みなさんこんばんは。

 

本日は昨日銀行さんに教えてもらった話をまとめてみました。

 

ところで、

既存不適格物件と違法建築物の違いはわかりますか?

 

既存不適格物件・・・建築当初は法律に則って建設された物件で当時の基準では問題のない物件だったが、時代の流れや法律の変更によって、今の法律では基準に合致しなくなったもの。再建築不可や旧耐震基準の物件なども含まれる。

 

違法建築物・・・建設当初からそもそも建築基準法やルールを無視して建てられた物件。建築申請をせず建築し、建築確認を行なっていないなどそもそも違法の物件をさす場合があります。建築申請や建築確認を行っていないという行為自体が違法です。そのため改善命令などの対象になってしまいます。

(じゅんじゅん頭内図鑑より。たまに間違って記載されているので注意!)

 

既存不適格物件の場合は、法改正により後から不適格になったものなので、強制的に改善命令が出されることはないものの、違法建築物の場合は、そもそも法やルールを逸脱して建設されているため、除却、移転、改築、使用禁止、使用制限などといった命令の対象になってしまいます。

銀行が既存不適格には融資ができても、違法建築物に融資しないのはこういう理由とのこと。

 

<わかりやすい銀行の話>

ある日突然「この物件は違法建築物なので今すぐ取り壊しなさい!」と所有者を飛び越えて銀行に言ってこられた場合、銀行は絶対にぶっ壊さなければなりません・・・と。

「違法建築物に融資するなと言っているのに、融資しやがって!この銀行め!ザマーミロ!!」なんてことになる可能性もあるので銀行は融資しないんです。と大変わかりやすく説明を受けました。

また、他に旧耐震物件についても、耐震工事を行った物件には普通に融資しても良いが、旧耐震物件に融資をするのは控えてくれと言っているのに、ある日地震が起きて、旧耐震物件が崩壊した場合。

これまた「ザマーミロ!!だから言っただろ!旧耐震物件に融資するなって!」ということになる場合があるので当行としてはこの2点の物件の融資は基準を満たして融資を行いますとのことでした。

この銀行では旧耐震と違法建築物が×なようです。

ところでザマーミロ!!というのは誰なのかな・・?国?(;´・ω・)

ザマーミロって「様を見ろ(この状態を見てみろよ)」って意味ですよね。

 

さてさて、違法に建築してやろうと思って違法建築を作る方もいますが、知らない間に善人の物件が違法建築になってしまっているケースもありますよね。

 

気が付けば違法建築~なんとかなる物はどれ??

 

①戸建ての自己所有物件と土地に、親の介護のため部屋を増築しました。どこにも申請せず自分の家だからと増築した場合、建物の面積が変わってしまいます。増築を申請・登記しないのはダメ。

建物の面積に課税されるので税金逃れだからなのでしょうか、いきなり違法・・・。それでも全体の面積や容積率が基準内なら検査を受けてOKならいいのかな。

 

②自己所有の土地に一棟マンションを建設。数年後、余裕のある土地がもったいないと思い、きわきわまで分筆して土地を売却。結果、気が付いたら建ぺい率と容積率をオーバーし、違法建築に・・・。これはどうにもならないらしい・・・。

 

③建設申請書には4階建てと申請し実際には5階建てに。

登記簿と実物は同一・・・図面が2種類あって、申請用図面と実物図面がある・・・という昨日のコラムのケース。

完全に仕組まれた違法建築です。

違法建築物の程度によっては建築士の診断を受け、基準をクリアしていれば良いらしいが・・・

でも一級建築士に違法建築物ですってお墨付きをもらったらどうすればいいの?(汗)

 

④駐車場を部屋に改築。

違法まではいかないけど、用途変更の申請が必要。
未登記部ありなので登記しなくちゃダメ。

登記すればよいけど、建物面積が変わり、税金額も変わるかな。

これも、購入して登記すれば問題ないらしい。

 

⑤4Fと登記されているけど5Fが未登記。

じゅんじゅんの1棟目の風呂無しマンションが、5F未登記だった。5Fは屋根付きの屋上だと思っていたらしい。

購入するときに登記すれば問題なかった。

 

⑥5階建てのエレベーター無し物件と登記されていたが、実は6階建て。

各市町村によるらしいですが、エレベーターの設置義務があるのは高さ31m以上の建物だとエレベーター設置義務があるみたいです。

この微妙な階の建物の場合、エレベーターをつけるかつけないか微妙な高さの物件は購入して登記する際にエレベーターを設置するように是正措置を食らうこともあるのでしょうか?

