前回の反省

前回のコラム「戸建購入報告 いま買うべき戸建」では、大津市で300万円の物件を購入したことを報告しました。

条件的にはボチボチですが、430万とオーバーローン出来ましたので個人的には良かったと思っています。

 

また「大津周辺の戸建投資家でこの戸建がわからない奴は努力が足りない」と書いたところ

何名からこれですかとラインが来ました。またその中には私と同じ300万円で指値をされたかたがいました。

その方は仕事が早い某社経由での問い合わせでしたが、私が元付の電鉄系不動産会社経由でしたので、買えました。

2年ほど前にその方に物件を取られたことがありましたので、今回は私がやり返しました。現在1勝1敗です。

次回も奪取して倍返ししたいです‼

 

またこの300万円の戸建を決済して、お盆に掃除する予定でした。

前回、決済が遅れてあべしされたと紹介したので、何しているのかとよく聞かれます。

 

暇しているのではといわれてますが、実は結構活動しています。

現在、新築AP用の土地(30室弱の見込み)、100坪の土地(再建築出来るけど接道的に採算合わなさそうで太陽光を考えているが100坪だと30kw程度なので太陽光全量買い取りが難しく活用方法を検討中)、ボロいテラス(割と立地がいい250万円で指値)、食肉産業が盛んで市営住宅が多い地域のボロ戸建(10万でいいと言われたけど断念)などがあり、現地にいったり、詳しい方に相談したりと過ごしています。

偶然や人の縁に恵まれいい話を頂けており、すごくありがたいです。

 

また進展がありそうでしたら、報告したいと思います。

 

では本題に入ります。

今週の編集部コラムでの人気の1位のアプラスの件にコラボしたいと思います。

間もなく会社を辞めてサラリーマンが減るのにコラム収入がなくなるとあべし確実なので、少しでも編集部様に協力的な姿勢を見せることで、生き残りを目指します。

なお2位のエリックさんのボロ戸建のゴミのやり方ですが、私も同じ感じです。残置物は人海でやるしかないです汗

 

アプラス事件の概要

一言でいうと投資用ワンルームマンション販売会社の悪さをして無理やり販売したということです。

まず先に火を噴いたのは住宅ローン仲介大手のアノヒです。

住宅ローンで投資用マンションを買わせることで属性が悪い45組でも買えるようにし、安い金利を適用することでなんとか収支が回りそうに見せ易くしたのが発覚して問題になりました。

一括返済など求められるなどがあります汗

 

また今、話題になっているのは真性銀行系の信販会社アプラスでも不正が発覚しております。

投資用マンション販売会社が源泉徴収票偽造して、購入者の年収を上げて融資を通しております。

そうすることでアプラスが融資出来るようになります。

編集部記事によると年収が246万円から546万円に改ざんしたケースもあるということです。

 

また実際の家賃よりも高い賃料でのサブリースを入れて家賃保証で安心ですと相場よりも高い金額で押し込んで、不動産会社は高い利益を得ることが出来ました。

 

しかし、購入後サブリースを解約または賃料を下げるなどして返済ができなくなったオーナーがデモしたり騒いでいるようです。

2カ月分を延滞したオーナーへ延滞分を払わない場合は残債一括返済を求めているようです。

そのアプラスのやり口に対して反感を感じている方も多く、アプラスのカードを解約すると息巻いている方がいたりと、編集部のコラムへのコメントも荒れております。

楽しそうなのでコラボします。

 

被害者は誰なのか

まず前提として、この場合大事なのは、法律だと思います。

誰が違法行為をしたのかということが重要です。

色々議論になりそうなことを列記し、合法・非合法をまとめていきます。

・住宅ローンで投資用不動産を購入した

 →違法(一括返済の可能性大、悪質な場合は刑事罰の可能性アリ)

・割高な物件を販売した

 →合法(相手が納得すればいくらでもOK)

・サブリース賃料を下げた(または解約)

 →合法(仮に契約書に値下げ出来ないと書いてあっても、その会社が

刑事罰に問われない。倒産すればOK。あくまで民事である。)

・5日後に支払わないと一括返済を求める

 →合法(そもそも2カ月滞納しています。滞納分払わなければ、残債一括返済を求める。競売申し立てをするいうのは法的だけではなく、常識的だと思います。私は回収見込みが薄い場合は滞納1カ月で追い出します。)

・書類を改ざんして融資を受けた

→違法(私文書偽造罪及び行使罪となります。金融機関を騙して融資を受けたということです) 

 

論点を整理すると誰が犯罪者なのかがわかります。

・住宅ローンで申し込んだ(不動産販売会社&購入者)

・書類を改ざんした(不動産販売会社 場合によっては購入者)

が違法なります。

 

この手の問題はとりあえず金融機関を攻めるとなりがちですが、金融機関は完全な被害者だと思います。

か〇ちゃのように銀行員が関与していたスガル銀行(仮名)のケースではかなり批判されましたが、結局返済されてないというリスクを負うのは貸した側でなぜ貸した側が批判されるのかは不思議で仕方ないです。

購入者は文句があるとすれば、不動産販売会社に文句を言うべきでしょう。

金融機関は担保割れ物件を回収出来ない可能性が高い45組に貸してしまった被害者だと思ってます。

実際金融機関は本件では甚大なダメージを負うでしょう。

私は購入者は加害者側であり、自分たちが被害者だと主張する権利は皆無だと感じています。

 

