みなさんこんばんは。

 

本日は最近私の狙っているターゲットエリアとは若干違う場所の物件が沢山・・・しかも高利回りで出回っているのが気になり、管理会社に聞いてみた時の話を書きたいと思います。

 

私のターゲットとしているエリアはかなり限定的で、〇〇区かつ〇〇地域に限定しているため、若干かすっている希望エリアではない1棟の物件紹介が結構届きます。

 

利回りも10~13%超(エリアによっては10%では低いかもしれませんが、全体的に7~8%の物が多い)駅徒歩5~6分というもの。

このあたりではちょっといいかな?という物件です。

 

最寄り駅の様子

最寄り駅はとある大学の学生で賑わいますが、基本的に何もない駅です。私も社会人になってからその大学に行っていたのでよく知っています。急行がとまりません。

ビジネス街でもなく、パチンコ屋や和菓子屋さん、居酒屋や弁当屋さん等でにぎわっており、THE 下町です。

その駅から徒歩5~6分というと、その大学の生徒さんなんかが一人暮らしで住むようなマンションですね。

駅から徒歩15分ほどで大学です。

ファミリーが住むような場所ではないイメージ。

その大学を中心にいくつか最寄り駅があるような感じです。

駅から北に向かえば大学があり、駅から南に向かえば住宅街。

でも、古い。

家賃は低めで手頃な感じですが、出入りは激しそうなエリアだと勝手に思っています。

1R18㎡で家賃は3万円代でしょう。

 

管理会社に聞いてみる

最近その最寄り駅の物件がゴロゴロ出てくるので、逆に都市開発でもあるのかな?と思ってしまう。

管理会社がやってきたので、きいてみました。

すると、「このエリアはもともと駅徒歩2~3分のマンションが多いエリアで、激戦区です。部屋がダブついていて仲介料の金額も高いですよ。3倍出しても決まるかな・・・」

とのこと。

・・・ヒイッ・・・(;´Д`A “`

土地勘がないところは管理を委託する予定の管理会社や仲介をお願いする不動産屋さんに聞いてみるといいですね。

 

駅近で安い!!と飛びつく前に周辺に新しいマンションがいっぱい建っていないか現地調査をしましょうね。

私の身近な激戦区

ところで、ターミナル駅は人口も多く、土地値も高い。駅近だと借り手に困らないような気がしますが土地値が高いところは、マンションも狭い1Rが多いんです。

当然新しく建つマンションも1Rなどの単身者向けが多い。

これは、土地値が高いために、小さな敷地でできるだけ多くの部屋を作ろうとして1Rマンションが乱立することになっているんじゃないかと思います。

当然、古くからある1Rマンションは新築マンションができるとそちらに居住希望者は流れていきます。

すると、築古1Rは空室が目立つようになります。

家賃を下げて入居者を募集することになるでしょう。

そのような1棟マンションが利回り10%超で売られているイメージです。

実際私もターミナル駅徒歩6分のところに1Rの築古区分マンションを持っていますが、退去された後は1年近く空室になってしまって、なかなか決まらず、最終的には中国人の学生に借りてもらいました。

イメージ的に1R18㎡以下の3点ユニットの部屋が40年前は主流だったんでしょうが、今からこの種類の区分所有マンションはいくら安くてもオススメできないような状況になっています。

 

まとめ

 

以上の事から、案外ターミナル駅や都市部、新幹線などが止まるような大きな駅の近くの1R築古1棟マンションは危険だと思います。

分譲区分の1Rも・・・。

都心の駅近マンションはニーズが多いので、それだけライバルになるマンションも多いです。

また、そんなところには最近高層タワー分譲マンションなんかも建っていますから分譲賃貸などもライバルになりそうです。

 

ちなみに私は、最寄り駅から徒歩10分圏内のマンションを探していますが、駅自体にもこだわらないと上記のようなマンションを掴んでしまうかもしれません(汗)

メジャーすぎる駅は激戦区かもしれず・・・。

そんな私の好む駅は、メジャーすぎる駅の1~3駅隣までで、急行などが止まる駅が好きです。

 

 

皆さんは最寄り駅のこだわりありますか?(*’ω’*)