こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

戸建買えない!(; ・`д・´)

 

皆さん、いかがお過ごしでしょうか?

戸建投資に目を付けたのが6年前。

そこから基本的な

物件検索方法

購入スタンス

は変えずに来ましたが、ここ2年程、物件が非常に買いづらくなったなあと感じています。

 

今日は、

その理由を知ったある日の出来事を心の声とともにご紹介します。笑

 

構成は、

1.購入してきた物件の年表

2.購入してきた物件の情報源

3.市場の変化について

4.買えなくなった理由その①

5.買えなくなった理由その②

以上で書いて参ります。

 

1.購入してきた物件の年表

この6年間、年間2件を目標に戸建投資を行ってきました。

何故、

年間2件なのか?について、過去のコラムには書いてきましたが、昔の読者と今の読者は変ってもいると思いますので、ざっくり申し上げますと、

私の戸建投資のビジネスモデルでは

私の勝手な統計的に

投資額5,000万円

投資総利益6,500万円

となるのですが、その前提条件が、

年2件ずつ購入を5年間続け10戸保有した後に、

それ以降は

毎年2件購入2件売却

をし続けることでした。

 

見方を変えると、

1戸当たり500万円投資

      で

売却含めた投資利益が1戸当り650万円

ということになります。

 

実際にはまだ1件しか売却は出来ておりませんが、この6年間で、ちょうど10件購入した経験があり、

その投資額と見込み総利益は、

投資額5,250万円

投資利益7,440万円

となっております。ドヤ顔

 

そんな私が太鼓判を押す戸建たちの購入年表は下記の通りです。

【2014年】:1件

戸建1号:2014年11月購入

【2015年】:3件

戸建2号:2015年7月購入

戸建3号:2015年11月購入

戸建4号:2015年11月購入

【2016年】:2件

戸建番外号:2016年6月購入

戸建5号:2016年8月購入

【2017年】:1件

戸建6号:2017年3月購入

【2018年】:2件

戸建7号:2018年2月購入

戸建8号:2018年5月購入

【2019年】:1件

戸建9号:2019年4月購入

 

こうやって見ると一応毎年1件は購入出来ていたようで5年10件ペースでもあります。

しかし!泣

最期の戸建9号以降、

1年3か月間買えてません!

 

これは大問題です。

緊急事態宣言します(‘◇’)ゞ

 

何故かを振り返る必要があります。

 

2.購入してきた物件の情報源

やっていることは変わらないのに結果が伴わない場合

考え方は二つ。

①結果が出ていないだけ

       か

②やり方を見直す必要性

 

私見では、

①については、プロの中のプロがスランプに陥った時に起こりえるのかも知れません。

しかし、

ビジネスの世界では、①に落ち着くことは稀で、自分が良い意味でも悪い意味でも変わっていなかったとしても、

周りの環境が変われば結果も変わる

ことも良くあると思います。

 

なので、

まずはこれまでのやり方を振り返りたいと思います。

 

<1号~9号までの情報源>

1号

ローラー営業からの未公開物件紹介

2号

レインズ問合せ(掲載後すぐ)

3号・4号

レインズ問合せ(掲載後すぐ)

5号

別物件に問合せした業者からの未公開物件紹介

6号

3号・4号購入業者からの紹介

7号

レインズ物件問合せ(掲載後すぐ)

8号

レインズ物件問合せ(売れ残り)

9号

レインズ物件問合せ(掲載後すぐ)

 

なるほど。。。

ほとんどがレインズ物件(一般市場に出回っている物件)にいち早く問合せをして勝ち取っていることが分かります。

 

3.市場の変化について

では、この1年半くらいを振り返ってみます。

 

明らかに!

一般市場に掲載される物件の数が激減しています!

私の検索方法は、

自論の

投資額上限

      と

 指値幅

から

700万円以下で検索

します。

 

そこで一年間を通して、

市場に顔を出す物件の数が激減している

風に見えます

果たして、

実際に

出物が減っていたのでしょうか?

