こんばんは、サラリーマン大家のTAKAです。

本日は根抵当権というテーマでコラムを書いていきたいと思います。

1.根抵当権とは

前回のコラムで説明した抵当権と同じく、「根抵当権」は、お金を貸す側(通常は金融機関、場合によっては保証会社の場合もあり)と、物件の所有者(通常はお金を借りる人)が、借入が約束どおり返済できなかった場合には、貸す側が自由に物件を処分しても良い権利という点に変わりはありません。

しかしながら、「根」という文字がついていることで、かなり抵当権とは異なったものとなっていますので注意が必要です。

特に、今後、複数の金融機関からの借入により、規模を拡大していこうという場合には注意が必要となります。

2.根抵当権の特徴

根抵当権を設定する場合には、「極度額」を設定することになります。

この「極度額」とはどのようなものかというと、貸出を行う金融機関のために「枠」で優先的な権利を与えるということになります。

例えば、抵当権の場合には、1番抵当の金融機関の優先的な権利は借入金の返済が進むにつれて減っていきますが、根抵当権の場合には、1番根抵当の金融機関の借入金の返済が進んでも、枠自体の金額は変わりません。

枠が変わらないことがどういうことを意味するかというと、2番抵当以降の抵当権が設定された以降に実行された1番根抵当権を持つ金融機関の借入も枠の範囲内であれば、優先して保全されます。

例)A銀行が4,000万円、B銀行が2,000万円、C銀行が3,000万円貸出を行い、貸出の返済が半分進んだあとにA銀行が2,500万円の貸出を行った場合(担保価値は5,000万円と仮定)

〇すべて抵当権の場合

1番抵当 A銀行 4,000万円→2,000万円(全額担保カバー!)

2番抵当 B銀行 2,000万円→1,000万円(全額担保カバー!)

3番抵当 C銀行 3,000万円→1,500万円(全額担保カバー!)

4番抵当 A銀行 2,500万円→2,500万円(500万円のみ担保カバー)

〇A銀行が根抵当権の場合(A銀行の根抵当権極度5,000万円の場合)

(1)A銀行の貸出前

1番根抵当 A銀行 4,000万円→2,000万円(全額担保カバー!)

2番抵当  B銀行 2,000万円→1,000万円(全額担保カバー!)

3番抵当  C銀行 3,000万円→1,500万円(全額担保カバー!)

(2)A銀行の貸出後

1番根抵当 A銀行 4,000万円→4,500万円※(全額担保カバー!)

2番抵当  B銀行 2,000万円→1,000万円(500万円のみ担保カバー)

3番抵当  C銀行 3,000万円→1,500万円(担保カバーなし)

※当初の貸出2,000万円+新規実行額2,500万円

上記のとおり、2番抵当以降の金融機関からすると、1番が根抵当権の場合には、残債が減ったとしても、1番根抵当権を有する金融機関の新規融資が優先的に保全されると、自身の抵当権が保全されなくなる恐れがあります。

このため、1番抵当件を有する金融機関以外からみると、1番根抵当権の金融機関の残債がいくらかであるかに関わらず、根抵当権の極度額(枠)を差し引いた価値しか担保価値を見れないというデメリットがあります。

3.根抵当権のメリット

一方で、根抵当権にはメリットもあります。

一番のメリットは、登記にかかる費用を抑えられるという点です。

抵当権設定の場合には、借入の都度、抵当権設定契約を締結し、それを登記するために、登記等の費用がかかります。

しかしながら、根抵当権の場合には、一度根抵当権設定契約を締結し、極度を登記してしまえば、借入の都度の登記は不要です。

このため、一つの金融機関とどっぷり反復継続して借入を行う場合には、根抵当権は向いているといえます。

4.おわりに

安易に根抵当権を設定するのは避けるべきですが、例えば1つの金融機関との付き合いは考えないような場合であれば、根抵当権を設定する支障は少ないと思われます。

ただし、特に上記のようなスタンスではなく、単に金融機関に言われたので。。。程度の動機で根抵当権を設定する場合には、少し注意が必要でしょう。

(ご質問等あればお気軽にコメントください。)