前回の反省

前回のコラム「アプラス事件への本音と初心者へ愛を込めて」では、ストレートな本音をぶち込みました。

この手の問題は、物件購入条件と融資条件に合意しているというのがすべてです。審査が甘く貸したことへ貸し手がクレームをつけるのはおかしいでしょう。

以前からこの手の情報発信だと購入者に配慮したものが多く、情報発信者の保身なのか本音での発信を出来ていないものが多いと感じておりましたので、アプラスは突撃しました。

前回かぼちゃの時も同じようなコラムを書こうか悩んだのですが、正直炎上したらとビビってしまいスルーしてしまいました。

正しいと思うことは、敵を作ろうがキチンと主張していくというスタンスで勝負したいです。

1回目のアプラスのコラムではジュニアさん主催の夏の初コメント祭りの影響で、多くの初コメント(ほとんどが私に否定的なスタンス)を頂きました。

その中で調査報告書も読んでないのにコラムにするのかと指摘されたので、読み込んで出直してきました。

しかし、前回2回目の追撃コラムでは、1回目の初コメント祭りの参加者が消えてしまい悪いねだけの参加で悲しかったです。

 

では本題に入ります。

今回も物議を醸しだす内容で勝負します。

楽待コラムニストや読者にも区分保有者がたくさんいるにも関わらず地雷をあえて踏みに行きます。

 

テーマは私は区分買いませんという内容です。

アプラスの件では、割高なワンルームを購入して失敗したという事例を紹介しましたが、そもそも区分投資自体に否定的です。

その考えを紹介出来ればいいと思います。

 

不動産投資の儲け方

楽待コラムで書くには釈迦に説法かもしれないですが、まず基礎の基礎から入ります。

不動産投資の儲け方を紹介します。

大きく2つです。

・インカムゲイン

家賃収入-経費(空室損・修繕費・管理費・税金・広告費・減価償却費など)=利益 

この利益がインカムゲインとなります。

・キャピタルゲイン

(売却金額-諸費用)-(購入金額+諸費用)-譲渡税=利益

となる場合これがキャピタルゲインとなります。

不動産は手数料が株などと比較して激高なので、結構いい物件を買わないとキャピタルロスとなる可能性は結構高いと思います。

 

ではこの観点で区分を考えていきたいと思います。

 

私が区分おススメしない理由

インカムゲイン、キャピタルゲイン、その他の3つの視点で見ていきたいと思います。

 

・インカムゲイン

よく言われているのは、管理費や修繕積立金を毎月払うから手残りが残らないといわれます。

私はいまお金が使えることに価値があると考えており、同じ費用であっても後払いの方が有利だと思います。

結局管理や修繕が必要で払うのであれば毎月溜まっているから安心ということもあり一概に修繕積立金が掛かることが悪いとは感じておりません。

しかし、割高になりがちだと思います。区分所有者からで構成される管理組合経由で修繕をしたりしますが、結局当時建築の割高なデベロッパー系列会社が管理している、ボス住民が管理組合を私物化しているなどなど、無駄に高い修繕コストを区分所有者で割り勘させられるので、同じスペックの1棟所有よりも割高になると思っております。

また管理組合も共用部の電力会社切り替えなどやるべきことが出来ていないところがおおかったり、色々コスト削減しようとしても周りの意思統一をしないと進めない&実現しても1戸分の利益しか得られないから手間の割にメリット薄いです。

そのため、保有コストが割高になると感じております。

 

・キャピタルゲイン

安く買って高く売ることが基本です。

区分は相場が一品ものである一棟物件より明確です。

いまはネットで同じマンションでの売買実績価格がわかります。

掲載されていなくても、レインズなどで業者にお願いしたらすぐわかります。

そのため安く買うということは難しいです。

例えば、1棟アパートだと、築22年の状態が良い木造アパートを相続した地主の息子がアパート経営に興味がなく、営業マンが早く売却し両手で稼ぎたいので、築22年は耐用年数切れで土地値分しか価値がないので、土地値から解体費を引いて売り出しましょうと提案したら、結構熱くないですか? 

そういういい物件は同等条件で明確な相場がわかりにくい(もちろんちゃんと調べればわかるけど)ですが、区分は同じマンションでの実績があるので、かなり安く買うというのは難しいと思います。

前回のコラムで紹介しましたが、アプラス事件の割高な購入者は同じ区分がいくらで実績があったのかさえ調べずに購入していますので、カモ中のカモです。

そんなカモはあまりいないでしょう。

逆に言えば相場が明確だから騙されにくい安心という考え方も出来ますが、儲けたい方には不向きな印象です。

また築古の区分には要注意です。

築古だと建て替えが必要になりますが、当然費用が掛かりますので、区分所有者の合意(80%以上)が得られず進められないというケースは散見しております。

滋賀県野洲市の廃墟マンションを行政代執行で野洲市が解体し、1億1800万円を区分所有者9名に請求しているようです汗

この例までは至らなくても、スラム化するなど負動産化し、処分するに仕切れず出口で困るという事態も考えられます。

 

その他

まず先述にも事例を紹介してしまってますが、区分でしか所有していないことがその物件について共用部や建て替えなどについて自由に意思決定出来ないことがリスクであると感じます。

また多くの投資家の方とお会いしましたが、区分で規模拡大されている方は少ないです。

修繕積立金や管理費などで先にお金が出ていくので手元にお金が残りにくいこと・土地割合が少ないので、アパートや戸建と比較して、積算評価が出ません。そのため拡大が難しいと考えます。

