質問に答える

こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

前回のコラムでは、東京アパートの過去7年間のデータを集計して経費率を計算しました。突発的に大きな金額のトラブルが起きることはありますが、全体としてみれば儲かっていることが分かる数字だったと思います。

そこで、wkwkさんからコメント欄での質問が入りました。

 


売上に対する経費率って同じですか?
何となく、田舎と都会を比べた場合、同じ売上高でも、田舎の方が物件が大きいので、高い気もするし。。。

(By wkwkさん)


 

ということで、今回のコラムでは質問に対する回答にします。自分でも気になったのでデータを引っ張り出して集計してみました。

一般的に、一部屋当たりの家賃帯が高い物件と低い物件では、高家賃帯の物件のほうが経費率が低くなると言われています。家賃の高低に関わらず発生する費用があるからですね。例えば、家賃10万円でも、家賃2万円でも、20㎡の部屋を掃除する金額は同じです。

そんな影響がどのくらいなのか過去のデータを見てみます。

 

 

今回は過去4年分のデータを集計することにしたので、埼玉5棟分のデータを使いました。7棟目アパートからは4年分のデータが取れないので。

 

東京・埼玉の全6棟分で比較します。全て単身者用のアパートなので比較対象としては悪くないでしょう。また、東京のほうが家賃は2倍くらいとれています。

 

一応、前回のコラムの結果を抜粋しておきます。

 


■東京アパートの7年間データ

7年間の収入合計:6600万円(年間943万円)

7年間の経費合計:1800万円(年間257万円)
 ※減価償却費は除く

 

単純計算すると、経費率27.3%となる。

 

ただし、

・融資の支払利息が全部で190万円くらい
・外壁・屋根・鉄部の塗装に300万円くらい

という2点の特殊要因があるので、これらを除いた通常経費でみると経費率19.8%となる。


 

という感じでしたね。では、埼玉の物件ではどうなったでしょうか?

 

埼玉の5棟分で

過去4年分のデータを集計してみると、以下の結果になりました。

 


4年間の収入合計:7640万円(年間1910万円)

4年間の経費合計:2050万円(年間512万円)
 ※減価償却費は除く

単純計算すると、経費率26.8%となる。

ただし、

・融資の支払利息が全部で30万円くらい
・外壁・屋根・鉄部の塗装に530万円くらい

という2点の特殊要因があるので、これらを除いた通常経費でみると経費率19.5%となる。


 

 

いかがだったでしょうか?

自分でも驚くほどニアな数字となりました。

 

本当は、東京のほうが経費率が低いかと思っていたのですが、そうでもありませんでした。ほとんど同じ経費率です。面積あたりの家賃では2倍くらい取れているので、一般的に言われていることからすると経費率に差が出てきてもおかしくないと思うのですが、コラム的には最後の総評としてまとめづらくなっています(笑)

 

東京のほうが空室も決めやすいですし、広告費や特典をつけなくても入居が決まります。家賃あたりの経費も低いはずです。なんでだろー?という疑問はありますが、、、

 

要因としては、

・埼玉アパートはプロパンガスなのでガス屋さんの協力で経費削減が達成されている部分がある

・東京アパートでは家賃アップを狙って、ちょっとしたバリューアップ工事を入れていることも多い

・東京アパートのほうが入居期間が少し短いのかも
 (計算していないけど)

 

という感じかな?と個人的には思います。これらの複合的な要因が合わさって、絶妙に同じくらいの経費率になっているのでしょう。経費率的にみるなら、どちらも差はあまり無かったです。

 

以上、東京と埼玉との比較でした。今日も最後までお付き合い頂き、ありがとうございました。