<概況>

満室達成は既報ですが、今年の中間結果は、

1) 家賃7万円以上のB/T別20m2以上については、更新3戸内1戸は賃料

1000円増、転勤による退去1戸については短期解約金にて現状回復の上、

賃料2000円増にて退去前に新入居内定。

※1)条件は合計7戸ですが、都心の管理会社1社へ集約。客付けと

連絡応答が安定している。課長級が対応。1戸については次回更新時に

契約期間を4年として賃料2000円上げが仮内諾。

 

2)地方物件については、茨城についてはオーナーチェンジ購入時の賃借人様が体調不良により急遽退職し退去したものの空室2ヶ月程度にて同額にて入居。他2戸については家賃収納順調で、広島については、水道屋を

騙った買取屋の手先が活動している可能性を感じ、現地会社へ注意喚起連絡。購入時の販売担当者が取り次いでくれたので、仲介と管理が

一体で動いており好印象。

 

3)相模原2戸購入の内の1戸は中期空室物件でしたが、コロナ禍での影響遅延があったものの閑散期入り直前に元の予定賃料入居決定。

最初のオダサガと併せてこの地域3戸となり、客付けに難がある地域を対応して頂ける都心の管理会社(※1の会社とは別)での戸数増を順次検討。

オダサガについては、賃借人様と話す機会があり、次回更新時共益費

500円値上げ打診は口頭にて仮了承。S武台については、洗濯機置き場を

室内へ変更することにより共益費値上げ希望なものの、この件の折衝は

3)管理会社へ一任。3戸ぐらいからで依頼すると、まとめて3戸空室は

ほぼ無いので、毎月送金頂けるとか、関係が安定するかと思います。

 

4)賃料下落の影響はプノンペンコンドの2割下落1戸に限定されました。

ある方のメルマガ配信によると、米国物件の家賃収納は順調だが

東南アジアはベトナム以外は停滞して苦戦とのことで、2割下落で妥結は

妥当であったように思われます。米国は内需旺盛ですが、新興国だと

外需頼みが多いため渡航制限で需給が急速に悪化しています。

 

<更新条件の打診時期>

更新前半年~1年前の場合で、オーナーチェンジ購入時に共益費上げ含み

で購入した場合は、打診。他は、一度同条件で更新するが次回更新時は

変更希望という打診方法ですが、収支状況や賃借人様想定状況で値上げ

打診をしない場合もあります。(平たく書くと賃借人様の所得状況が頭

打ちと思われる場合など)

※低属性向けはやらないので、その方面の方は無視してください。

個人的には公的部門が対応したほうが良いようにも思います。

貧困ビジネスであるとか、サヨクが店子を活動の場に連れて行くなど、

微妙なものを感じます。

 

<中古区分の探し方>

販売物件として掲載される前に賃貸掲載から物件名称と位置を把握

しておき、ある程度当たりを付けておく、販売物件として掲載されたら

即断で連絡が良いと思います。賃借人様で物件名称を登録しておいて

空きが出るのを待っている方がいるぐらいなので、(賃借人様向け

主体の別会社のサイトだが販売物件も掲載される。1戸成約に至った

物件もあります)賃借人様と同様のレスポンスが必要かと思います。

公開販売物件掲載されたのを見てから、おもむろに調べるとか、

あれやこれや考えると、クイックレスポンスの競合に負けると思います。

一棟物件の場合は、分譲区分会社ほどにはブランド名が確立していない

××荘だとかで完全にローカル物件の場合もある、区分ほどの激戦では

無いとは思います。(金額の桁が一つないし二つ上がるので相当血走っ

た狂人な方もいるかもしれませんが、掲載スピードに限った印象です)