~このコラムは大した経験もない4年生大家が、恐れ多くも個人の経験や見解を記したコラムです~

 

 

皆さん、こんばんは~

ジュニアです。

 

<グーグルマップにこんなの出ました>

<知らなかった、、、>

 

さて、私は8月7日(金)から夏休みをいただいています。

サラリーマン大家にとって貴重な平日休み、金融機関もこの時期はさほど多忙ではないと言われており、また上半期の目標達成に向けた仕込みの時期でもありますので、金融機関開拓にとってはいいタイミングです。

 

先日のコラム「#62 金融機関開拓ロード【第二地銀編の弐】」(タイトル少し変えました)では、電話のみでの対応となる担当者せっかちさんから、地元の支店の欲しがり担当者、S君に担当を変更できたことを書きました。

 

今回は並行して借換えについて問い合わせをした地銀でのやりとりを、コラムにてご披露したいと思います。

 

空室時もそうですが、借換えについてのアクションも、その時にしかできないものです。

少しでも多くのアクションを起こして多くの情報を収集するとともに、自分自身の経験値を上げることで賃貸経営にプラスにできればと思っています。

 

 

今回の構成は、以下のとおりです。

 

1.憧れの金融機関

2.入口はどこから?

3.ファーストコンタクト

4.初めまして

5.キャッチボール

6.情報収集

7.後ろめたさ

8.最後に

 

 

それでは本題に入ります。

 

1.憧れの金融機関

この地銀は、私の憧れの金融機関(以下、A銀行とします)です。

不動産を始めたとき、いつかこのA銀行から融資を受けられるようにと、不動産に関わる個人、法人の金融機関の口座のほとんどを、このA銀行に作っています。

 

但し、現在A銀行の不動産に対する融資は厳しく、主に地主案件で、一定のロットでないと相手をしてくれない、との話を聞きます。

私ごときが相手にしてもらえるかは分かりませんが、今回は借換えであり、その辺りの情報収集が出来れば、それだけでも成果となります。

 

いよいよ、A銀行の門を叩くときが来ました。

 

これまでにない高揚感を、

少し感じています。

 

 

2.入口はどこから?

今回も、紹介者などはもちろんいません。

メインの口座を作った自宅の最寄りの支店はブロックにおける中核店ではなく、どちらかというとリテールに特化した店舗だと思われます。

つまり融資の担当者や、支店長の権限が強くはないものと推察されます。

 

このエリアの中核店舗は、隣の駅の支店です。

であれば、その支店に口座を作りがてら、相談をするテもあります。

 

また、物件の最寄りの支店という選択肢もあります。

 

しかし物件については売却する可能性もあり、長い目で見れば自宅近くの支店の方が、メリットがあるような気がします。

 

そんなことを考えながらA銀行のホームページを見ると、ここにも「ローン相談」申込み用の入力画面があったので、まずはここに入力をすることにしました。

 

A銀行でも、早速翌日に連絡がありました。

 

 

不動産に関する融資について不慣れだという担当者でしたが、色々と調べてくれた結果、自宅最寄りの支店にも融資の担当者は在籍していて、中核店の連携をしながら対応してくれるとのこと。

 

それがA銀行でのルールなのであれば、それに従うこととしました。

 

 

3.ファーストコンタクト

いきなりのアポなし訪問は失礼と考えて、まずは電話をしました。

借換えについて相談がしたい旨の要件を伝えたところ、融資の担当者に取り次いでくれました。

 

そこで、現在の融資について借換えを検討していること、検討している物件の情報、現在の融資の情報などを伝えて、まずはテーブルに乗るものかどうかの判断をお願いしました。

 

第二地銀のS君とは違い、融資係然とした無機質ではありましたが、丁寧な対応をしてくれました。

一旦預かって、翌日には連絡をくれることとなりました。

 

これが夏休み前日の事です。

 

 

4.初めまして

そして夏休み初日の8月7日(金)、朝一番で豊洲市場に買い物に行き、自宅に戻ったのはお昼ごろでした。

簡単な昼食を取った段階では、担当者からはまだ連絡はなかったので、通帳の記帳がてらご挨拶に伺うことにしました。

 

