みなさんこんばんは。

 

帰ってきた?!ヤバイ不動産屋②の続編?です。

お盆前にノンバンクに融資を打診していました。

その結果はお盆明けの水曜日頃に知らされることになりました。

 

銀行からの回答

 

ノンバンクからの回答は返済比率の問題でこれ以上融資をすることはできないとの回答でした。

 

・・・ガーン!!Σ(゚д゚lll)

 

私の場合2社分の不動産絡みの融資の総合計とのことですので、確かに本業のものも含めれば、4億近いです。(運転資金融資を除く)

本業は不動産担保に入れた事業性融資なんですがそれも加えてなようです。

従って私の場合、本業でも賃貸法人でも今後このノンバンクから融資が引けないとのことでした。

 

 

ショックのあまり3日ほど不動産賃貸業での規模拡大は10年ぐらいできないのか・・・と落ち込んでいました。

 

返済比率や、融資総額が融資の可否を決めるのであれば、私は今後すべての銀行から融資が引けないのか・・・?

これが、不動産投資家が陥るという、物件がもう買えなくなり、収入源を他に見つけるためにセミナー講師などにシフトするって状況なの・・・?(==;

 

今後どうやって不動産賃貸業を楽しく続けて行けばいいの・・・。

・・・チーン・・・_:(´ཀ`」 ∠):

私の不動産投資家人生は終わったのか・・・?

 

そして、例の物件の評価額に関しては「それを答えたところで絶対に融資できないので」とはっきり教えてくれませんでした。

誘導尋問で聞いてみましたがどうやら4000万半ばのようです。

そんなに頭金と担保をいれるんだったら他の物件買うわ!

はい、今回の物件は見送り決定!

 

この銀行には共同担保で、2棟6戸入っています。それなのにもう融資が受けられないんだったらできるだけ早く共同担保外してもらわないといけないな。

共同担保ごと他の銀行に借換させてもらう必要がありそうです。

 

正直、この物件に手が届かなくてホッとしています。

だってあの不動産屋ですから・・・。

また契約の時に何が出てくるかわかりません。

 

やっぱりヤバイよ不動産屋

そして少し前に不動産屋が送ってきた駐車場の図面なんですが・・・

接道が実際に私が測ったのと結構な違いがありました(汗)

あと、駐車場、しれっと6台分(4を除いているため)書かれていますが、右端の2番の駐車場には、緑に塗っている部分に2箇所柱があってどう頑張っても停められないんですケド(汗)

軽自動車でも無理。

実際には、緑色の柱の間の1と2の駐車場の間は入居者の駐輪場になっています。

 

ウーン・・・接道状況も実際にメジャーではかったら最低でも20cmぐらいは違いますし・・・色々突っ込みどころがあるんですが・・・・

手書きで寸法を書いてくれた限り、まだ親切なのかしらん?(汗)

 

・・・そっとしておくことにしました(汗)

 

残念だけどこの物件は、本当に現金で買うような人しか買えないでしょうね・・。

だって既存不適格物件に融資をしてくれる利息の安い銀行は融資をしてもらえないですし、逆にノンバンク系でも2%後半~4%代でしょうから。

これだと購入金額が吊り上がり、利回りが相当高くないと手元にお金が残らず、物件としてはよいものでも投資物件としてはイマイチなものになってしまいます。

このままだと長い間売れないでしょう。

キャッシュで買える人ならありだろうけどキャッシュなら6000万ぐらいで買いたいですね。

まぁ、いつかまたご縁があれば違う不動産屋さんから打診したいと思います。

 

ぶっとび信金に聞いてみる

ところで、ノンバンクから今後融資できない旨の通達を食らった私。

今後の展開をどの銀行でどんな風に買い増やしていくのか、はたまた運営していかねばならないのかを考えねばなりません。

今直接的にかかわりがあるのは、中小公庫とぶっとび信金だけです。

まだまだ融資できます!!というスタンスなのはぶっとび信金だけですので、ぶっとび信金の融資方針を聞いておくことにしました。

 

 

まずは既存不適格物件に融資が可能なのか聞いてみました。

 

担当者「既存不適格は問題ありません。それより築年数が問題ですね。築年数が高いと物件の評価があまり出ないんですよ」

 

さらに融資額の上限はあるのかということと、私にはまだかしてもらえるのかどうかきいてみました。

 

ぶっとび信金の場合、MAX100億円までの融資が可能とのこと。

枠は5億ごとにあり、だいたい5億、15億で制限がかかりやすいようです。

私の場合2社分の合計で見られてはいますが、今のところ5億までは問題ないし、15億ぐらいまではいけそうとのこと。

基本的に決算書の状況やレントロールの状況により判断されるようですので今期は借入できたけど来期は厳しいなどの変動はありえるとのことでした。

意外と信用金庫なのに、既存不適格とかいけるんですね。

ダメ元で聞くことも大事だなと改めて思いました。

ただ、ぶっとび信金の場合、旧耐震の物件に関しては融資は可能だけど、物件の評価はあまり出ないと言っていました。

旧耐震の物件も他の築古と同じように融資を出そうと思うと、耐震診断を行う必要があるそうですが、住宅ローンのフラット35等のような簡易なものではなくひどいと数百万かかるのでよほど大きな物件などでない限りはお勧めできないとのことでした・・・(;´Д`)

 

・・・・ということで、ヤバイ不動産屋とはこれで手が切れそうですのでヤバイ不動産屋シリーズはこれで終わりになりそうです。

 

 

ところで、やはり銀行さんは取引が今はなくても相談できるところをいくつか確保しておく必要はありそうです。

物件の融資の評価の仕方の違う銀行は、利息だけの問題ではなく多く知っておくに限ります。

 

ノンバンク1本だと私の投資生活終わってましたから・・・。

皆さんもぜひ2~3行は相談できる先として関係を作っておくことをお勧めします。