こんばんは、aloeです。

 

先日のオカリロさんのコラムじゅんじゅんさんのコラム管理会社さんに対するコラムが続き、コメント欄でも盛り上がりをみせていました。

特に兼業投資家にとって管理会社さん・管理費用は身近な問題であり、多くの方の興味があるところかと思います。

 

オカリロさんのコラムは

「管理会社さんには管理費用以外の支払いもしているし、良好な関係を継続しつつ管理費用の値下げをお願いしました。」

じゅんじゅんさんのコラムは

「徐々に自分自身でできることが増えてくると、コスト面だけ考えると管理会社さんの必要性は低くなってきているかもしれません。ただ、精神衛生上楽だし、継続して管理をお願いしつつ双方が儲けられる状態を目指したいです。」

といった趣旨だったと思います。

(解釈が違っていたらごめんなさい汗。)

 

お二人のおっしゃることはその通りで、それを批判したり非難したりする意図は全くない点はご了承ください。

ただ、

「じゃあリフォームとかもお願いしているし管理費用の値下げを交渉しよう!経費削減は大事だし自主管理してみよう!」と安易に早とちりする方がいるとやや危うい気もするので、今回は私の考えをコラムにしてみようと思います。

また、今回のコラムは私のような「不動産業界出身でもない初心者兼業大家にとって」という面が大きいです。上級者の方や専業の方はまた状況が変わってくることもご了承ください。

 

管理会社さんってなんだろう?

そもそもみなさんにとって管理会社さんってどういうイメージでしょう。

「管理をしてもらう会社」

でしょうか。

 

私にとって管理会社さんとは、

「管理を手伝ってくれる会社」

というイメージです。

 

所有物件・運営に関する全ての責任は基本的には大家さんにあると私は思っています。

なので、たまに「管理料〇〇円払っているのに管理会社が〜してくれないから」というニュアンスのことを聞きますが、月数万円の管理手数料で物件の全てに気を利かせてやってくれる、というのはちょっと期待しすぎかなー、、、と思います汗。

たまに超絶気の利く管理担当者さんもいますし、もしくは月の家賃収入が1000万円で管理費50万円とか払っていればそれなりの仕事をして欲しいという気持ちにはなりますが、そうでない場合は「管理会社さんに何をやってもらうのかのマネジメント」も大家さんの仕事の一部だと思っています。

 

もちろんお願いしたことすらやってくれなかったり、返事が返ってこなかったりするのはそりゃさすがに問題外ですが・・・。

 

管理会社さんの仕事ってなんだろう

管理会社さんの仕事は大きく分けると

・入居中の部屋(入居者さん)に関する仕事

・空室募集に関する仕事

に分けられると思います。

前者はトラブル対応だったり、入金確認・催促だったり、後者は客付けや入退去に伴う仕事、といったことでしょうか。

 

管理会社さんに何を一番期待するかは人によって違うと思います。

きめ細かな管理を重視する方もいるでしょうし、最低限だけやってくれればあとは安ければ安いほど良い、という方もいるでしょう。

私は「客付け力」を一番期待しています。

 

初心者の兼業投資家こそ、管理会社さんをお願いすべき・・・かも?

ところで、たまに「まずはアパート1棟自主管理してみましょう」みたいな意見を見かけますが、個人的には逆に初心者こそ「まずは管理会社さんにお願い」すべきかなだと思っています。(戸建や区分はまた話が別です)

 

「自主管理」の大義名分は「トラブルシューティング力をつけること」かもしれませんが、それは管理会社さんが入っていても全部一緒について行って学べばいいだけで、自主管理の本質は「コスト削減」にあるのでしょう。

(トラブル対応してくれない管理会社さんはさすがに怒ってもいいと思います汗。)

 

たとえば・・・ここ最近ぐらい暑い真夏のある日。

 

入居者「エアコン壊れました」

aloe「わかりました。仕事が休めないので明後日伺いますね。」

入「わかりました・・・。」

2日後

a「うーん、どこが壊れているかわかりませんね。安い業者探しますね。」

入「まだいつ直るかわからないんですか・・・」

数日後

a「やっと見つけました。今から日程調整して現地調査してもらいますね」

入「早くしてくれないですか怒

 

