楽待読者の皆さま、こんばんは。
サラリーマン大家の「たけ」です。

前回のコラムでは、「物件の価格交渉をした結果、希望価格で購入できることになった」ところまでをお話ししました。興味のある方は、ぜひご覧ください。

 

その後、銀行への融資の相談と業者さんへのリフォーム見積もり依頼を同時進行で進めていくわけですが、今回のコラムでは、以下の3つについてお話ししたいと思います。

1.銀行へ相談の電話
2.銀行へ訪問、気になる融資条件は?
3.融資申し込み直前、予想外の展開が…

 

1.銀行へ相談の電話
僕の希望価格で購入できることが決まったその日、僕はすぐさま以前よりお世話になっている銀行(地銀)の担当者宛に電話をかけました。担当者へ購入したい物件があることを伝えると、物件価格と物件所在地を尋ねられました。「価格は200万円で、場所は○○郡△△町です」と答えると、担当者は「安いですねー」というようなリアクションでした。「まずは必要なもの(物件資料など)を持って来てください」という流れになり、数日後に訪問する約束を交わしたのでした。

 

2.銀行へ訪問、気になる融資条件は?
銀行への訪問当日、僕は以下のものを準備し、持参しました。

・物件概要の書類
・全部事項証明書の写し
・固定資産税納税通知書/課税資産明細書の写し
・確定申告書類の写し(令和元年分)
・所有物件の家賃収入一覧表(簡単に自作したもの)

この訪問で担当者と話した時間は、10分程度と短いものでした。その中で僕は、以下の希望をお伝えしました。

・希望融資額・・・270万円
・希望返済期間・・・8年

物件価格が200万円、そしてリフォーム代が80万~90万円程度だと読んでいましたので、諸費用を合わせてトータルで320万~330万円程度かかるだろうと計算していました。このときは…。笑

僕は50万~60万円程度を現金で支払い、足りない分を融資していただこうと考えていましたので、270万円という金額を希望したわけです。そして、月々の返済比率を家賃収入の50%程度に抑えたかったため、返済期間は8年を希望しました。

※家賃3万円で計算すると、満室時の家賃収入は6万円/月。「借入金270万円・金利1.6%・返済月数96ヶ月(8年)」の場合、月々の返済額は29,982円となります(元利均等返済)。

担当者曰く「まあ、大丈夫だと思います。ただ、今はコロナ対応が最優先となっていますので、いつもより時間がかかります。その点だけご了承ください。」とのことでしたので、僕は安心して銀行を後にしました。

数日後、担当者から電話がかかってきました。「今回の融資の件で、相談があります」とのことでした。少し話が逸れますが、僕が過去にこちらの銀行に融資していただいた際、全て保証付き融資で金利は1.6%でした。そして話を元に戻しますが、この電話で担当者は、次のような相談を持ちかけてきたのでした。

担当者「返済期間8年の場合、今までと同じく保証付き融資となります。その場合は先日お伝えしたように、コロナの関係でいつもより審査に時間がかかります。もし、たけさんが返済期間5年でもよろしければ、支店決済で融資できます。そうすると、お時間をいただかずにスムーズに進めることができるのですが、いかがでしょうか?」

僕はすぐさま、金融電卓で計算してみました。返済期間5年の場合、月々の返済額はいくらになるのかを。ピッポッパッ…46,853円でした(金利1.6%・元利均等返済)。うーむ…返済比率はだいぶ上がってしまいますね…。僕は、担当者に次のように尋ねてみました。

たけ「返済期間を5年にすると、保証料はかからなくなるのでしょうか?」

担当者「はい。プロパー融資になりますので、かかりません。」

たけ「金利は1.6%ですよね?」

担当者「はい、1.6%です。」

僕は、決断しました。返済期間を5年にすると返済比率は上がってしまいますが、保証料がかからないというメリットがあります。そして、プロパー融資の方がスムーズに進めることができるとのこと…コロナ対応で忙しい銀行担当者の負担を減らしたいという思いもあったため、5年を選択することにしたのです。

 

3.融資申し込み直前、予想外の展開が…
後日、担当者から「融資申し込みに来てください」との電話があり、実印と必要書類(滞納のない証明など)を用意し、銀行へ行きました。そこで、予想外の展開が待ち受けているとも知らずに…。

それは、申し込み手続きに入る直前のことでした。担当者からこんな言葉が飛び出したのです。

担当者「今回は、プロパー融資となります。今までは保証付き融資でしたので、保証料がかかっていました。保証料はだいたい金利1.05%相当の費用がかかっていましたが、今回はかかりません。ですので、今回はいつもの金利1.6%に、この分が上乗せとなります。1.6%に1.05%を上乗せすると2.65%なのですが、少し下げて2.5%とさせていただきます。」

僕は、キョトンとしました。頭の中で、「えっ?金利2.5%?話が違うじゃないか!?」とか、「これだと月々の返済比率が上がるだけで、ほとんどメリットがないじゃないか…」などと、あれこれ考えていました。そして、こうなるのであれば審査に時間がかかってもいいので、「保証付き融資・金利1.6%・返済期間8年」でお願いし直そうかと考えました。

しかし、結論から言うと、今回はこの「プロパー融資・金利2.5%・返済期間5年」で申し込むことにしました。今までこちらの銀行に融資していただけたおかげで不動産賃貸業を営むことができていますし、今回はコロナ対応で忙しい状況の中での融資ということもあり、できるだけスムーズに前に進むことを優先したのです。

そして後日、担当者よりまた新たな相談の電話がかかってきました。

担当者「もう1つだけ相談させてください。今回の融資の名目ですが、物件購入資金+リフォーム代の一部ではなく、リフォーム代+事業の運転資金ということにしてもよろしいでしょうか?抵当権を設定せずに融資しようと思いますので、その分の費用も浮きますし…。」

このような相談を受けたのは初めてでしたので理由を尋ねようかと思いましたが、「費用が少しでも浮くならいいや」と思い、僕はすぐさまOKしたのでした。

二転三転しましたが、最後に今回の融資条件を簡単にまとめると…

「プロパー融資・融資額270万円・金利2.5%・返済期間5年」

…となります。

そして、融資の名目は「リフォーム代、及び事業の運転資金」で、「抵当権の設定はしない」とのことですので、その分の費用が浮き、結果オーライということにしたいと思います。

 

それでは、今回のコラムはこのあたりで終わりたいと思います。次回のコラムでは、融資の相談と同時進行で進めていた、リフォーム見積もりについてをお話ししたいと思います。80万円~90万円程度と読んでいたリフォーム代ですが、結局いくらかかるのでしょうか?

今回も最後までお読みいただき、ありがとうございました。