前回の反省

前回のコラム「失敗とリカバリー」では、私の認識があまく、リフォーム完了後追加でシェアハウス化のために分割工事を実施することになったことを紹介しました。

しかし、さらに部材の発注に失敗し、一部返品&現場加工工数が発生するというミスにミスを重ねるという大失態を犯しております。

あと1日で完成します‼

マイホームをシェアハウス化する悪魔的発想のカイジハウスは生活をフルベットし、過去最大の投資額となるプロジェクトですので、失敗はあべしです。

逃げずに全力で向き合います。

 

では本題に入ります。

私は間もなくサラリーマンを卒業し、宅建業者になります。

「仲介手数料をぶっ壊す」

     三為や自社物で仲手以上を乗せて転売なだけ、仲介の場合の仲手は時価になります。

を合言葉に圧倒的コンプライアンスで勝負します。

事業計画書は作成済みです。公開したら面白いと思うので、また紹介します。

 

現在はその準備に動いております。

やるべきことは多いです。実は昨日有休を取りました。

最近、今年3戸目の戸建を契約したので、融資を受けるためです。(ネタ温存)

信組・保険屋・創業支援プラザ・商工会議所・物件などにラウンドしました。

本業よりも疲れます泣

 

そこで皆様にシェアすべき情報を発掘しましたので、紹介します。

融資保証料と法人登記費用の削減方法です。使える方も多いはずですので、コラムにしたいと思います。

実践コラムです。

 

融資保証料を半額にする

私は創業融資を受けます。

宅建業者になる場合は個人的に創業融資は絶対受けるべきだという考えです。

なぜなら、抵当権が付かないので、自由に出来る運転資金に出来るからです。

良い物件は融資特約など存在しません‼

 

創業融資には大事なことがあります。

それは、創業塾やセミナーに参加することです。

 

昨年は在日信組が主催する創業セミナーに参加しました。8人参加者がいましたが、日本人1人という超アウェーな環境で困惑しました。

その信組のセミナーではそのセミナー経由で創業者を出すことを目標としており、創業融資が借りやすくなるということでした。 

銀行系の創業セミナーではそのような融資に加点になるというケースが多いと思います。

金融公庫もセミナーでは参加者は通りやすくなると聞いております。

 

ただ皆さんのほとんどが宅建業者になろうと思ってないし、無理に現金をかき集めて、鉄骨渡りしたいわけではないんです。

 

そういう方も使えそうな情報を入手しましたので、紹介します。

おススメのセミナーは信用保証協会主催のセミナーです。

 

アパートローンで購入される方も45組で属性が悪い方は信用保証協会付きで購入されたことがあるかと思います。実は私も昨年1戸だけ信用保証協会付きで借りてます汗

滋賀県では信用保証協会主催のセミナーに参加すると信用保証料が半額になります‼

信用保証料はそこそこ高いです。

1000万円10年で創業融資で借りた場合、保証料は55万円です。

 

それが半額になるというのは

27.5万円削減できます‼

かなりインパクトが大きいと思います。

対象は、創業前~創業後5年以内とのことですので、不動産投資賃貸業でも使えると可能性が高いと思います。今月開催のセミナーに参加します。

では次に行きます。法人登記費用を下げる方法です。

 

 

法人設立と不動産賃貸業

まず法人を所有されていない方も多いので、法人設立について紹介します。

私は現在2法人(不動産賃貸業&訪問介護事業)を所有しておりますが、今回3つ目の宅建業用の法人を立ち上げます。

不動産賃貸業をしていると一般的には一定規模で法人を作ると思います。

さらにその利益出た場合はもう1法人作るということもおススメです。

実効税率が利益800万円で変わるからです。

利益       実効税率

400万以下     21.4%

400万~800万以下 23.2%

800万超      33.6%

となります。800万円超えると10%違います。

法人維持に均等割+税理士報酬で40万円掛かるとした場合、利益1200万円を超えるようであれば、もう1法人作った方が税制メリットがあると思います。

税務は弱いので、間違っていたらごめんなさい。

 

いいたかったことは、我々不動産賃貸業者にとって、法人は作るということはよくあることなんです。

 

法人設立の費用

・株式会社の場合

定款の認証手数料:50,000円

定款の謄本手数料:2,000円

設立にかかる登録免許税:150,000円

合計202,000円+依頼した場合の報酬 (電子定款の場合、電子定款非対応の場合は+4万円)

 

・合同会社の場合

登録免許税:60,000円

合計6万円+依頼した場合の報酬 (電子定款の場合、電子定款非対応の場合は+4万円)

 

となります。

なお合同会社がいいのか、株式会社がいいのかは性質によると思います。

私はプライベートカンパニーの不動産賃貸業は合同会社、経営者を雇用しており所有と経営が分離している介護事業は株式会社としております。

宅建業の法人は上場企業を目指しますので株式会社を予定しますw

ではその設立費用を安くすることを紹介します。

 

設立費用を安くするには

滋賀県での方法を紹介しますが、他府県でも同じような支援はあるとのことです。

設立費用を安くするには2つの方法があります。

なんといづれも登録免許税が半額となり、

株式会社は7.5万円

合同会社は3万円

浮きます。

 

1.商工会議所主催の創業塾に参加する

大津商工会議所では年に1回創業塾を開催しております。全4回です。土曜日開催で10時から16時です。なんと無料で参加できます。

私も参加しようと思いましたが、今年のコロナで開催が怪しいことと時期が合わないので断念しました。

2.創業サロンを借りる

創業サロンとは損正義氏(仮名)が痛手を被った Wi-work(仮名)のようなシェアオフィスを滋賀県創業支援プラザが運営しております。そこに入居し、経営指導を受けると要件を満たして登録免許税が半額になります。

コワーキングスペースと呼ばれておりますが、共有のデスクがありそこを使えるという風になります。

コワーキングスペースを作りたいなと昔から思っていたこともあり、2カ月だけ入居することにしました。入居費用は月5千円ですので、株式会社を設立するため十分元が取れます。また入居によりコラムネタが出来たら報告します。

 

まとめ

不動産賃貸業をしていると情報源が大家コミュニティでの情報が限られているなと実感しました。

今回有休を使って滋賀県創業支援プラザや大津商工会議所に相談してみていろいろ教えていただきましたので、非常に参考になりました。

各地にも創業支援センターや商工会議所などがありますので、そういうのも活用してみるというのもアリだと思います。

ただ相談の仕方は気を付けるべきです。あくまでも不動産投資ではなく、事業をしたいというスタンスでいかないとあべしされると思います。

また商工会議所にはマル経融資なる無担保ローン受けれるようになりますので、使える場面はあるかと思います。今後会員になりますので、またマル経も申込みたいと思っています。

使えるものは使うという姿勢が大事だと思います。

 

資金を集めるだけ集めて、宅建業という

鉄骨渡りに突撃します‼