こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

バッティング

 

かなり昔の話になりますが、コラムで、素人とプロの違いというコラムを書いたことがあります。

コラムの趣旨は、

優良物件を見分ける目

は、素人とプロにさほど差がないことを実例から記しました。

 

では、何に差が出るのか?

それは、

単純に買値であったり

契約の条件であったり

引渡後の運営能力だったり

出口までの計画性だったり

します。

 

今日は

私が参加するコミュニティ内で起こった奇跡のような実話のお話をしようと思います。

コラムにする目的は、当事者へのメッセージと、これからも起こり得る初心者、素人が陥る落とし穴の警鐘だったりになるかと存じます。

 

構成は、

0.ある日の出来事

1.相談者からの投稿

2.コメントできない!泣

3.バッティング!!!

4.注意点

5.今書く意味!!

以上で書いて参ります。

 

0.ある日の出来事

先週の土曜日は例のzoom飲み会で、珍しく大物有名大家の岡元公男さんが参加されました。岡元さんは、ここの読者の方の多くはご存知かも知れませんが、健美家のコラムニストで、サラリーマン投資家の先駆者的な存在の方です。元大手金融機関のバンカーでもあり、三代目大家でもあり、今は自主管理専業大家でもあり、皆さんが進む道の先を歩いて来た方とも言えます。

他人にまったく興味のない私は、岡元さんのことを私のセミナーにいらっしゃるまで存じあげませんでしたが、セミナー終了後にお話をしたら、すぐに岡元さんの不動産力や人間力を感じ、また、年齢的にも目上の方でありながら腰の低いというか、目線が同じというか、私が良く使う言葉で言えば、横から目線であり、自然と楽しくお話をさせていただきました。

その日は、

岡元さんのオンラインセミナーで、その打ち上げ的な飲み会だったわけですが、誰を揶揄するわけでもありませんが、こういう時って、

講師だけ講師

は、その場限りの付き合いで、飲み会に参加し、適当なところで、

適当な言い訳をつけて先に失礼しま~す

的な人が多いですが、

岡元さんは、お開きまでお付き合い下さり、その間も、日頃聞く事の出来ない、

・バルブ崩壊の頃の話

・ミニバブル崩壊の話

・リーマンショック

・民泊やシェアハウス

・大家業界の裏話

などを聞かせてくれました。

 

本当に、独断と偏見と勝手なレッテル張りではございますが、

個人的に、

講師だけ講師

な人は、

他人に興味がなく

既に成功しているような人が、わざわざ、素人初心者大家の相談事に無料で本心から耳を傾けることはありません

しかし、

この1年、このサロンで講師をしたメンバーの多くは(全員とは言いませんし、思っていません)、

手の届く範囲の人くらいは

という私の偽善者モットーである、『心』があり、飲み会の途中で岡元さんの口からこの言葉が出てきた時に、非常に心地の良い気持ちがしたのでした。

決して、ヨイショではなく、別にヨイショする義理もありませんが、

年齢や肩書きに関係なく、

私が尊敬できる人は、

他人に興味が持てる人

なんだと再確認出来た日でもありました。

コラムの趣旨とはズレますので、これくらいにしますが、また、お会いして楽しくお話出来るのを楽しみにしております。

 

さて、その飲み会はいつも通り、相談者の方々の質問や相談やらで気が付けば26時前となりお開きとなったのですが、

 

前回の時、この飲み会の参加者と物件がバッティングして私が下りたコラムを書きましたが、、、

 

またもや。。。汗

 

1.相談者からの投稿

翌々日の朝、サロンのグループラインに、相談が投稿されました。

内容は下記のような内容です。

『最終的には自分で判断しろということになると思いますが、皆様のご意見伺いたく投稿いたします。

今、購入に向けて進めている物件があるのですが、〇〇■■であることが分かりました。

将来的に~~なリスクがあることになります。

物件は、〇〇市、築〇〇年木造、利回り〇%半ばで、土地値物件ですが、上記の制約がある場合、評価は何割減くらいで考えるべきでしょうか?』

 

この投稿を見た瞬間に、目ん玉飛び出るかと思いました。汗

 

1秒で物件の特定が出来ました。。。

 

あけぼの会というグループラインでもそうですが、私はこういう時、極端なクレクレや業者を紹介してくれとか、儲ける為に〇〇はどうすれば良いか?という質問以外には、大体、真面目にコメントをするのですが、

2.コメントできない!泣

今回はコメントが出来ませんでした。。。

理由は、

義父の友人が買付を入れていたからです!(; ・`д・´)

私も現地に赴き、交渉や調査は全部私がやり、私が買付出したのですが、私のことであれば、正直に言ったと思いますが、本件は、第三者が当事者でもあり、

指値ありの一番手を取得しているナイーブな状態

でした。

その数時間後に、仲介から満額二番手が入ったとの連絡を受け、

翌朝に買上げに付き合うかお返事をする約束

をして迎えた朝一に、まさかの上記の投稿。。。

 

それまでは、

二番手がブラフかどうかについて

思案していたのですが、まさか、この投稿者が2番手なのか???

