こんにちは。

 

休みの関係で売買の話が進展しません。

その間にあった出来事を書きたいと思います。

 

前回のコラム「帰ってきた?ヤバイ不動産屋」のコラムの続きになります。

現地確認に行ってからすぐ、銀行に問い合わせをしました。

 

銀行へ問い合わせ

緑のメガじゃない銀行に保証協会付の融資を打診するために電話したところ

「既存不適格物件なんだけど・・・」と言うとマッハ

「それは無理ですね!以前はいけたんですけど最近特に厳しくなって容積率、建蔽率がオーバーしているものには融資は一切できません!!保証協会も同様です!!・・・まっ、まだ、1億くらい枠あるんでいつでもどうぞ!」ガチャン。

 

瞬殺で切り捨てられました。

 

あ〜〜れ〜〜〜〜ご無体な・・・

 

・・・想像通りでした(汗)

 

まぁ、そう言われていたのでダメ元でかけただけですから、気を取り直して本命のノンバンクへ。

 

そもそも私1棟目は耐用年数切れですし、4階建ての登記を5階建に登記し直さなきゃならなかったり、建蔽率オーバーだった気が・・・。既存不適格なんてそもそも気にしたことなかったです(汗)<ダメなやつ

 

忘れていた大事なこと

ノンバンクは「既存不適格や耐用年数ぎれ全く問題ないですよ」との回答。

提出資料は個人の確定申告書、賃貸法人の決算書、本業法人の決算書、免許証のコピーです。

ほっとしたのも束の間

「もし問題になるとすれば融資総額ですね」

 

・・・はっ!?(@@;

じゅん「えっ、融資総額って・・・全体のですか?」

「そうですねー。全体の融資のバランスや返済比率なども加味します」

 

・・・そういえば、シンデレラ熟女マンションをゲットした時に、総トータルで1億以上の融資は行なっていないとのことでした。

風呂なしマンションと、シンデレラ熟女マンションで既にそのノンバンクからの融資総額は1億を突破していました。

その後、「3億まで大丈夫になったのでまた物件持ち込んできてくださいね」って去年の面談で言われていました。

(1億以上の融資をしている場合1億を切るまで毎年決算提出時に支店長面談がありますが、お菓子のお土産をくれます。今年はコロナで面談はなかったです)

・・・なので、融資額のことを言われるのは想像外でした。

今年の4月にお嬢様熟女マンションを買ったばかりですし、その額もでかいですから、仕方ないかなぁ・・・とは思ったものの・・・・。

仮に、賃貸法人の今の全部の物件の融資額をトータルすると残高は2億5000万ぐらいです。

 

ちなみに、私が銀行に融資を事前打診する時は、融資希望額などは何も言わず「この物件でいくらくらいまで融資が受けられますか?」という形で投げてみます。

それで物件の評価額を出してもらっていくら借りるか・・を考えます。

 

後、忘れがちなんですが、銀行には貸し出し可能な枠があって、

銀行の規模によっても違うと思いますが、1社や1個人あたりに貸し出しできる限度額枠の設定があります。

もちろん法人であれば決算書の状態によって融資可能額が決まると思われるのですが、その枠を大幅に超えて融資を受けることは難しいような気がします。

また、その銀行の融資バランスによっても変わってくるでしょう。

その銀行全体で事業資金貸付7割、不動産融資3割までしか貸付ができないなど。だから、その場合昨年は融資可能だったけど今年は融資可能枠の関係であまり積極的に不動産融資をしていないなどと方針が変わることはありえます。

結局1行取引に頼っていると、私のようにいきなり梯子を外され身動き取れないということも将来的に考えられるなぁと思いました。

私の場合築古耐用年数ぎれの物件を購入することが多いと思うのでノンバンク系の銀行はもう一つ必要だなぁ・・と思いました。

お盆前に打診をかけたので、多分回答はお盆明けになると思います・・・。

まぁ、利回りもそれほど高くないしご縁の物だからなぁと多少緩く構えています。

ちなみに、おそらく既存不適格物件はダメだろうということと、お嬢様熟女マンションでお世話になった信金は利息が高いので今回は声をかけていません。(今後のために電話でちらっと聞こうとは思っています)

 

不動産屋から電話

さて、銀行に打診してから2〜3日後に、例の不動産屋から夜の9時過ぎに電話がかかってきました。かなり焦った様子です。

「実は、僕のつけたお客さんではないので詳細はわからないんですが、売主側の不動産屋さんからの連絡で現金買いのお客さんが現れたみたいです。そのお客さんはまだ迷っているみたいなんですが、このままだと買われてしまいます。融資打診中なのですよね??売り主さんにお願いして融資特約付での買付を受け付けてもらえるように打診してもいいですか?

それに、売主さんは地主さんですので、できるだけ地元の人に長く所有してもらうことを望んでいるみたいですし、きっとじゅんじゅんさんだったら近所だし喜んでくれると思うんですよね。

・・・でも、まだ僕もあなたとは一度お会いしただけですからどんな

方なのか正直なところわからないんで・・・。もしよかったら明日でももう一度お会いしませんか?」

 

ええー?なんか急な展開ですね・・・(汗)

どこかに監禁されて買うっていうまで帰してもらえなかったりしたら嫌だし無理っす・・・_:(´ཀ`」 ∠):

 

ビジネスに人相は重要ですね・・・。

 

じゅん「でも、融資が通らないケースが多いから、買付だけは受け付けないっておっしゃってましたよね。私も買えるかどうかわからないのに、現金買いの方の邪魔をしたくないですよ。むしろ買付が

入ったとしれば焦って現金の方がかっちゃいません?まぁ、物件はご縁のものですから」

 

「とりあえず、明日また連絡させてください。僕もできれば自分のところのお客さんから買って欲しいですから」

 

そして翌日

「あっ、昨日の件ですが現金買いのお客さんは購入しないという回答だったそうです・・・。念のため買付入れてはダメかとお願いしたんですが、やっぱり融資がつかずに流れてばかりなのでダメだと言われました。そういうことで、引き続き融資の話は粛々と進めていただけますか?」

 

・・・・なんやねん?(・・;)

・・・まっ、いいか。

 

既存不適格物件でも7500万の全額キャッシュ買いは早々現れないと思う

し、(これが6000万だったら話は変わるでしょうが)

利回りがそう高くもないので飛ぶように売れることはないかなぁと。

 

それよりも、もう貸せないと言われるのは困る・・・(==;

 

既存不適格物件でもまだ融資が出る銀行・・・・

選択肢はそれほどないけど・・・。

 

私の場合

築古ばっかり狙っている以上

他のノンバンクも探しておく必要がありそうです。