こんばんは、オカリロです。

 

宅建の受験場所、日付の案内が来ました。

10/18.

コロナによる12月への延期はありませんでした。

勉強しなくては!

 

今日は原状復帰について

今更ながらガイドラインを読んでみましょう!

 

1.問題

1~4の原状回復における

国土交通省 原状回復ガイドラインに、

反しないものはどれか。

 

1.6年間の入居の後に退去した場合、

 壁紙の減価償却は6年であるから、

 減価後の1円以外に、いかなる場合も賃借人に請求はできない。

 

2.壁紙交換より3年が経過した時点で

 賃借人の故意または過失による汚損を原因とし、

 壁紙の交換を行う場合、

 賃借人はクロス交換費用の50%は責任を負わない。

 

3.洗面台(一面鏡)が設置から10年経過し、

 老朽化および賃借人の過失による鏡破損のため、

 退去の際に洗面台(三面鏡)へ交換を行った。

 本工事はグレードアップに該当するため、賃借人の負担はない。

 

4.借家人の過失でコンセントが破損した。

 2年後に予定する退去時清算では、借家人負担となるため、

 借家人の火災保険を申請し、

 借家人の負担なしで修繕を行うことができる。

 

正解は後ほど!

 

2.減価償却期間

まず、減価償却の考え方から始めましょう。

建物や設備は一定の期間で

”徐々に価値が減っていく”と考えます。

徐々にぼろくなっていきますから、

価値は減っているでしょ、ということです。

 

問題にあった壁紙と洗面台は 

壁紙は6年

洗面台は15年 

です。

 

10万の壁紙は

3年後には5万円の価値になり、

6年後には1円になります。

 

洗面台はもうちょっと長持ちするので、

15万円の洗面台は

3年後なら、12万円

10年後なら、5万円

15年後に1円になります。

 

これが退去清算の価格の基準となっています。

 

3.正誤

では解説に行ってみよう!

1.6年間の入居の後に退去した場合、

 ①壁紙の減価償却は6年であるから、

 ②減価後の1円以外に、いかなる場合も賃借人に請求はできない。

 

これは不正解です!

 ①壁紙の減価償却6年は正しい。

 ②そして減価後は1円になることも正しいです。 

 

 しかし、

 いかなる場合も賃借人に請求はできない。

 これは間違っています。

 

「6年経つともう請求できないんですよ」

 って言われたことありませんか。

 

実は、ガイドラインには… 


なお、経過年数を超えた設備等を含む賃借物件であっても、賃借人は善良な管理者として注意を払って使用する義務を負っていることは言うまでもなく、そのため、経過年数を超えた設備等であっても、修繕等の工事に伴う負担が必要となることがあり得ることを賃借人は留意する必要がある。

(原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)
 平成23年 8月 国土交通省住宅局, 12ページ)


って書いてるんです。

 

ど、ど、ど、どういうこと!?

 

具体的に解説されておりまして、


具体的には、経過年数を超えた設備等であっても、継続して賃貸住宅の設備等として使用可能な場合があり、このような場合に賃借人が故意・過失により設備等を破損し、使用不能としてしまった場合には、賃貸住宅の設備等として本来機能していた状態まで戻す、例えば、賃借人がクロスに故意に行った落書きを消すための費用(工事費や人件費等)などについては、賃借人の負担となることがあるものである。


 

『6年経っていたら、クロスの商品代は大家負担だけど、

 張替えの工事費は賃借人負担だよ、

 だってまだ使えるものをダメにしちゃったでしょ。』

ってことです。

 

国交省、いいこというじゃないか。

 

 

さて今回は長くなってしまったので、

選択肢2の解説は次回にさせていただきます。

 

実は初めてガイドラインを見たオカリロより