 

最初の投稿からは、購入に向けて進めているとしか書いてありませんでしたので、

続きが気になって仕方ありません!汗

3.バッティング!!!

コラムなので、奇跡的と書きましたが、これは全然普通にあり得る話です。もともと検討出来る物件が限られている中、冒頭でも書きましたが、

優良物件!?

と気づく感覚には、素人と玄人にさほど差がないと思っています。

そうすると、必然的に、良さそうな物件に人が集まるのは当たり前。

 

ただ、その先、

いくらで買って

どのように運営して

どう出口をとるか

については、大きな差があると感じます。

 

そんな感じで、またまた、案件がバッティングしてしまったわけですが、

投稿者の方は、その後助言が入り、見送るというようなコメントをされました。その中に、買付を入れようか迷っていたという言葉もありました。

 

なるほど~。二番手はこの人ではなかったということですね!?

 

じゃあ、

仲介のブラフだったのか?

感じ的に、ブラフを上手く使うタイプの人には感じませんでした。

 

その後、自分がコメントしないと、多分、みんな不思議がってると思ったので、トミー会長に上記理由を説明しましたら、

 

 

 

 

。。

 

 

。。。

 

 

サロン内の別の人が二番手じゃありませんか!汗

 

二番手の方も、アドバイスの投稿により、少し弱気になっていたようですが、会長から本人にもある程度説明もあったと思うので、こうやってコラムにしていますが、この方がどう決断したかは私はまだ知りません。

 

現在進行形の案件の話です。

 

ただ、どうしても新鮮なうちに伝えたいことがあったので、コラムにしています。

 

4.注意点

まずは最初の投稿者の方。

不特定多数が存在するコミュニティ内で、購入を進めている案件を具体的に記すのは、気を付けた方が良いです。

例えば、私が共喰い系大家さんなら、

嘘ではない助言を元に、不安を煽り、買付をやめさせて、

自分の指値を通して自分が買う

かも知れませんし、誰かが、買上げでさらっていくかも知れません。

 

事実、

二番手の方は、投稿することなく、私と同様に、状況を静観出来たわけです。

 

そして、二番手の方。非常にナイーブな状態でしたが、助言を見ていて弱気になったとのこと。結果、買付を取り下げたのか契約予定なのかは知り得ませんが、もし取り下げていたら

 

 

 

 

、、

 

 

、、、

 

 

そんなグラグラな買付入れんなよ!!(# ゚Д゚)

そのおかげで、指値が通らないんですよ。

 

一番手の方は値段の交渉が入っているのですが、、、

と言われて、

じゃあ満額で買います!!

って言っちゃったのでしょうか?

 

この案件が、僕の案件で、僕が本気なら、指値からの一番手を取れました。二番手が満額でも。。。

 

でも本当はこの物件は、満額で買ってはいけない物件だと思っています。義父の知人は、物件の近くに住んでいて、かつ拡大を考えているわけではないからの値付けです。

しかし、

結果的には、義父の友人は、融資の観点から、指値が通らないと買わない方向になりました。

厳密には、

見送りました

 

何が言いたいか?

二番手の方指値していても買えた可能性があります!

 

その小さい様で大きな一手一手が、5年後10年後に効いて来ると思っています。仮に毎回、出来た指値を200万円ずつしなかった場合に、5件で1,000万円の差が出ます。

 

また、

おそらく会長からもあったかも知れませんが、あの物件は、レントロールに大きな注意点があります。

 

正に同じ間取り、同じ面積の直近の競合物件の成約事例が、現況の入居者の賃料より

3万円も安い

です。

5.今書く意味!!

好き勝手書いていますが、実は、二番手の方とは面識があります。汗

そして、このコラムを読むのも想定内です。

その上で!

購入するならそれはそれで良いです。

不動産投資ってそういうものだと思います。

ある上級大家(ishiさんと言う)の目線よりも、云百万高く買っても良いのか?

良いんです!

あの物件を僕が満額より200万円高く買っても儲けられる自信があります。

そういうものだと思っています。

ただし!

最初の相談者の方が質問した、〇〇■■については、よ~くお考え下さい。※コラム読者さんの為に落ち着いたらいつか事例コラムを書くかも知れません。

 

最後に、

本件、サロンでの教えである基本を押さえて、良質な元付仲介物件だったからこそここまでのバッティングにもなったのかと思え、『手の届く範囲へ』が決して無駄ではないことを実感できもし、嬉しい気持ちにもなりました。

 

今レインズ確認したら申込ありのままになってる乙