前回の反省

前回のコラム「祝約200回　楽待コラムニストと副業マインド」では、約200回のメモリアルコラムを書きました。

なんとか200回まで続けることが出来て感激です。

また前回月10本書くのがつらいけど頑張ってますとか言いつつ、大人の事情で先月9本書いていないことは、大槻班長(直属上司)風に言うと

ノーカンです。

※今回の渾身のネタ仕込みに注力したということでご理解ください。

では本題に入ります。

高額戸建投資塾のオンラインセミナーに参戦しましたので、その報告です。

先日もコラムで紹介した通りネタはないです。

だったら体を張るか身を削るしかありません。

私の強みは突撃です、攻めたコラムにしたいと思います。

高額戸建投資塾の現状

最近高額大家塾のセミナーが増えております。特に築古戸建系が多い印象です。

個人的な見解として、自己資金が少ない45組が不動産投資へ参入を目指す方が増えていると感じております。

しかし、彼ら(含む大津)はアパート購入は自己資金や融資のハードルが高いです。

そこで戸建投資からと考える方が増えているのではと感じております。

そのような方々を対象とした高額戸建投資塾をしているのではと感じております。

参加した高額戸建投資塾のセミナーについて

簡単にまとめて紹介します。

・セミナーの目的　

もちろん戸建投資塾の勧誘です。

自分から勧誘されに突撃するのが大津です(突撃することが楽待コラムニストの仕事だと考えています)。

またセミナーは2時間あり、その後個別面談約30分があり、もちろん個別面談も参加しました。

・セミナー講師について

なんと塾生が講演しておりました。運営会社の社長は挨拶だけであとは塾生がメインでしゃべるという感じです。

個人的に感じたことは塾生が成功している姿を見せて親近感を感じさせる、マルチビジネス的に塾生が新規塾生を呼ぶような構造にしているのかなと思いました。

その方は40代の男性です。現役のサラリーマンですが、地方左遷され出世ルートから外れてしまい挽回するために不動産投資を始めたとのことです。

始めは都内でワンルーム3戸を購入、その後儲からないことに気付きアパート投資へ移行3.9％でノンバンク信頼(仮名)で表面13%のアパートを購入するも空室が埋まらない。

そんな状況を立て直すために、この塾に入塾し、4戸の戸建を購入し、利回り20%を達成しているとのことです。

・セミナーの内容

戸建投資の魅力(価格&家賃が下がらない、利回りが高い、リスクが少ない、社会貢献など)と

戸建投資の投資戦略などです。

特に投資戦略が少し変わっていたので、紹介します。

・遠隔地・テラス・駐車場無し・再建築不可・擁壁でも気にしない

・最低利回り20%を目指す(塾生で最低は表面16%とのこと)

・ネットで探したら普通にある物件を買う

・火災保険でボーナスを獲得

・地域最安値でペット多頭飼いもOK(立地が悪くても安ければ決まる)

・分割発注とDIYをしない(時間がないから出来ない、格安の工務店を探す)

特にに分割発注しないというのが特徴的だなと感じました。

同じ戸建投資ですが、私とは異なる印象です。

私は非公開物件・ドミナント(40分以内程度)、駐車場有・利回り15%～・職人直発注(ただし多能工化)、DIY(残置物、塗装、ハウスクリーニングのみ)という感じです。

火災保険については保険会社勤務のジュニアさんに怒られるかもしれないのでノーコメントです。

塾の代金とサポート内容

入会金のみで税込み220万円です‼

(タイトルでのネタバレは気にしません)

他の塾はもっと安いところがあるが、業者と提携してキックバックを貰ったりしているがその塾では入会金しか貰っていないので、安心とのことです。

なお現在コンサル生　は開始約2年程度にも関わらず110名もいるとのことです。合計2億円超の売上が上がっています。結構儲かりそうな気がします。

サポート内容はラインなどで個別物件へのアドバイスなどで手厚いサポートや勉強会などの交流があるとのことです。多分勉強会などは別途お金を取っている可能性が高いと思いますが聞き逃しました。

