皆さん、こんにちは。

 

今回は、中古区分マンション投資のベースとして私がイメージしている条件を数字(収益性)をメインに書きたいと思います。

 

当然ですが中古区分マンション投資も様々なタイプがあり、其々基準が異なります。たまたま私は利回り重視でなかっただけのことで、以下に挙げる条件が最良ではありません。

 

普段、管理状況・間取りや空間性等の数値で表しづらい物件固有の評価をより意識しており、物件購入時は収益還元法 < 取引事例比較法 < 個人的嗜好 で判断していますが、収益還元法のように数字で表す(考える)とイメージの共有がし易いというメリットがあるので、今回はこれに挑戦したいと思います。

 

家賃の下落・修繕リスク等色々な面を考慮して、個人的偏見によるバランスを意識した失敗しにくい条件(規模感)をざっくり箇条書きにします。

 

【収支関係】

売買価格:720万円

現金購入時諸費用:55万円

家賃収入:6万円/月(72万円/年)

表面利回り:10%

管理費・修繕積立金:1.5万円/月(家賃の25%以内)

固定資産税:4万円/年

賃貸管理料:3,300円/月(4万円/年)

税引き前CF:46万円/年

税引き後CF:40万円/年

実質利回り:5%

【収支関係以外】

最寄駅:徒歩5分以内

面積:20㎡以上2DK未満

築年:平成5年前後築(昭和60年代築から)

その他:総戸数30戸以上・自主管理以外

※その他修繕積立金総額等細かいチェック項目はありますが、とりあずざっくりとしてはこのくらいで

 

この条件を満たす(または近い)物件の現実味としては、10年前に比べ現在はほとんどないと正直感じていますが、ベースを変える必要はないとも思っています。また、今でもこれ以上のずっと良い物件が売りに出される可能性があるのが不動産投資の醍醐味です。

 

 

見ての通り上記は現金購入のケースです。

約800万円をつぎ込んで、年間約40万円のキャッシュフロー、単利約5%(将来低くなる可能性あり)。かつ、入居者の入替えがあった年はキャッシュフロー&単利ともにゼロ(多少の手出しも)を想定して行う投資です。

さらに融資利用が前提であれば、借入条件【仮 借入額:550万、金利:3%、返済期間:15年、月々返済額:38,000円】まで考慮すると、利益どころかまずは8年間耐えることが必要な投資です。この仮の借入条件であっても、賃貸管理を自主管理にしたうえでとても運が良ければ結果的に8年間全く手出しなしで済む可能性もありますが、物件購入時から完済まで多少の手出しがあると想定することが必要です。

 

逆に、完済する15年後まで耐える覚悟が必要ない理由は、8年程度経過すれば購入価格より低い売却額でもTOTALでの含み益が見込めるからです。時々発生する手出しが嫌で売却するも良し、含み益があるという精神的ゆとりから手出しが苦でなくなっていれば完済を目指すも良しと。

このあたりは前提条件次第なので、購入価格が安かったり、借入条件が良ければ耐える期間の目安が7年・6年と短くなったり、さらに当初から利益(但し、薄利)も見込める場合も。

 

含み益を考えるということは、売却によるキャピタルゲイン(ロス)も想定すると同義で、それにより違った中古区分マンション投資のメリットも見えてきますが今回は割愛します。

 

最後に繰り返しになりますが、私と同じ中古区分マンション投資がメインでもベースが異なる方が沢山いるはずです。また、私も状況に合わせてベースと異なる物件に挑戦したりしています。

※プロフィールを見ていただけると伝わると思いますが、上記が絶対条件ではありません。

 

ただ、それでも個人的には上記ベースを中心に考え今後も区分マンション投資を実践していく予定なのでコラムにしてみました。

 

最後までお目通しいただきありがとうございます。