前回の反省

前回のコラム「コロナと不動産投資とポジショントーク」では、その方の立場にあったポジションで意見を発信しているということが伝えたかったです。

 

楽待コラムでは様々な背景の方がいますので、その方の状況を見極めた上で理解することが大事かなと思います。

珍しく初心者に優しいコラムでしたw

 

では本題に入ります。

最近物件を購入しましたので、報告したいと思います。

また昨日融資承認が下りました‼

 

最近買った戸建のスペック

価格 300万円

築年数 48年

構造 軽鉄(積木ハイム 仮名)

間取り 3DK(平屋)

立地  大津市JR主要駅から車で20分汗

    昔開発された住宅街で、売り物件が多いエリア。

    同じ地域の宅地開発もされている。

土地面積 200平米

路線価 640万円(路線価平米32千円)

土地形状 擁壁(高さ2m強)

駐車場 普通車1台(掘り込み)

当然?路線価>実勢価格なエリアです。擁壁なのもかなりのマイナスポイントです。

状態 軽い雨漏りと少し残置物、合計70万円程度でそこそこ仕上がると思う。

売主 相続

購入経緯 当初500万円で売りに出るが半年程度決まらず400万円にさがる。そこを300万円で指した。ネットに転がっている物件を拾っただけですので、誰でも買える物件だったと思います。 

多分、大津市周辺の投資家の方はどの物件かわかるはずです(もしわからなかったら、努力が足りないです)

 

収益分析

購入名義    不動産賃貸用法人

推定総投資額  400万円(物件300万円、諸費用30万円、改装費用70万円)

推定家賃    65,000円

推定表面利回り 19.5%

融資条件    在日系信組 10年3.5%、月返済額42,500円

返済比率    65%

最終出口予想 土地売却 解体後400万円前後(推定解体費100万円)

       オーナーチェンジ 15% 520万円

                18% 433万円

                20% 390万円

本音を言えば5年後ぐらいに実需で600万とかで売りたい。

 

そんな感じです。

 

今回の物件を購入した理由

今年はこの物件で3戸目(昨年6戸、一昨年10戸)となります。

最近ペースダウンしております。

色々理由はありますが、いま買うべき物件は

現金が減らない物件です。

 

7月26日の「退職する前に駆け込みで物件を買うべきか」では無理に買おうと思っていないと紹介しました。

しかし、本音を言うと買いたいのです。

 

ではどんな物件を買うべきかとなると明白です。

そのコラムでのKazuさんのコメントが的を得すぎています。

 

いまの私には買取再販するための現金を貯めることが重要です。

なお開業時の物件購入ですぐに出せる金の目標は5千万円(コロナ融資+創業融資など)です。 これから創業融資でどれだけ獲得できるのかが鍵だと感じています。仲介しか出来ないなら独立しても旨味はないだろと感じています。

そんな考えですので、いまは物件を買わないという選択は正しいかもしれません。

しかし不動産投資家なので物件が欲しいのです。

 

正直、今回の物件は上記の通り、私の所有物件の中でも光る物件ではなくいまいちです。あと50万円とか安く買えたらいいですが汗

ただ、擁壁で土地が広いので評価が出るので、これはオーバーローン出る物件だなという考えで突撃しました。

CF比率は65%と悪いですが、現金がむしろ増えるという物件ですので、個人的にはいま買うべき物件を買えたと思っています。

 

銀行は路線価などの評価を重視する傾向があり、擁壁は評価対象外ということが多いです。不動産投資家はリスクが高いので擁壁は避けます(私もほんとは避けたい)。

しかし、路線価>物件価格と乖離が出ますので、少しでも融資が欲しい鉄骨渡りな方は突撃するにはおススメなやり方だと思っています。

 

また金利3.5%と高い在日信組ではなく、なんで公庫を使わないのかとご指摘をいただくと思いますが、理由があります。実は今年すでに2回融資を受けており厳しそうです。(なおすべてオーバーローン出来ています)

加えてコロナ融資が落ち着いていなく不動産融資が難しそうなこと、これから創業融資も検討していることからいま公庫は使いにくいと思いました。

在日信組とは1年ちょい融資を使っていなかったので、そろそろ借りておこうかなという考もあり、そこでお願いしました。

 

大津の失敗談

この物件購入前にさっそく大きな失敗をしました。

この物件を購入したもう1つの目的があります。

お盆に作業することです。

私は長期連休は物件の仕事をするというのは鉄則だと思っています。

サラリーマンなのにお盆に家族旅行などという方はサラリーマン卒業できるわけないだろと思っています。

 

今回もお盆前に決済して、お盆に作業をしようと思ってました。

しかし、融資承認が遅れて間に合いませんでした。

審査は10日程度ですが、なんと試算表(最後は2月末時点のもの、法人購入です)を出せと言われてその作成などでタイムロスがあり、あべしでした泣 しかも不動産屋は来週から夏休みでお盆明けの決済です。また決済前の作業は断られております。

 

つまりお盆は作業出来ません泣 

コロナが落ち着いていたら、ジュニアさんに焼き肉をおごってもらいに実家に帰省しようかなと思ってましたが、移動もしにくい状況で大人しくしている感じになります汗

 

私の中で7月決算ですので、あと少しで決算だし勘弁してもらえるかもと思ったのが甘かったです。

キチンと確認して前倒しして行動することが大事だと実感しました。

 

まとめ

色々ありましたが、久しぶりの購入でワクワクしています。

約半年近く感覚が空いており、ここまで空いたのは数年ぶりです。

なんだかんだ言っても物件買えるのはうれしいんです。

 

いま現金が欲しい状況ですが、

物件購入は自粛しません‼