支店の受け付けで、担当者を呼んでもらうと、背の高いスマートなイケメンです(笑)

T君としましょうか。

 

突然の訪問にも関わらず快く迎えてくれ、打ち合わせの時間も頂くことができました。

 

 

5.キャッチボール

カウンターの外のブースで挨拶を済ませると、T君は今の状況について以下のとおり説明をしてくれました。

 

・建物の耐用年数が切れているため、土地に対しての融資となる

・ついてはアパート2号からの家賃収入は考慮することが出来ず、それ以外の収入で返済が可能かどうかを見ることになる

 

この時点で分かったことは、アパート2号の土地は担保としての価値は認められており、A銀行の基準でも、借換えを希望する金額を満たすだけの評価にはなっているということです。

 

そのことが分かったことは、ひとつの収穫でした。

 

T君はこれで終わらせるつもりというか、断りの文句だったのかもしれません。

私も給与所得だけから、新たに借換え分の返済をすることはハードルが高いと感じました。

 

しかし、よくよく聞いてみると、返済原資は給与だけではなく、他の不動産からの家賃も含めることができるとのこと。

 

当日は、夕方から第二地銀でS君と打ち合わせをする予定で、各種エビデンス資料のファイルを持参していたので、そこから打ち合わせに付き合ってもらいました。

 

私の現在の状況をエビデンスと共に説明し、アパート2号の家賃を除いても、返済が可能であることをアピールしました。

 

するとどうでしょう。。。。

 

T君は、私のエビデンス資料のいくつかのコピーを取らせてほしい、と。

 

もう一度、検討をした上で連絡をくれることとなりました(嬉)

 

 

恐らくですが電話では、ここまで行かなかったと思っています。

直接会って会話のキャッチボールをすることで、私自身を評価いただくつもりで面談していますし、その結果で首の皮一枚、繋がった感じでしょうか。

 

自己満ですが、そう思っています。

 

 

 6.情報収集

エビデンスのコピーを取って戻ってきたT君に、もう少し時間をもらいました。

 

A銀行の不動産への融資状況を聞いたところ、以下の情報を得ることができました。

 

・新規の積極的な融資は行っておらず、地主案件が多い

・それでも自己資金20~30%は入れてもらっている

・融資期間は基本的に耐用年数以内、借換えの場合は現在の融資年数までなので耐用年数を超えることもある

・金利は固定で2%台後半から3%、変動であれば物件評価等によっては1%台を出す場合もある

 

耐用年数を超えた建物からの収入は見ないこと、地主案件が多いことなどから、基本的に事業としての不動産賃貸業への融資は行っていない、との見方があっている気がします。

 

一方で不動産賃貸業としては見ておらず、あくまでも土地取得の費用としての融資だということなのでしょう。

 

また、なぜか借換えの場合は耐用年数越えの融資が出ることとなるなど、物件取得時の融資よりも借換えの方がハードルが低く感じます。

 

 

7.後ろめたさ

T君には、第二地銀でも借換えの相談をしており、申込書を出す段階まで来ていることについて、話をしませんでした。

 

A銀行での条件を見ると、S君の第二地銀より良くなることはなさそうです。

 

事業としてA銀行からの融資を受けることは、それ自体がメリットとなり得ますし、まずは純粋に融資が受けられるのかどうか、フラットな評価を知りたかったからです。

 

多少、後ろめたくはありますが、これも商売の一部かと。

 

 

8.最後に

この日は、朝早くから豊洲に行って昼からはA銀行、夕方は第二地銀でS君と打ち合わせと、夏休み初日からハードな一日でした。

不労所得?

どんでもない話です(笑)

 

 

今回のコラムは、如何でしたでしょうか。

 

これから不動産を始める皆さんにとって、少しでもお役に立てれば幸いです。

また、簡単でも構いませんので、皆さんからの感想、ご意見のコメントを頂けたら嬉しく思います。