こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

戸建投資

 

先日、

投資家の方々とお会いする機会がありましたが、その中で、その方々がしきりに発せられた言葉があります。

戸建は難しい

とのこと。

 

その方々は私の記憶では

戸建投資はやっていない!

気がします。

 

なのに難しい。。。

 

先入観なのか?

現実問題難しいのか?

 

実は、

私が仲介にいた頃、再販業者が激増した時期があり、区分マンションの仕入れ競争が物凄く激化したことがありました。それでも仕入れ担当者は何かしら仕入れなければ仕事にならないわけで、

苦肉の策なのか?

ノー天気なのか?

は分かりませんでしたが、戸建の仕入れに手を出す業者が増えたことがあります。

そして!

多くの業者は痛い目を見て戸建再販事業からは撤退した雰囲気を感じたこと

がありました。

 

しかし!

自慢でもなんでもありませんが、

私は

戸建投資を難しいと感じたことが一度もありません!

最近一般投資家が増えたことで皆高買いするから仕入れが難しくはなりましたが。汗

 

今日は、そんな戸建投資における私の最近の動向を共有いたします。

 

構成は、

1.買えなかった物件①500万円

2.買わなかった物件②300万円

3.①と②の違いについて

4.注意!

以上で書いて参ります。

 

1.買えなかった物件①500万円

確かGWあたりだったと記憶しています。以前からきっかけがあれば営業に行こう(行きたい)と思っていた、

ド地元業者

がレインズにアップした物件があり、早速問合せをした物件がありました。

物件のスペックは以下の通り。

<物件①スペック>

※記憶を頼りなのでアバウトです。

エ リ ア :神奈川県

売出価格:500万円

アクセス:バス便

土地面積:150㎡程度

建物面積:90㎡以上

築 年 数 :築25年程度

駐 車 場 :1台分

業者査定賃料:約5万円

私の想定賃料:約7.5万円

 

全ては、この

賃料査定の違いが大きい

わけですが、

 

現地確認をし、リフォームは100万円未満で仕上げられるであろう物件でした。

 

ちなみに転売したとして、私の査定では最低でも780万円で売れるだろうと思える物件でした。。。

通常ならば、

最近、戸建が買えていませんし是非購入したい物件ではありました。

 

そこで、

300万円で指値をしましたが、少し戻される結果となりましたが、それでも350万円なら纏まる状態でした。

しかし!

コラムに書いていますが、

当時、私は大型案件の空室対策や引渡後の運営準備があり、戸建投資にかける時間や労力があまり取れないタイミングでした。

そこそこ悩みましたが、

コロナの時期でもあり、

大型案件のこともあり、

 

仲介さんには本当に申し訳なかったのですが見送ることにしたのでした。

この仲介さんは、予想通り、良い仲介さんであり、今後も是非お付き合いしたいという思いもあったので、それから複数回、

近くに行けば必ず立ち寄り

ました。

おかげでこの件ではご縁が結果的になかったのですが、いつか、良縁があるのではないかと思える関係が今では出来ている気がします。(実際物件②は未公開でこの仲介さんから紹介してもらいました)

 

話戻り、この物件①ですが、

その後ほどなくして

実需の買主で満額で売れた

のでした。

 

そして、その買主さんは、

結構なリフォームもされた

ようです。

 

つまり、この買主さんは、

物件購入:500万円

購入費用:50万円

リフォーム:200万円~

この物件にお金をかけたのです。

 

私とエンドの方のリフォーム費用のコスト差

を考えると、

私の見立てはほぼ間違いなかったのだと思います。

 

今思えば、買いたかった物件でした。。。涙

コロナが無ければ、大型物件の空室も目途が既についていただろうし、

コロナの馬鹿野郎 (-_-メ)

 

2.買わなかった物件②300万円

その後、上記の仲介さんから、物件②を

売り出す前に未公開の段階

でお声掛けをしていただきました。

 

値付け前で、目安金額は300万円。

スペックは以下の通り。

<物件②スペック>

エ リ ア :神奈川県

売出価格:300万円

アクセス:バス便

土地面積:150㎡程度

建物面積:90㎡以上

築 年 数 :築40年程度

駐 車 場 :1台分

業者査定賃料:約5万円

私の想定賃料:約5万円

 

物件①と物件②は、

同地区

の物件です。

車ならば2、3分程度。。。

 

それで、業者の査定は一律賃料5万円程度でしたが、

私の査定は

物件①は7.5万円

物件②は5万円

また、出口の実需売却査定は、

物件①780万円

物件②500万円

 

仮に、

物件②を購入したとして、最低でも150万円くらいはかけないと、実需売却で苦戦します

そんな物件でした。

 

従って、私が仲介さんに提示した金額は、

150万円

 

これでやっと、

投資利回り20%

含み益約200万円

です。

 

仲介さんが言いました。

私たちも買う時はありますが、

買うならそうですよね~

せっかく一番にご紹介いただいたので、仲介さんには売り方をお伝えしました。。。汗

そしてほどなくして売れました。

※何を言ったかはここでは伏せます。申し訳ありません。

 

ここの読者ならば想像出来ると思っていますので。。。

 

3.①と②の違いについて

違いは明らかでした。

それぞれの私のシミュレーションを記載します。

物件①

購入額350万円

リフォーム100万円未満

投資額500万円

転売の場合:最低780万円

⇒売却益約300万円以上

 

賃貸の場合:年収90万円

投資利回り:18%

5年保有後売却:700万円程度

 

100%儲かります!

 

物件②

購入額300万円

リフォーム150万円以上

投資額500万円

転売の場合:500万円程度

⇒売却益ゼロ

 

賃貸の場合:年収60万円

投資利回り:12%

5年保有後売却:?

築45年です。。。

オーナチェンジしか難しい

可能性が高いです。

リフォーム150万円かけた場合の話ででもです。

何より!

賃料60万円ではリフォーム費用の回収に2.5年かかります

一方で、

物件①の場合は、

リフォーム費用の回収が1年ちょいその時まで築26年程度

 

何が言いたいか!?

 

4.注意!

 

 

 

。。

 

 

。。。

 

 

物件②は買っちゃダメ!!

 

 

って言っても、買っちゃう人がいるんですよね。。。涙

 

この点は、セミナーでもやったのですが、次回深堀したいと思います。

 

タイトルは、『DIYの副作用!』です。

 

その次に、

私が戸建を買えなくなった驚愕の理由!』をお送りいたします。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。