楽待読者の皆さま、こんにちは。
サラリーマン大家の「たけ」です。

現在、＜初コメント大歓迎祭＞で盛り上がっていますね！すでに多くのコラムニストの方々から大歓迎祭用のコラムが投稿され、そして多くの方々のコメントで賑わっています。ぜひ僕も、このお祭りに参加させていただきたいと思います！

さて、今回、このお祭りのお題の1つに「1棟目の思い出」というものがありました。というわけで、この機会に、僕の1棟目についてお話ししたいと思います。

 

【これから不動産投資を始めようと考えている皆さまへ】
まず、先にお伝えしておきますが、僕の1棟目購入のお話は、あまり参考にはなりません。いや、してはいけません。「こういう人もいるんだなー」くらいの感覚で、ご覧いただければと思います。笑

そして、初コメント大歓迎です！初めての方も、そうでない方も、ぜひお気軽にコメントしてくださると嬉しいです。質問等ございましたら、全てお答えいたします。また、他のコラムニストの方々のコラムにも、どしどしコメントをお寄せくださいませ。

それでは、参りましょう。

 

僕の1棟目についてのお話
早速ですが、僕の1棟目…それは戸建てです。今、戸建て投資は凄く盛んですよね？でも、僕の場合、皆さまの想像する戸建てとはちょっと違うんです。「え？戸建てでしょ？別に普通じゃん」…こう思われたそこのあなた、それが普通じゃないんです。実は僕の1棟目は…

 

新築戸建てなんです！

 

戸建て投資と言えば、安く購入できて高利回りを実現できる、築古戸建てをイメージされる方が多いと思います。しかしですね…僕は建売の新築戸建てを購入したのですよ…。これって、結構珍しいですよね？

※その物件はコチラ

 

ここで、物件の簡単なスペックをご紹介いたします。

・2016年2月に新築で購入
・木造戸建て2階建て
・間取り：4SLDK
・駐車場：4台程度駐車可
・価格：1,900万円
・家賃：12万円
・表面利回り：約7.58％
・所在地：北九州市の近隣の市町村

…こんな感じです。

 

価格から想像できるかと思うのですが、場所は都会ではなく、そこそこ田舎になります。

そして、12万円という家賃設定ですが、この市町村の居住用賃貸物件としては、最高値の可能性があります（あくまでも可能性の話です）。このエリアの不動産会社の敏腕ベテラン営業も、過去に家賃12万円の物件を見たことがない、記憶にもないとのことでした。※家賃11万円の物件の存在は確認済み。未だ12万円以上は確認できていない。

大変ありがたいことに、2016年3月に医療法人が契約して下さり、お医者さんとその家族が住むこととなりました。そのお医者さん一家は今年の4月に退去されたのですが、幸運にも解約されることなく、約1ヶ月後に別のお医者さん一家が入居して下さりました。

 

ただし、12万円という家賃設定は正直チャレンジでした。このエリアでは、過去に例のない可能性のある家賃設定でしたから…。僕がこの戸建てを購入したのは2月12日…ちょうど賃貸の繁忙期でした。しかし、このエリアでは、かなり高価格帯の物件となりますので、繁忙期を絶対に逃してはならないというプレッシャーがありました。繁忙期は3月後半までですので、残されたタイムリミットは、約1ヶ月半程度でした。

家賃11万円であれば、このエリアでも前例があります。家賃10万円にすれば、かなりの高確率で決まるだろうという風に考えていました。当初、家賃設定を10万～12万円の間でどうするか揺れていましたが、まずは12万円で勝負することにしたのです。

 

…そして2月末、まだ決まりません。決まらないどころか、内見もゼロでした。僕は、10万円に下げるべきか正直悩みました。しかし、繁忙期の中でも特にお部屋探しが盛んになるのは3月です。僕は、3月の1週間だけ12万円で様子を見て、それでダメなら10万円に下げようと決めました。

結果的に、この決断が吉と出ました。数日後に県外のお医者さんより、内見予約が入ったのです。当時、同一エリア内で市場に出ている、入居者募集中の高価格帯の賃貸物件の中で、僕の戸建てがナンバーワンだと自負していましたので、12万円の家賃を払える方であれば、決まるという自信はありました。でも、内見当日はめちゃくちゃ緊張しました。だからこそ、決まったときの嬉しさは、今でもよく覚えています。

 

僕は、この戸建てのスペックを「家賃12万円・表面利回り約7.58％」と紹介しましたが、ここで語ったように、12万円という家賃設定はチャレンジでした。最悪、10万円でお貸しすることになるかもしれないと思っていましたし、今契約して下さっている医療法人が解約した場合、次は10万円どころか、10万円を切る家賃でないと決まらないでしょう。

…で、結局何が言いたいかというと、これは儲からない案件なんですよ…。僕は、儲からないと分かっていて購入したわけなんです。最悪、失敗するかもしれないことも想定した上で、購入したということです。※現在家賃12万円で契約中の医療法人が、このまま長期間借りて下されば儲かるかもしれないが、それは運によるところが大きく、まともに考えたら儲からない案件。

だから、これから不動産投資を始めようと思う方々にとっては、これは悪い見本になります。初めから、不動産投資としては厳しい案件だと分かった上で、購入しているわけですから…。

 

それでは、今回はこのあたりで終わりたいと思います。次回のコラムでは…

・なぜ購入したのか？
・キャッシュ？融資？
・失敗したらどうするの？

このあたりについて、語りたいと思います。

 

最後に、繰り返しになりますが、初コメント大歓迎です！「その買い方はダメだろ！」みたいな、ダメ出しや批判等の意見も、遠慮なくコメントいただければと思います。

今回も最後までお読みいただき、ありがとうございました。