今週は物件紹介メールが来ないなあ、と思っていたらなんとレインズが8月7日から16日までお休みなんですね。

 

盆休み長すぎ!!(笑)

 

アパートの価格は下がっているか?

 

さて、かぼちゃの馬車事件以降、いろいろな収益不動産やその融資に絡んで色んな事件もあり、物件価格が下がるのではないかと言われてきました。

 

確かに地方のRC造物件の一部などは少し値下がり傾向が見られるのかもしれませんが、少なくとも1都3県に関してはあまり値下がりしている気がしません。

 

コロナの影響で民泊物件や店舗・事務所物件などは以前より売却物件が増えてきたように思いますが、少なくとも一般にサラリーマン投資家が狙うような木造や軽量鉄骨系の中古アパートに関しては、殆ど変わらないように思います。

 

これはなぜなのか、ちょっと考えてみました。

 

融資からの逆算価格⁉

 

典型的なパターンは、木造あるいは軽量鉄骨造の築25年~30年くらいの物件で価格帯としては2,000万円~5,000万円くらいの物件でしょうか。

 

物件にもよりますが、1都3県なら表面利回り10%~13%くらいで売られているケースが多いようです。

 

そして販売業者さんと話していると、結構売れているようです。

 

新型コロナウィルスの影響で会社からの給与だけでは不安になる方も多いようで、不動産投資に関する関心は相変わらず高いようです。

 

そして、不動産投資に慎重になっている金融機関もある一方で、引き続き積極的に融資を出している金融機関もあるようです。

 

特に積算評価で70~80%程度の価値がある物件であれば、ノンバンクや一部の銀行がかなり積極的に出しているようなんですね。

 

条件的には、例えば良く出てくるノンバンクさんですと金利3.9%程度で期間は築古物件でも25年~30年という条件のようです。

 

そうしますと、返済比率は6%前後になりますので、表面利回り10%~12%でも一応キャッシュフローが出るという計算になります。

 

融資が出ている以上、物件価格が下がらないのも致し方ないのかもしれませんね。

 

 

このまま続くのか?

 

しかし実際に運営していく中で本当にキャッシュフローが確保できるかどうかは別の問題です。

 

築古アパートで満室近い稼働率を長期間に亘って維持していくのは簡単ではありませんし、突発的な修繕費用も必要になります。

 

また、そもそも多くの業者さんの事業計画では入退去時に必要になるADや原状回復費の貸主負担分などが含まれていないケースが良くあります。

 

また、税金と減価償却費の関係についても考えておく必要があります。

 

私はExcelで作った独自のシミュレーションシートを使って物件の収支を計算しているのですが、それですと表面利回り10~12%では殆どCash Flowが出ません。

 

ですが、現実にはそういった物件がポンポンと売れていくのです。

 

私自身はもう少し価格が下がってこないと(利回りが上がってこないと)、なかなか買いにくいなあ、と思ってしまいます。

 

しかし、収益物件を買いたいというサラリーマン投資家(ないしはその予備軍)の方がたくさんいらっしゃり、かつ融資がついてしまう状況が続く限り、物件価格が大きく下がることはないのかもしれませんね。

 

今日も最後までお読みいただきありがとうございました。