みなさんこんばんは。

 

今日は終わったと思った例の「返ってきた!?ヤバイ不動産屋」の続編・・・いや番外編をお送りします。

 

実は、ぶっとび信用金庫に一応問い合わせていて、資料を見てもらっていました。その物件の問題点とは・・・?

 

<物件スペック>

7500万

鉄骨 築29年 2LDK 6つ 駐車場5台

土地面積179.36㎡

延べ床面積 390.58

公道 西側 約4m

公道 南側 約4m

現状有姿 公簿取引

第一種住居地域

建ぺい率 80% 容積率200%

想定利回り:8.83%

既存不適格物件との記載

ぶっとび信金来社

わざわざ丁寧に来社して説明してくれました。

まず、既存不適格という言葉通りだと特に問題はなく、またこの物件は平成築であるので融資自体は問題ないと。

しかし、利息は3.75%であり、融資期間は25年。

 

フルローンだと・・・

551875(マックス家賃)ー385598(返済)=166,277円

満室でたったこれだけ。さらに、1部屋空いています。1部屋の家賃が駐車場含めると10万。

現状だと+6万。

これに、維持管理費をひくと・・・・下手するとマイナスです。

当然頭金を1000万ぐらいいれて多少値切ると融資6000万でも、手残りは24万くらい。

・・・まぁ、あまりおいしい物件とは言えませんね。

正直、ノンバンクから融資が受けられない時点で私としては購入意欲は失っていました。

別の物件のことを聞きたくて、ついでに聞いてました。

 

担当者「・・・ところで、この物件はどこが既存不適格なんですか?建ぺい率、容積率を建築申請書で確認していますが、既存不適格ではないですが・・・」

じゅん「不動産屋が言っていたのは4mを切っているため公道負担があって、それで既存不適格なようなことを言っていましたが・・・」

担当者「・・・うーん、でもこの建築書類には私道負担部分についての記載はすでにされていますし、そもそも建築の段階でわかっているのですからこれが既存不適格というわけではないでしょ。容積率も建ぺい率も計算してみましたが、もともとが範囲内ですね」

 

・・・・・・・・(-_-;)やっぱり・・

 

じゅん「・・・ほかに気になることがあります。提出した図面は2パターンありますね。

1つは、3階建てで、部屋数は5個、車が2台止められる図面

2つめは、4階建てで、部屋数は6個、1Fは全部駐車場となっており、入り口と廊下があります。

建築申請書には3階建てと書いてありますが、実際の物件の写真を見てください。4階建てです。

登記簿は4階建てで登記されています」

担当者「・・・・昔は建築申請をした後、違う物件を作っても登記は別にできたんですよねぇ。おそらく、これは違法建築物です。既存不適格物件と違法建築物では意味が全く違いますのでさすがにこれが違法建築物であれば融資はできません

 

・・・・やっぱり!

そんなこったろうと思った!!!(-_-;)

 

 

担当者「でも、この物件は一級建築士に違法建築物でないかどうか診断してもらい、違法建築物でないという診断書を作成してもらえば普通の物件と認められる可能性もありますよ。

建ぺい率、容積率は今でもなんとか収まっているようですから。

・・・ただ、以前1Fが駐車場になっていたけど、入り口がスロープになっていてスロープの場合1階とみなされず違法建築物にならなかった事例があるのでこの物件もいけるかも・・・んー、でも、階段じゃなくて入り口は普通にあるのかぁ・・・。どうかなぁ。

でも、既存不適格っていうのだから、審査してもらってるんじゃないかな?」

 

私は確信しました。

あの不動産屋は、これを知ってて黙っているな・・と。

しかもノンバンクはこれが違法建築物だとは認識していませんでした。

そもそも建築書類自体が残っていない物件もあるし、登記簿と現状が同一ならそれで評価を出すよね・・・。

 

しかもこの物件・・・

建築計画概要書というのがあり、建築確認書も添付されているんですけど、建築確認書も3階建てとなっています。

ただ、建築計画概要書の方には、完成した日、届け出した日などはすべて空欄で確認した日と確認番号は記載があり、検査済欄は空欄です。

 

どういうこと・・・・??(-_-;)

そんなことあの仲介が教えてくれるわけがない。

 

元々自己所有地にあの物件を建てたみたいなので、自分の土地に黙って建てたのでしょうか。

 

なお、この地主さん、若いころは建築会社さんのようで、この物件も自分の会社が建てたようです。

・・・・・・・売主さんも確信犯?(´-∀-`;)

 

 

やっぱりヤバイ不動産屋はヤバかった!

とりあえず、不動産屋に融資結果が出たら連絡すると伝えているので、連絡することにしました。

まずメールで希望金額は6000万。そして、この物件は既存不適格ではなくて違法建築ではないか?既存不適格であり購入できた場合でも6000万しかだせない旨メールに記載し、そして値段的に売主さんが納得しないだろうからこれで降りる旨記載しました。

 

すると、不動産屋から連絡があり「やっぱり融資はダメだったんですね。指値6000万はさすがに無理ですね。7000万以下は厳しいと思います。また機会があれば・・・」

 

と電話を切ろうとしたので

 

じゅん「あの物件は、申請は3階建てで登記は4階建てですよね?そもそも違法建築物なのではないですか?」

 

「・・・えっとー・・・・はい3階建ての申請で4階建ての登記ですね。でも、売主さんは違法建築物とは言ってなかったんで。売主さんが既存不適格と言ったので既存不適格と書いただけです」

 

はい、アウト!!(-_-;)

 

じゅん「ちゃんと一級建築士さんが確認して、既存不適格と判断されたんですかね?」

 

「いや、建築士は確認してないと思いますね。まぁ現金じゃないと難しいですねぇ~」

 

じゅん「今回は期待させて申し訳なかったです。また機会がありましたらよろしくお願いしますね」

 

「はい、また物件資料送りますので見てくださいね~」

 

穏便に電話を切りました。

 

・・わーぉ。やっぱりヤバイ不動産屋はヤバイままだ。

これ、登記簿と写真だけだったら何もおかしくないし、実際建ぺい率、容積率オーバーでもないようなのでわからない人はわからないかもしれない。

しかも。

あえて、その書類を出さないわけでなく、わかる人がみたらわかるようにしている。

わかっているものとしてさらっと取り扱い、何か問題が起きたら

「わかってるとおもっていました。書類を見ればわかることですから」

なんてさらっといいそうです。

 

これはやっぱり不動産会社の担当者が変わっても、

そういう方針なんだろうと思いました。

「書類を見ればわかるでしょ」と。

その書類をいつの時点で出してくるのかは、それぞれかもしれませんが・・・。

 

最悪の場合、登記簿と実物だけで売買契約し、

決済日当日に付加資料としてこの建築関係書類を添付し引き渡し。

それを見た買主が違法建築物だったら買わない!とか銀行が融資しない!とか言い出しても融資特約が外れていたら??

契約を白紙撤回したとしても、

媒介契約書には、売買成立したあとで売り主、買主合意の元で契約を破棄した場合でも不動産屋の責に帰すべきものでない場合は正規の仲介手数料は支払うものとする。

というような内容の契約書を取り交わしていますので最終で揉めたあとでもこの不動産屋はしっかり仲介料を取るんだろうなと思います。

 

結局よくわからないまま買ってしまう初心者から仲介手数料をもらって儲けている不動産屋なのかもしれん・・・(汗)

 

だからこの物件は売れないと言われながら、インターネットなどで公開されていないのかもしれません。

 

非公開物件はおいしいだけでなく、こういう怖い物件が混ざっているんじゃないでしょうか?

 

皆さんもお気をつけて(-_-;)