ところで、大阪市内は、5階建てまではエレベーター無しで大丈夫(築古は)みたいですけど5階以上はエレベーターがないとダメよね。なんて話があります。(商業ビルの話なのかな・・・)

調べましたが、その根拠は今となっては見つかりません(汗)

この場合、建ぺい率、容積率を今の規定に合わせて調べてみて範囲内であれば登記の時に5階建てで登記しなおせばセーフのはず。

エレベーターなしの6階建てはさすがの築古でもみたことがないけど・・・・。

違法建築物だけどなんとかなる案件なのかしらん(汗)

 

⑦建築申請から建築確認までを適法に行った後で、増築を繰り返し、階層を水増しして1階2階と増やす。

ヤバイ不動産屋の違法建築!

これは最悪ですよね。建築確認済み証があっても安心できません

2階もマンションで増えたら容積率や建ぺい率なんてすぐオーバーしそうです。

 

既存不適格や違法建築でも登記の段階で申請するなり、実際の状況を登記申請すれば適法物件として扱われることもできるので、違法建築物や既存不適格物件のすべてを避けるべきとは思いません。(売り抜け目的の場合は考えるべきですが)

また、既存不適格や違法建築物件が高利回りであるケースは結構高いので、申請や登記の段階で適法になる物件は案外おいしいかもしれませんね。

 

<初心者へのエール>

余談ですが大阪は、実際の申請より階数が多い物件が結構多くあるようです。

ちなみに⑦は実際に大阪で2008年頃に起きた問題で大きなニュースになっています。

「ヤバイ不動産屋社長をめぐっては、市内に管理する8つのマンションが確認申請より1階から2階高く建てていたことがわかり、
市は建築基準法違反の疑いで調査するとともに、ヤバイ不動産社長に対し図面や構造計算書の提出を求めています」

といった事件があったんですが、当時の大阪の市長が揉み消したらしいです。

まぁ大阪市の管理や確認不足というのも発覚するからなんでしょうか・・・。

世の中には悪くても絶対さばけない人間がいます。

私が楽待経由でひどい目に遭ったヤバイ不動産屋はあきらかに社長もヤバイ会社の元取締役なのに不動産の代表取締役になれるし、登録削除されないんですね。

これ、宅建協会の方にも相談に行ったのにどうにもならないんです。

宅建業法違反でもあるのにね。

何か裏でコネクションでもあるのかもしれません。

 

ほんと、こういう連中に当たらないことが大切ですし、当たってしまっても自分が知識武装していれば逃げることができます。

真っ向勝負したくても弁護士が闘いを拒否することもあってどうしても泣き寝入りしなければならないことが、世の中にはあります。

 

また、どれだけ契約書で売主が悪い、訴えたら勝てるといわれても

金額や案件内容によっては弁護士が受けてくれるとは限りませんし、また相手が悪い場合、訴えてこちらが勝訴したとしてもただの紙切れになることも大いにあるわけです。

世の中にはなぜかあきらかに悪いのにどういうわけか裁かれない人がいます。

こういう人と関わって、自分の正当性を認めてもらったとしても、失う時間とお金と労力に見合いません。

私は人生何度も挫折していますし、こういう相手に2~3回あたってます。

その人をボコボコにしてやりたくてもどうしてもやっつけられない人ってなぜかいるんですよね。

 

そんな時は、自分へ投資してください。

知識武装だけが自分を守ることができます。

 

 

不動産屋は怖いですよ。

特に更新回数の低い不動産屋は、キャリアは高いけど実際何度も会社を潰しては作ってを繰り返している可能性もあります。

購入物件自体に気を付けることも大事ですが、やっぱりその不動産屋が大事なことを黙っていないかどうか、自分で判断できるくらいの知識をもって物件購入にあたってほしいと思います。

私は購入しようとしている物件が違法建築物か、既存不適格かよりその不動産屋がどんな人かの判断が最も重要ではないかと思う今日この頃です。

不動産屋の社長の名前インターネットで検索してみてください。案外以前別の会社で事件を起こしていたりしませんか?

 

皆さんもお気をつけて!