以前、ポイント目当て(1回1万円~4万円程度もらえます。)で区分の業者と面談した時、不動産投資は積算評価が大事と聞いたの築浅好立地で積算評価以下なら買いたいと言って遊んだことがあります。

ポンコツな営業マンで私を熱い客と勘違いしたようで、うちは融資が出るから大丈夫ですと言ってましたが、先輩社員に聞いて積算評価が出ないことに気づいたようです。

基本区分は積算出ませんので買い進めていくと信用棄損し、買い進められなくなるのではと思います。

 

キャピタルゲイン、インカムゲイン、その他の視点で見ると丸ごと所有できる物件の方が私はメリットが大きく積極的に区分を買おうとは思いません。

買いませんと煽るようなタイトルを付けましたが、全くメリットがなしかといわれるとそんなこともないと思っています。

そこで上記デメリットを踏まえた上で区分を買うべき理由を紹介したいと思います。

 

区分を買うべき理由

・経験を積める

正直いきなり一棟モノにいくのは金額的スキル的にも大変です。また戸建再生も結構しんどいです。そういう意味では室内だけいじればいい区分はハードルが低いです。

特に最近は新規不動産投資への融資は下りにくいです。

しかし、耐用年数が残っている区分であればサラリーマン向けローンが充実しており融資が受けやすいです。

まずは区分で確定申告を重ね実績を積んでから一棟モノに進出するというのは王道かもしれません。

 

・好立地に買える

一棟モノの場合は土地を所有することが出来ますが、一等地で一棟モノを取得するとなると規模が大きすぎるので、並みの投資家では難しいと感じています。

しかし区分であれば一等地でも割と取得しやすいと感じております。

 

あえて区分を狙うとするとこの2つが動機なのではと感じました。

低利回りだけど好立地で安定した賃貸経営をしたいという方にニーズがあるのが印象です。専業大家を目指していない方では区分狙いという方が多い印象です。

 

しかし、この2つ要因では私は区分を買いません。

私ならどういう区分を買うのかを紹介したいと思います。

 

私が狙う区分の条件

大きく3つかなと思います。

 

・割安な区分

当たり前のことですが、相場より安くないと基本買いません。

リーマンまさゆきさんのコラム「サラリーマンタケル」の不動産投資シリーズで主人公の勃ケルが分譲区分を購入する際に、ゴミ屋敷みたいな内装に問題がある区分を安く購入して、やどかりに成功したとあります。

まさにそういう物件で内装が悪いけど直せばいい、売主が早く売りたいみたいな案件を探すのが王道かなと思います。

また最近はやり方が広まってしまいやりにくくなってしまいましたが、一昔前は分譲マンションのオーナーチェンジ物件を収益価格で買い、退去後実需価格で売って儲けるスターマイカ(専門にやっている上場企業)方式で儲けることも出来たようです。

 

・修繕積立金が溜まっている物件

戸建や一棟モノと大きな違いは修繕積立金が引き継げることです。

カイジの沼(注 今までの先任者が負けた分を大当たりした人がすべて貰える仕組みのパチンコ台)のような素晴らしい仕組みです。

人が蓄えた金で修繕出来るのです。これは区分のおいしいポイントかと思います。

 

1戸当たりで考えた時、今後必要な修繕に対して充足している物件が望ましいでしょう。

また重要なのはいくら溜まっているのではなく、大規模修繕をしたばかりだから少ない、大規模修繕前だから多いということもあるので、状態を見て判断が必要です。

 

お金がない管理組合では修繕一時金徴収や修繕積立金の値上げなどがあります。

Twitter情報ですが、3.9%のノンバンクから借金している管理組合もあるようです汗

 

投資用サイトでも修繕積立金の額までは掲載していなく、調べないとわからないので、おいしい物件は探せばあるのかもと感じています。あまり金額に反映されておらずゆがみがある印象を持っております。

逆にババ引く可能性もあるので、積立金が不足している区分を購入してしまった方は早く売り逃げた方がいいでしょう。

 

・建て替えで化ける物件

一等地に立っているけど、築古旧耐震の区分で、容積率を余らせており、建て替えした場合今の規模よりも大きな物件を建てれる物件はねらい目です。

建て替えとなると、少しお金を出して新築と交換できる、デベロッパーなどに買い取りしてもらえるなどおいしい出口が見える可能性があります。

建て替えた時に化ける物件は将来を見込んで買うというのは私はアリだと思っています。

 

しかし、現状なかなか建て替えが進んでいなく、いつ建て替え出来るのかわからない物件を購入するのは金と心に余裕がある投資家でないといけませんので、まだまだ私がそこにいくことはないかなと思っています。

 

まとめ

区分を買いませんとタイトルで煽りつつなんだかんだ条件次第では買うつもりですが、まだ保有継続出来るステージではなく宅建業者になり買取再販用で買う感じだと思います。

 

区分は規模拡大は遅くなると思いますので、これからガンガン行きたい方には推奨は出来ないかもと感じておりますが、完全に否定はしておりません。

区分も狙っていきたいと思います。

 

私は間もなくサラリーマン辞めて新規購入が難しくなってしまいますが、無職でも年収200万円でも区分に融資が受けれるノンバンクがあるらしいです。

いい区分を見つけたら融資申し込みたいと思います。

 

絶対エビ偽造するなよ‼