答えはだと思います。

 

どういうことか?

つまり、

市場に出さずして売れていたのだろうと仮定出来まsす

 

これが後ほど驚愕の理由へとつながります。

 

その前に理由①を。

 

4.買えなくなった理由その①

これはこの一年くらいコラムやコメント欄にぼやいたことがありますが、

私が買えなくなった理由の一つは、

一般投資家の戸建投資参入

です。

 

私を含め、ネットのいたるところで、戸建投資のノウハウが配信されたり、セミナーが開かれたりしたことで、戸建投資が一般投資家に広く認知されてしまったことにより、

また、

スルガショック以降、融資が締まり、一棟ものを買えなくなった投資家が投資先を戸建投資に方向転換した事により

私が買えない事態が起きているわけです。

もっと言えば、

彼らの多くは、私がOKとする購入ボーダーより遥かに高い金額で購入してしまうから、買えなかったケースが何度かありました。

しかし、

これだけでは、私が観測している

市場に出物が出てこない理由までにはなりません!

つまり!

仲介業者側の人間が、

それらの高買いする存在の扱い方を学んだ結果

情報をオープンにせずとも

仲介がグリップ出来る範囲の売主許容値

で捌けてしまっている可能性があるのでは?と踏んでいます。

 

裏は取れていませんが、

仲介心理的に、また仲介の数字が落ちていなかったことからもまず大外れではないと思います。。。

 

そして、そして、

 

5.買えなくなった理由その②

それだけであれば、

私ならば年2件くらいならば買える自信もあったのですが、それ以外にも重大な事件が現場では起きているようでした。。。

 

その事件とは、

 

 

 

 

、、

 

 

、、、

 

 

業者が買ってんじゃねえかよ!!!泣

 

先日、1号で世話になった仲介に、別件で電話をした時に、こんなやりとりをしました。。。

 

私「ご無沙汰しております。今日は、別件で〇〇■■で。。。」

仲介「かしこまりました。手配いたします。」

私「ありがとうございます。助かります。ところで、最近、戸建買えてないんですけど、何か良いのあったらまた教えて下さいませんか?」

仲介「いや~。実は、〇〇さんの契約してから、よくよく考えると、ああいう物件って、仲介するより、自分でやった方が儲かるって気づいてしまいまして。。。」

 

心の声

『お、お前が犯人かい!』

 

私「ええ~。マジすか~。まあ、普通そうなりますよね~。。。汗」

仲介「ええ、〇〇さんのお陰です。ありがとうございます。」

 

『れ、礼はいいから物件回して!!泣』

私「いやいやどんでもないです。良かったです。」

『良くなんかねえけどな!(; ・`д・´)』

仲介「去年は10件くらいやっちゃいました~。テヘペロ」

私「凄いですね~。」

『おま、コンサル料よこせ!(# ゚Д゚)』

私「通りで僕が買えないわけっすね~。」

仲介「えへへ。」

 

『一件くらいこちらに回せよ!?怒』

とは言えず、

私「手が回らない時に情報が入ったら是非紹介して下さいね~泣。」

仲介「分かりました~。今も3現場くらい溜まってて、業者の手が回らなくて~。えへへ。」

 

『えへへじゃなくて、回せ!分かったな!?(-_-;)』

 

こんな感じで、会話を終えました。。。

 

その後、ほどなくして、1件買ってもよい物件が出てきたのですが、

先月購入した物件の決済日だった為、泣く泣く15時アポイントとなっていまったのですが、

ちょうど決済が終了したタイミングで仲介から電話があり、

なんと、

担当者が不在だったけど、

いきなり店頭に来て、

鍵だけ貰って、

内覧して、

買付置いて帰った業者がいましたとさ。。。

仲介からすれば、業者の満額買付に断る理由もないのでとのこと。

 

『あ、あの野郎~!!泣』

『お前が出口で売る時、俺が買って、瑕疵担保でボコボコにしてやるからな?』

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

次回は、戸建投資の現状を振り返り、

じゃあどうするのか?

を考えたいと思います。