こんばんは、aloeです。

 

前回より5棟目マンション購入体験記を始めました。

今回の物件土地の形が興味深いポイントだとは思っていましたが、予想以上にコメントをいただいたのと、みっちゃんさんから私が思ってもいなかったアイディアをご指摘いただいたので、急遽番外編コラムとしようと思います!

(実はこの話自体は友人(不動産投資の大先輩方)ともしたことなのですが、今回は私自身の考えのみコラムにしたいと思います。)

 

2mまであと1cmなの。

さて、このご時世「2mは大事だよ!」と言えばソーシャルディスタンスですが、

私のコラムを読んでくださっている方にとっては当然「接面(再建築の可否)」ですよね。

 

ここまでみなさんに注目されるとは思っていなかったので背景がちょっと雑だった気がするので、もう少し詳しく載せようと思います。

 

まず、こんな感じの位置関係にあることは、前回のコラムで説明しました。

(前後左右の縮尺が少し変わっているのは本質ではないので今回無視してください。)

 

そして、接面が

 

1.99m(いじめかよ)

 

なのでした。

 

実はこの旗竿地の竿部分、完全な長方形ではなくて、

 

こっち側の旗側に近い部分は2mあるんですよね。

ここからも、本当にあと少しな感じが伺えると思います。

 

さて、今回公図を元に模式図を書いてみました。

 

こんな感じです。

そして、今回の売買に含まれる土地は、

この赤い部分となります。

 

さらに周囲の物件関係も含めて載せると、

こんな感じですね。

 

持分1/2で共有すればいいんじゃない?

さて、みっちゃんさんのコメントを引用させていただきます。

「隣も1.99mなら持ち分1/2で共有にするのに同意しそうですが何が問題ですか?」

 

これは物件検討段階では全く気づきませんでした大汗。

なるほど、鋭いご意見どうもありがとうございますm(_ _)m

こんな感じで、青の部分を共有持分にする感じですかね。

 

確かにいいアイディアかもしれません。

が、、、今回はすでにアパートBが

 

このように建築されており、おそらく③・④の土地の所有者は同一で、その方としてはメリットがない印象で、厳しいと思われます。。。

 

そもそもなんでこんなことが起きたのか

恥ずかしながらこのコラム書くまでは、なんでこんなことになったのかあんまり深く考えていませんでした。

 

測量図を見ると、

こんな感じで接面3.98mとなっており、それを半分にわけたのかな、とだけ考えていました。。。

今回コラムを書くにあたって時系列を確認すると、分筆も測量図の作成も40年近く前なのですが、分筆から測量図の作成までに数年の時が経過しています。

 

また、隣地の謄本はまだ取り寄せていませんが、

①②③④およびアパートAの土地

は同時期に分筆されていて、④の土地からそれぞれ分筆されている印象です。

 

ここで40年前でもすでに再建築の要件として

 

「2m以上の接道が必要」

 

ということがあったとすると、(建築基準法の制定は1950年でしょうか)

嫌がらせでもない限りこのような形に分筆する必要はありませんし、分筆する側の④の所有者も、再建築不可になってしまっています汗。

 

とすると、分筆の際はきっちり2m・2mでそれぞれ旗竿地にしたはずなのに、測量誤差がでてしまって、数年後に測定し直したらそれぞれ1.99mになってしまっていた、、、ということなのかもしれません。

(竿地の旗側の長さがお互い2mですしね・・・)

 

今後の戦略について

当然ですがこの接面が1.99mか2mかで、①+②の土地の価値は大きく変わりますので、何か対策を取る必要があります。

 

⑴アパートAの土地をアパートと土地まとめて売ってもらう

個人的にはこれが一番いいかなと思っています。そうすると300坪近いまとまった土地が手に入ることになり、将来の売却の選択肢も増えるかもしれません。

問題は、当然ですがこの土地(+アパート)を安く売ってもらえるかです。せっかく今回の物件を安く購入した(と思っています汗)のに、アパートAを相場以上で購入してはあまりお得感はなくなってしまいます。

 

⑵アパートAの所有者から土地を少しだけ売ってもらう

再建築可にするために必要な最低土地面積は、0.1坪以下ですから、例えば坪100万円(相場の3倍)で購入しても10万円です。現実的にはこれが一番可能性がありうるかもしれません。

ただ、接面2mだと再建築はできても車の出し入れは相当大変ですので、欲を言えば接面2.5m程度は欲しいところです。するとそれなりに土地面積も必要となってくるため、例えば坪100万で購入するとそれなりの金額がかかります。あとは出口をどうするかですが、現段階で100万円単位のお金をかけることは得策ではないかもしれません。

 

⑶アパートBの所有者から土地を少しだけ売ってもらう

これは⑵と同様ですが、

この緑線のように一部分だけ欠けたように売ってもらうのは現実的ではなく

 

結局このように長い面積を売ってもらう必要があるでしょうから、⑵よりコストがかかりそうです。

 

うまいこと再建築可にできないとしても、そもそもこの旗竿値部分をあてにしない購入の仕方をしているので損することはないですし、売却時は

このようにすればマンション(アパート)用地としては問題なしですから、そのまま持ち続けてもいいかなと思っています。

それまでの土地の活用法としては、おそまつさんにコメントいただいたようにコンテナ用地等は選択肢でしょうか。

 

1.99m問題、何かいいアイディアある方いらっしゃったら、どんどんご意見ください!!!

(土地の活用法もいいアイディアがあればぜひ)

 

aloe