購入者は自己破産をしなさい

正直リカバリーは出来ない可能性が高く、自己破産すべきだと思います。

正直年収200万台の奴に失うものなどないのです。

実際、人生負け続け底の底まで堕ちた45組にとって自己破産など屁でもないと思います。

 

アプラスの本社前でデモしている人は自己破産したくないと騒いでいるようですが、自己破産になるのが大変という認識が間違っています。

 

自己破産は救済措置です。

お前らみたいな45組が多額の借金を負った場合、返せないことが明白です。もし、返済できないとなると何らかの犯罪をして金を稼ごうとする輩が出て治安悪化の可能性もあります、そういうことを避けるために自己破産という制度を設けていると私は考えております。

しばらくクレジットカードが作れなくなるなどのダメージは負うでしょうが、それぐらいしかダメージはないです。また復活も可能です。

私の介護の会社にも自己破産経験した社員がいますが、最近クレジットカードも持てるようなったようです。またその後住宅ローンの審査も通りました。7年程度経過すればなんとかなります。

騒ぐ前に自己破産したらどうなるかを調べてみたら、そんなに大きなダメージはないと私は思っています。

そもそも実績を積み上げてきた投資家や高属性のリーマンには失うものがあり、自己破産すると失うものが大きいです。

だから貸す側もリスクが少ないのでいい条件で多額を借りれます。

しかし、今回の自称被害者の方には失うものなど無いようなレベルです。

なおウ〇ジマ君の世界には自己破産など存在しませんので、アプラスでよかったと感謝すべきでしょう‼ 

 

大津カイジのありがたい?アドバイス

ボロクソ書きましたが、一方的に自己破産しろだけではなく、楽待コラムニストを勝手に代表して具体的なアドバイスも書きたいと思います。

自己破産したくない理由として、住宅や車などの資産を失うことが困るという理由も大きいと思います。

しかし、自己破産以外の方法もあります。

任意整理(裁判所を通らず直接債権者と交渉、元金までは減らせないことが多い)や個人再生(裁判所で手続き、元金も減らせる可能性アリ)など住宅や車を維持した上で投資用ワンルームマンションの売却後の残債を分割で払うなども状況次第で出来る可能性があります。まずは司法書士などの専門家相談することを推奨します。

紹介して、次回の登記費用を割引してもらいたい。

 

また支払いに優先順位をつけることも重要です。

自己破産で免責の有無、今後の関係に響くことを重視すべきです。

具体的には、アプラスやその他金融機関への返済は一番優先順位を下げるべきです。私が自己破産するなら絶対払・・・(以下自粛)

 

親族や友人からの借金は優先して詰めるべきかと思います。

何かあった時に力になるのは周りの方々ですのでそういう方を大事にする方がいいと感じています。

私の周りで自己破産をしましたが、知人には個人的な借金は返済し金融機関をバックレた方がいますが、周囲からは律儀な人と思われたのではと感じており、関係性が維持出来てよかったのではと感じています。

逆に周囲から金を借りて金融機関へ返済する方がいますがそれは論外だと思います。

家賃や公共料金の全部は止められないように最低限だけ払って優先順位下げるべきだと思っておりますが、家賃は保証人がいるのかなどの場合は優先して払うべきだと思います。

 

注意すべきは税金です。税金は自己破産でも免責されないです。

個人的な借金→税金(潰す予定の法人の税金は除く)→その他支払い→金融機関への返済(どうせ自己破産するのだから・・・以下自粛)が優先順位だと考えております。金は限られておりますので優先順位を決めることが大事です。

 

さらに失敗してしまっている物件について、具体的に踏み込むと、振込口座を変更し、自分の名義ではなくし、賃料を抑えられないようにしましょう。

また管理費、共益費、修繕積立金の優先順位は低いと考えます。

サブリースの場合はサブリースに上記を抜かれてから残りが支払われてしまうので、直接入居者から回収するようにもっていくことが大事です。

賃貸人(自称被害者)はサブリース会社に請求せずとも、入居者へ賃料を請求できます(ただし、サブリース会社との契約賃料の範囲まで)。

宅建の試験にもよく出題されます。

競売をするにしてもしばらくは時間が掛かりますので、その間の賃料は確保するように頑張ることが再起につながると思います。

なお私自身飛びそうな時にどうすればいいのかのシミュレーションはしていますw 今回のコラムはアプラスに限らずスガルスキームとかで破産しそうな方向けでもありますw

 

まとめ

厳しいことを書きましたが、投資は自己責任です。投資家に被害者が存在することは基本的にないと思っております。

被害者意識を持って騒ぐのではなく、失敗した現状を受け入れていくしかありません。

 

最後に編集部のコラムに出ていた年収200万台にも関わらず1,500万円のワンルームマンションを購入した方に喝を入れたいと思います。

 

1,500万という金は、受験勉強・就職活動に勝ち抜き、そこから会社での競争をそれを耐える。そして、30半ば、40代となってようやく貯金できる大金だ

つまり年収200万台のお前には一生掴むことが出来ない金だ。

そんな大金を貸し、チャンスを与えた

アプラスに感謝しろ‼

 

しかし、お前は感謝するどころか、自分の勉強不足を棚に上げ騙されたとわめく。

 

不動産投資を舐めるな。

俺たちは本気でやっている‼