個別相談

私は十分に元が取れるノウハウが学べるのであれば、220万円は安いとマジで思っています。

入塾を真剣に検討しましたので、個別相談に申込みました。

なんと対応して頂いたのは先述の講師の方です。

なお戸建25戸所有していると伝えるとまともに相手してもらえない可能性が高いですが、物件所有無というと突っ込んだ質問した際に、こいつ初心者じゃないのでは、何かおかしいと思われると考えました。

そこで講師と同じ4戸所有という設定にしました。

 色々質問したのでその回答を公開します。

・所有4戸の所有物件はすべて擁壁＆駐車場無し&遠隔地(賃貸需要厳しそうな地域)である。かつ面積も狭く実需戸建で売れない可能性がある気がするが、出口戦略はどう考えているのか。塾生では売却した方もいるのか。

→まだ売却した方はいない。しかし、利回り20%でなら売れるだろうと考えいるとのこと。

・分割発注しないと割高になると思うが、各工程の単価が高いのではないか。

→やるべきところを明確にするなどして、不必要な工事をしないとのこと。詳しくは220万円払わないと教えられない。

・参考までに具体的な単価を知りたいが6畳の和室から洋室化でのコンパネ下地はいくらぐらいでやっているのか

→回答無し。なお大津は4万円です。

割と職人さんに優しいです。屋根とか風呂とか高額になりそうなとこを日当で安くやってほしいという考えで内装は攻めません。

・私は地域で会費が必要ない大家の会や楽待コラムニスト(私のやつｗ)が主催するグループラインなどに入っているが、そこでも大家仲間や不動産投資のノウハウを身に着ける機会があった。そういう無料で学べる場との違いはあるのか。

→そういう場を知らないのでわからない。

・物件はネットで見つけるとのことだが、私は探すのに苦労しているが簡単に見つかるのか

→買える物件はたくさんある。

・遠隔地で買われる方が多いとのことであるが、ドミナントでないと融資がつかなくなるのではないか。

→公庫は遠隔地でもイケるとのこと(知らなかったけど本当ですか)

　物件所在地の信金で居住者でなくても大丈夫なケースもあり情報を共有している(滋賀ではそんなとこ知らんけどほんとにあるの。)

こちらは知っている方いたらコメント欲しいです。

・ネットに掲載され放置されている安くて利回りが出る物件は僻地の擁壁駐車場無し狭小テラスなどの物件が多い気がするが、利回りが出れば買うという考え方なのか。将来性は気にしないのか。

→投資で大事なのは客付け出来て利回りが重要。最安値であれば客付け可能であり問題ない。

・大津カイジという楽待コラムニストのコラムで勉強しているが、ご存知であれば彼の戦略はどう思うか。

→知らない。

私と楽待編集部の努力不足だと思います(勝手に巻き込む)。

こんな感じでした。あまり良い物件を取得出来ていないのではみたいなことをほぼストレートに言いましたので、講師が不機嫌になってました笑

最後は金払う価値がないと伝えて辞退しました。

まとめ

不動産投資には戸建に限らず高額投資塾は多くありますが、個人的に全部が悪いとは思っていません。

個人的な見解として、無料の地域の大家の会などでは自分から進んで勉強していかないと身に付きませんし、ド素人がいきなり楽待コラムを読みだして勉強するというのもハードルが高い気もします。

そんな初心者でもお金を払えばある程度のレベルまで引き上げてくれるということであれば、そういう大家塾自体はそれなりに価値があるのかなと思います。

よく知りませんが、もし楽待コラムニストが関わっているようなオンラインサロンとかがあればおススメかもしれません。

しかし、今回突撃したところは、明確な塾の実績を出すために将来的なことを考えず出口戦略を無視した高利回り物件を買わせて見せかけの成功者を作っているような印象を持ちました。

僻地で超格安戸建&DIY系大家塾のヒロポンさん(仮名)が主催するHFC(ヒロポン不動産club)の外注バージョンで本来では3，40％欲しいところを外注しているので20%程度なっているというというのが偏見に満ちた見解です。

お金払って大家塾に入ること自体は悪いとは思いませんが、参加者がどのような物件を取得しているのかを見極める必要があると思います。

以上が

某戸建投資塾に呼ばれてセミナー講師をしたことがある

大津カイジのコラムですｗ

※関係者の皆様、講師招聘お待ちしております。

※現在コロナに備えてzoom対応ばっちりです。