に、同一の物件に対して、それぞれの銀行と抵当権設定契約を締結することができます。

しかし、金融機関からすると他の金融機関が先に抵当権を実行してしまうと、自身の抵当権が意味をなさなくなってしまうので、自身が物件に抵当権を設定しているということを広く世間に知らしめるために、抵当権の設定を「登記」することが可能です(「登記」をすると、不動産登記簿謄本に抵当権の設定が記載されます)。

また、金融機関と抵当権設定契約を行う場合には、登記されるのが通常です。

A銀行、B銀行、C銀行とそれぞれ抵当権設定契約を結び、登記をすることで、

どの銀行が優先的な権利を持つのか順番がつけられます。

例)

1番抵当 A銀行 5,000万円

2番抵当 B銀行 2,000万円

3番抵当 C銀行 3,000万円

3.2番目以降の抵当権設定を行う意味

通常は不動産融資を受ける際には、融資対象物件に1番抵当を設定しますが、場合によっては、他の金融機関からの借入で購入した物件に2番以降の抵当権を設定するように要求されることがあります。

一見すると2番目以降の抵当権はあまり意味がないように見えますがいかがでしょうか?

抵当権の場合には、登記上は当初の借入金額が表示されているものの、実際に優先的に権利を主張できるのは残債の額となります。

例えば、上記の例の場合に1番抵当を持つA銀行は5,000万円と登記されていたとしても、順調に借入の返済がすすみ残債が3,000万円であるとすれば、A銀行の優先的な抵当権の権利は3,000万円となります。

このため、1番抵当の借入の返済が進むにつれて、2番以降の抵当権が意味を持つようになってきます。

4.おわりに

基本的には抵当権を設定した場合には登記がセットとなり、登記には費用がかかるということも認識しておいていただければと思います。

あまりおススメはしませんが、例えば住宅ローンを組んで、自宅を買った方も、ローンの返済が進んでいれば、ローン完済前でもその自宅を金融機関が担保として見てもらえるということもあります。

(ご質問等あればお気軽にコメントください。)