だったら、入居者さんはブチ切れますよね。

特に不動産投資開始初期はトラブルシューティング力も低いと思います。(私なんて何がどうなってるのか全然わからないからなんでもDIYできる方はほんとにすごいと思います。)もちろんフルアウトソースだと経費ばかり嵩んでいくので徐々にトラブルシューティング力をつけていく必要はあるのでしょうが。。。

また、管理会社さんがいても迅速に対応してくれない場合もあるようで、それは当然問題なのですが汗。

 

お付き合いしている管理会社さんの利益を減らすということ

さて、話がそれましたが、管理会社さんは営利企業ですので、利益を上げることが必須です。

様々ある仕事の中で管理会社さんに収入がもたらされるものとしては、

・管理手数料

・客付け時の仲介手数料

・更新料(更新料があるエリアでは)

・AD(ADがあるエリアでは)

あたりがあげられると思います。

あとは、リフォームやトラブル対応で管理会社さんお抱えの業者さんに発注する際の「マージン」も管理会社さんの収益となっていることもあるでしょう。

 

上記の「管理会社さんの収入」の中で、どの収入をメインの収入源としているかは会社によって様々かと思いますが、どんな理由があれ値下げ交渉(or管理委託の終了→自主管理or他社へ委託)をする場合には、とても慎重になる必要があるんじゃないかと思っています。

 

なぜなら、そうすることによって明らかに管理会社さんの収入は減るからです。それを補う別のメリット(例えば10部屋の管理料を5%→4%にさげてもらう代わりに20部屋新規に委託する、等(手間は増えますが収入は増えます))を提供できれば別ですが・・・。

ビジネスですので露骨に嫌な顔はしないでしょうが、少し嫌な思いはするんじゃないでしょうか。

そして、その思いは「管理」や「客付け」に少なからず影響すると思っています。

 

入居希望者さんの希望にマッチする物件が管理費4%の物件しかなければあえてそれを外すことはしないでしょう。仲介手数料も入りますし。ただ、管理費5%の物件と4%の物件とが似たスペックで同じ募集条件だったら、私が管理会社さんだったらたぶん5%の物件を先に紹介します。だって、管理費が1%変わるわけですから、金銭的にも心情的にも5%の物件を先に紹介しない理由がありません

同じスペックの4%の物件を先に決める理由があるとしたら「4%の物件早く決めないとオーナーにとやかく言われそうだな・・・」という負の心境ぐらいでしょうか。。。

 

これ、私達(大家さん)の立場になってみれば分かりやすいと思います。

例えば、更新月に、家賃の減額を提案してきた入居者さんがいるとします。退去されるデメリットと値下げのデメリットを比べるわけですが、「まぁ仕方ないな」と思って交渉に応じる場合はあっても、「ぜひぜひ!!!」という大家さんはさすがにいないでしょう。そんな時に「値下げ前の賃料で入居します」という別の希望者がいたら「じゃ、退去してくれて大丈夫です」となるんじゃないでしょうか。

また、空室募集の際、同じ属性の入居希望者2人が同時に申し込んできたとして、1人はそのまま・1人は家賃減額を希望、だったら間違いなく前者を選びますよね。

 

いい大家さんってなんだろう

さて、私達は大家さんですから「いい管理会社さんは〜」と一方的に話をしがちですが、ここで「管理会社さんにとっていい大家さん」とはどんな大家さんだろうかと考えてみます。

 

まずは、金払いのいい大家さんはきっといい大家さんですよね笑。

極論を言えば、管理費50%払ってくれる大家さんがいればそれはそれは丁寧に対応してくれるんじゃないかとは思います笑。

ただ、それは極論であって、管理会社さんも私達大家さんもビジネスとして対峙している以上、

「お互いにほどほどにwin-win」

という関係を目指していかなくてはいけないと思われます。

 

その上で、いかにスムーズに仕事をしてもらうか?

