こんにちは。でこひろしです。

私自身、不動産投資を始めて以来、高利回りを求めて「地方・築古の木造アパート」を中心に不動産投資を行ってきたが、ここにきて行き詰まり感がいよいよ高まってきた・・。

 

一般的には、法定耐用年数切れの木造アパートは金融機関の担保評価が低く、また地方であれば土地値も安い物件が多く、何棟も続けて金融機関から融資を受け続けることは難しいと言われている。

ただ、私が不動産投資を始めた、一棟ものを最初に購入した2014年はアベノミクスの追い風もあり金融機関の門が大きく開き始めた時期だったこともあり、2019年のサラリーマンをリタイアするまでには10棟を購入することが出来た。

 

近年の融資の引き締めにより、築古の木造物件購入のハードルは確かに上がったものの、ある程度の「現金」と「実績」により前に進み続けることに不安は感じていなかった。

そう、まだまだ楽観的に考えていたのだ。

 

私にとっての某メインノンバンクが・・

そんなある日、懇意にしてる業者さんより物件情報が入った。

積算(土地値)もある高利回りの木造物件。なかなか良い感じだ!

信金・地銀で融資の候補はいくつかあるものの、まずはすぐに融資を押さえようと某メインノンバンクの担当者に連絡するも何だか様子がおかしい。

積算も出るので、物件価格の7割程度は融資が出る目論見でいたが、結論から言うとゼロ回答だったのだ。

「えっ?!」

一瞬、担当者のその回答に自分の耳を疑った。

 

話をよく聞けば、

「でこさんは、私どもからの借入額が高額なため、このコロナ禍の状況下での追加融資はお持ち込み頂く不動産によらず難しい状況です」

「現在のコロナの状況により、今後、不動産の実勢価格が大きく変動(下落)する可能性があり、そうなると物件評価に対する借入額がオーバーローン(債務超過)状態となるリスクがあり、借入額が多いほどそのリスクが大きいと考えている」

とのことだった。

 

ちーん。。まぢか‥!?

 

その後、融資付けのために信金・地銀を片っ端から当たるも、以前(コロナ前)の感触とは状況が異なっていた。

法定耐用年数切れの物件に特にシビアなのだ。

他にも、別のノンバンクや政府系の金融機関から融資を受けれる可能性はあるものの、金利が高かったり、融資期間が短すぎたり、そのハードルが高い中での某ノンバンクからの回答には正直面食らってしまった。

 

今後の戦略として

憂いていても仕方が無い。

今後、築古の木造物件を購入しやすくなる相場がくるか分からないが、今は状況に合わせて自分が変化していくしかないのだ。

そんな中での私の戦略としては以下の3つだ。

 1.既存物件の売却

 2.耐用年数のある重鉄・RC物件の購入

 3.新築物件の購入

 

1.の既存物件の売却に関して、所有物件は築古・木造が多いため、私が買えないということは、他のプレイヤーにとっても買えないということ。

少なくとも、融資が付き辛い今の状況下では、高値(希望価格)で売却できる場合のみ売却する方針で考えている。

仮に売却できた場合は、キャピタルゲインによりB/Sも復活し、更には再投資に繋げていきたい。

 

2.の耐用年数のある重鉄・RC物件の購入

融資が付く点、また拡大を考えるとスケールメリットがあるものの、不動産取得税や固定資産税が高く、経費面も割高。

また、高利回り物件も少なく、収益性からすると、どうしても木造物件よりは劣ってしまう感が否めないが(私の目線では)、要するに金融機関の目線に合わせるやり方だ。

但し、高利回りを目指そうとすると、空室が多いだけならまだしも、ボロボロ物件の場合は、外壁塗装・屋上防水、またリフォームなどの修繕費がかさむケースが多く、なかなか収支に見合う物件がないのも事実。

何だか割高な物件が多いように感じる。

 

3.新築物件の購入に関しては、私にとっては完全に新領域。

まだ構想レベルだが、チャレンジの1つに考えている。

 

思考や歩みを止めたら成長はない。

これからもアンテナを張って頑張っていきたい。

 

というか、一緒に頑張っていきましょう!!