こんばんは、aloeです。

 

前回は管理会社についての私の考えをコラムにしました。

婿養子さんから「凄く濃ゆい内容」とお褒めいただき非常に嬉しかったのです!

コラムとしての評価はあんまりでしたけど・・・( ;  ; )

 

さて、前々回は5棟目マンションの追加資料も検討し、大きな問題がなかったところまでコラムにしました。

 

今回は、内見・買付提出編です。

 

いざ、お部屋の中へ!

資料をもらった段階でわかっていたことは、

1部屋30m2×15部屋

1DK

和室

3点ユニット

7部屋空室(汗)

でした。

 

先日外観はコラムにしましたので、いきなり中の写真から始めます。

Sさんに連れられて、おそるおそる部屋のドアを開けてみると・・・

あれ?普通の部屋じゃない?

モニター付きインターフォンもある

和室は洋室化されていて、ふすまはクロスを貼ったのかな?

キッチンも許容範囲内。

シングルレバーですね!

室内洗濯機置き場あり。アクセントクロスは、、、ちょっと判断が難しい。

 

個人的にはこの黄色い感じはちょっと好みではないですが、昔のビジネスホテルとかにありそうな3点ユニット。

押入れの中もCF貼ってるみたいですね。

室内物干し洗濯竿もあり。

エアコンもついてる

意外と悪くないじゃん!!

 

クリーニングのみでも十分いけそうです。

 

やるとしたら、

換気扇交換→プロパンさんに友情price

ガスコンロ設置→同じく

キッチンのインテリアシートDIY

コンセントカバー交換DIY

ステージング

 

清掃をもう一度入れても数万円程度でしょうか。

欲を言えば3点ユニットにダイノックシート貼りたいですが、、、他の費用との兼ね合いと、コスパ的には今回はスキップかなー。

 

さて、次の部屋にいきましょう。

あれ、この部屋も大丈夫そう。

こっちはシングルレバーじゃないですね。

キッチンは下だけ変えたみたいですね。

・・・浴室ダイノックやん!

これ、ふすまにクロス貼ってるわけじゃなくて扉ごと全部変えてますね。

こちらも洋室化済み。

 

うーん、洋室化、ダイノックや扉の交換費用を考えると、丸投げだと50万円ぐらいはかけてそうですね汗。

 

こちらもやるとしたら、

換気扇交換→プロパンさんに友情price

ガスコンロ設置→同じく

シングルレバー→同じく

キッチンのインテリアシートDIY

コンセントカバー交換DIY

ステージング

 

清掃をもう一度入れても数万円程度でしょうか。

 

俄然テンションがあがりつつ、次の部屋へgo!

 

 

 

写真をお見せできないほどひどいです(´;Д;`)

まぁこんな部屋もありますよねー。。。

まだ和室ですし、クロスも全面張り替えが必須です。

安くて50万円程度、上限100万円程度を見込んでおきます。

 

長くなるので割愛しますが、7部屋中1部屋は絶望的それ以外は数万円程度で普通に入居者募集可能な印象でした。

 

S「先生、私も部屋の中入るのは今日が初めてなのですが、これは意外に悪くないですねー。」

a「そうですね、外観見てもっとひどいかと思いましたが、意外に中はひどくないですし、安く買えれば全然ありですね!ちなみに、なんで御社に物件の紹介があったんですか?

S「もともと弊社に買取を依頼されたんです。私は購入しないので、それで先生に紹介しました。」

a「そうなんですね。御社の査定だと、もっと安くないと購入しない、ということなんでしょうか。」

S「あ、いえいえ、私、不動産あんまり好きじゃなくて物件持たない主義なんですよ!笑もっぱら株です。今は下がってきてきついですね・・・。」

 

((((;゚Д゚)))))))

 

なるほど、、、そういう考え方もあるのか。。。

不動産屋さんっていうか、もはや情報ブローカー(?)のような感じでしょうか。

(確かにお店も、大津さんのカイジハウスもびっくりのボロい渋いお店で、狭い店内にソファがあるだけで事務さんも誰もいないお店でした汗。ランニングコスト低くていいんだろうな、、、きっと。在庫リスクもないですし。)

 

a「なるほど、そういうことなんですね。」

S「そうですそうです。でも普通にみれば、安く買えればお宝物件になる可能性も秘めていますよね、これだけ中もきれいなら。エリア的にも悪くないですし。」

a「土地値もまずまず出ますもんね。」

S「そうですね。先日ここより少し駅に近いエリアで、弊社が仲介した土地は坪40万円で成約でしたから、このあたりだと坪35万ぐらいでしょうか。」

(リップサービスがあるとしても私の見込み坪30万と大きな乖離はなさそう)

a「入居者ターゲット的にはどんな感じでしょうか」

S「このエリアだとやっぱり学生さんですね。少しお家賃を抑えた物件を探している方がメインのターゲットになるでしょうか。もちろん社会人の方もいますが、そうすると駐車場が部屋数分ないのはデメリットですね。横の敷地(1.99m旗竿地)をうまく使えればいいですが・・・」

a「ですよねー、わかりました、どうもありがとうございます!最終的な値段考えて、買付証明書送らせていただきます。」

S「承知いたしました、お待ちしております。」

 

ということで、内見は予想以上に大きな問題なしでした

 

いよいよ買付提出!

これで買付に必要な情報はひとまず揃いました。

 

長くなってきたので情報を整理しておきます。

<物件概要>

エリア:A市B地区

立地:山手線ターミナル駅45分以内、駅徒歩30分弱

土地:市街化区域、約120坪、整形地、長方形、平坦地

接道:公道約6m

周辺実勢土地価格:坪30万円前半

建物:重鉄3階建、築37年、エレベーターなし

間取り:1DK(30m2)×15部屋

満室時想定賃料:約630万円/年

路線価(不整形地ですが単純に前面路線価をかけています):約4,600万円

固定資産税評価額(土地+建物):約4,100万円

特記事項:

・価格未定

・3月末までに決済必要

・15部屋中7部屋空室

・更地(約90坪)付き

・駐車場は3台のみ

・周辺環境はまずまず

・現状で4,000万円の口頭での買付あり

 

仕上がり表面利回り15%を目指すとすると、仕上がりで4,200万円以内におさめなくてはいけません。

ちなみにここでの「仕上がり」とは、

物件価格+リフォーム費用

としています。

(仲介手数料や諸費用等はぬいています。普段の「表面利回り」でもこれらの費用はぬいていますので・・・)

 

リフォーム費用は、

外壁塗装・屋上防水:500万円

一番ひどい部屋:100万円

その他の6部屋:合計20万円程度

がこの段階で想定されていた費用ですので、

 

3,500万円

 

での買付証明書提出としました!

この時点で2月末です。

 

売主さん側の希望価格が4,200万円程度、すでに口頭での4,000万円の買付が出ていて、それよりさらに下の価格の提示ですから必ずしも購入できる可能性が高いとはいいにくいです

ただ、目標価格で購入できなければ見送るのみです。また、これまでコラムにしてきたように有力なライバルが少ないだろうことから強気にいくこととしました。

 

また、現地調査した際に管理看板を見ると知っている会社さんだったので、直接コンタクトをとっていいかを聞くと、それはNGとのことでした。

その時は「ふーん、あんまり良好な関係じゃないのかな」程度でしたが、それが後々大トラブルに発展することとなります・・・。

 

本日のまとめ

・内見は1部屋以外は大きな問題なしで、予想以上に空室の状態は良さそう

・3,500万円での買付け提出

 

続く。

 

aloe