ということを私は考えています。

・メールは必ず24時間以内に返信すること(基本的には気付いたら即返事します)

・無闇に細かいことを言わないこと、怒らないこと(適切な緊張感は必要でしょうが)

・偉そうな態度を取らないこと(得てして高属性(医者とか)や地主さんとかにありがちなんじゃないかと思います。「管理料払ってやってるんだぞ」的な。もちろん高属性や地主の方でも物腰穏やかな方も多いと思います)

・対応してもらったことに関しては感謝を伝えること

 

あたりでしょうか。

あとは最近5棟目マンションは半再生でやることが膨大なので、管理担当の方とはwordで作ったto doリストを共有しています。(これめちゃくちゃ好評でした)

 

aloeの管理会社さんとの付き合い方

「偉そうに講釈垂れてお前はなんなんだ!」って感じなので私の現状を最後にコラムにしておきます汗。

ただ、エリア的に郊外の「古き良き」って感じなので、あんまり参考にはならないかもしれません・・・。

 

今は1・3・4・5棟目をA不動産さん、2棟目をC不動産さんにお願いしています。

AさんもCさんも管理手数料5%、清掃費別途、客付けはAD0です。

 

Cさんはメールは3割ぐらいしか返信こないし、仕事は抜けが多いし、正直ちょっと怒っている時もあります笑。

ただ、他社さんにAD2でお願いしていたのに、実際Cさんが客付けしてくれた際に

「うちの管理物件ですから当然AD0です(`・ω・´)キリッ」

と言ってくれてそれだけで10万円以上の働きをしてくれたのと、なんやかんや交渉力はさすがなので継続してお願いしています。

(あとはまた安く物件紹介してくれないかな)

 

A社さんはよく私のコラムに出てきます。

前管理担当のBさん(Bijinさん)

現管理担当のKさん

1・4棟目アパートを紹介してくれたFさん

全てA社の方です。

 

Bさんが超絶優秀だったのでKさんに担当変更になった(Kさんも管理担当になったばかりとのことでした)際はうまく意思疎通ができなかったり、いかに自分自身では何もできないかを痛感しましたが、

最近はお互いのコミュニケーションもスムーズで日々一緒に成長できていると勝手に感じています。

前回1棟目アパートの空室17日を達成できたのもKさんのおかげともいえるでしょう。

 

客付け力がエリア内でNo1、かつAD0なので、それだけで管理手数料5%分のありがたみがあります。

(ADつけます?と聞いた時も、「ADよりフリーレントの方が入居さんのためになるのでフリーレントで(`・ω・´)キリッ」とBさんもKさんも別の時にそれぞれ言ってくれて感動しました。)

(実際私と妻で2回A社さんの仲介で自分達が部屋を借りていたことがあります。2部屋目は、A社さん管理じゃないお部屋をまず案内してもらったのですが、あれよあれよと営業トークに乗せられて、結局A社さんの物件に住むことになりました笑。そのおかげで1棟目アパートともご縁があったんですけどね。)

 

A社さんはよく大家さんの自宅に訪問するスタイルのようです。

季節の挨拶、更新手続き書類の押印等、何かにつけ自宅に訪問しに来てくださるので、年何回かは自宅にお招きして、御茶菓子を出しながら世間話をします。

「最近◯エリアの賃貸需要はどうですか?」

「◯丁目の空き地、大和のアパート建ち始めましたね」

「◯市で売り物件でてましたね」

というような感じですね。

 

「今日はBお姉ちゃんとKお兄ちゃんが家に来るからね!」

と言うと、上の子供はもう誰が来るかわかってると思います笑。

 

基本的には今後物件を購入するごとにA社さんに管理委託する予定です。

私も自分の規模拡大と共にA社さんにも一緒に儲けてもらいたいと思っています。まずは管理委託100部屋が目標です笑。(現在36部屋)

1社に依存するリスクはありますが、そのあたりはさすがに長くなってきたのでまた別コラムにしたいと思います。

 

本日のまとめ

・個人的には管理会社さんはあくまで「管理を手伝ってくれる」会社さん

・管理手数料等、継続してその後もお付き合いのある方への価格交渉は慎重になる必要がある、、、かもしれません

規模拡大と共にA社さんと一緒にお互い収益を上げていきたいと思います

 

aloe