物件の築年数が古くなっている?

 

私は不動産投資を始めてから15年ほどが経過しました。

 

この間、ずっと断続的に色々な物件を見てきているわけですが、最近ふと気づいたことがあります。

 

それは売りに出されている物件(特に中古アパート)の築年数が以前に比べて古くなっているということです。

 

今までこのことは殆ど気にしていませんでしたが、多くのサラリーマン投資家が検討対象としている東京近郊の中古アパートは大体昭和60年頃~平成5年くらいの建築のものではないでしょうか。

 

築年数で言えば25年~35年くらいです。

 

実は15年くらい前に私が物件探しを始めたころも、市場に売り出されていた物件は多くが同じような年代の物件でした。

 

実際私が初めて購入した1棟物のアパートは昭和62年(1987年)築の木造アパートでした。

 

購入したのが平成21年(2009年)ですので築22年の物件だったことになります。

 

そして、今、同じような条件で物件検索すると、ヒットする物件の多くがやはり同じような年代に建築された物件なのです。

 

当然築年数は古くなっていて、30年を超える物件ということになります。

 

これはどういうことなのでしょうか。

 

出回っている物件は同じ?

 

不思議に思って調べてみたところ、どうやらこの年代はその前後と比べて圧倒的に建築された物件数が多いようなのです。

 

住宅建築着工件数の貸家部門を見てみたところ、ここ10年くらいの着工件数は30万戸~40万戸前後なのに対し、1986年~1994年は60万戸レベルの建築があったようです。

 

特に1987年~1990年は年間80万戸を超える貸家が建築されています。

 

なんと今の2倍以上です!!

 

(以上の統計は国土交通省の建築着工統計調査報告のデータを参照しています。)

 

 

平成27年に相続税の改正がありましたし、高齢化を背景にした相続税対策のアパート建築が増えていたようなイメージがあったのですが、いわゆるバブル期はそんなものと比較にならないくらい莫大な数の貸家が建築されていたのです。

 

それらが市場に出回っている物件の主流となっているため、時間の経過とともに物件の築年数が古くなっていくという現象が起こっているようです。

 

この見方が正しいとすれば、今後も中古アパート市場の主流を占めるのはこれらのバブル期物件であることに変わりはなく、築年数は古くなる一方ということになりますね。

 

いずれ、築40年や50年の物件が市場の主流を占めるようになるのでしょうか???

 

いずれにしても、今後はそういった物件の中でも一定の競争力を維持してける物件とそうでない物件の差が大きくなっていくと思いますので、それらの目利き力や購入後も物件価値を維持していくメンテナンス力が大家として重要になっていくのかもしれません。

 

 

今日も最後までお読みいただきありがとうございました。