こんばんは!地主の婿養子大家です!

学区

最近、実践コラムが減りましたね?

厳密にはコラムの総数は減っていませんが、

実践を記すコラムが減りましたね?

 

ある時、

時事コラムばかり書いていた人がいたとします。そして、その人に批判が集まったとします。気が付けばその人は実践コラムを記すようになっていたとします。そして、気が付けば、他の人がむしろ実践コラムじゃないコラムを多く書くようになっていた。

っというギャグは無しでお願いします!(; ・`д・´)

決して、

僕は時事コラムが悪いとは思っていません。むしろ、時事問題に疎い僕にとっては、知らないことばかりが書いてあったりすらします。大事なのは、時事問題から我々大家にとってどう大事なのか?と考察を深めていくことだったりもしますし。

昔も今もこれからも僕が勝手に気にしているのは、

書く人間の心の問題

なだけです。だから妄想コラムも好きだし、毒舌コラムも好きですし、時事コラムも嫌いじゃありません。他人を陥れるような内容でなければ。

 

あまり良い発言ではないと思っているので、多くは語りませんが、

この場が、

これからも実践大家の発表の場であることを心から願っています。

 

さて、今日は、学区にまつわる事例の紹介と、私の購入した物件での事実の紹介から、学区について自論を展開したいと思います。

ただ、

対象がどうしてもファミリータイプの物件に対する考察になってしまうと思いますがご容赦下さい。汗

 

構成は、

1.同地区に存在する物件の違い

2.学区について

3.私が購入した物件の成約賃料

4.競合物件の成約賃料

5.私の物件のメリット

以上で書いて参ります。

 

1.同地区に存在する物件の違い

6月に購入した物件と競合物件の部屋の情報が市場から姿を消したので、やっと、事例コラムを書けます。汗

 

実はこの物件は、ほぼ同時期に売り出された競合物件が存在しました。

同時期に売り出された、競合物件との違い、

それは、

エリアも同じで

規模も似ていて

築年数もほぼ同じ

間取りも同等

部屋面積も同等

設備や仕様も然り

違いは三点だけだったかと。

 

①出口の違い

路線価の違い

③賃料の違い(利回り)

それぞれを簡単に振り返ります。

 

①出口の違い

⇒両物件とも、積算価格>売出価格の物件でした。ただ、RC物件であり、土地積算だけでは売買価格より低くなります。

築30年程度のRC物件を検討される際、一歩立ち止まって考えるべきなのが、出口についてです。こちらについては、機会改めてコラムにしたいと思いますが、

最近、よく目にするようになった土地値物件や、積算の取れる物件。木造の場合、土地売却出口戦略で注意するのは、立ち退き費用解体費用くらいなものですが、RCマンションの解体費用は木造アパートのそれとは大きくことなります。

従って、本物件を購入する際、私は

将来本物件が有するであろう土地値の積算価格から解体費を差し引いた金額で建売業者やデべの買取が私が儲かる金額で成立することが大前提

となっています。

その上で、インカムゲインも利回り(12%程度)が取れる物件でした。

※③賃料の違い(利回り)にて詳述。

 

しかし、

競合物件は、解体費用に加え、

造成費用が嵩む物件

でした。

金額が参考にならないかも知れませんが、

ざっくり

出口でマイナス査定1億円の差が出る物件

です。

 

細かく言うと、

高さ3m以上の擁壁の上にそびえ立つマンション

でした。

 

一見、同じ規模、同じような利回りに見えて、同じように住宅用地に最適なエリアでありながら、

実際に、住宅用地として査定するならば、ここまで差が出るのに関わらず!

 

同じに見えて非なるものだった!!

わけです。

 

②路線価の違い

もはや競合物件の土地積算価格を正確に覚えていないのですが、当時の記憶をたどると、路線価では、私の物件の方が2万円/㎡高く、土地も大幅に広かったです。

しかし!

両方の物件とも、あくまで賃貸中であり、

収益還元(利回り)での値付け

しかされていません。

実際に土地だけで見れば、本物件の方が断然土地値が高い物件だったわけでした。

これも勿論、①の出口への影響も大きいですが、万が一、近い将来に売却となった場合でも、収益物件としての融資付けの観点からもかなり有利でした。

 

③賃料の違い(利回り)

⇒売出利回りはほぼ同じで9%くらいでした。

しかし、

私の物件は、仕上がりは最低でも12%以上になりますが、競合物件は9%のままか上がっても9.5%くらいだと思います。

その違いは実に3%にも及び、

その原因が、

学区にある

わけでした。

 

この違いに気が付いていてのは、恐らく、本物件、競合物件の取引関係者の中で、おそらく私だけだったのではないかと振り返り確信的に思います。

 

2.学区について

実需仲介時代には、

同和地区

学区

についての言及は避けるのがベストとされていました。

差別の観点からです。

私はもう仲介でもありませんし、特定の学区について言及するわけではないので書きますが、

学区についてですが、私の小中学校がまさにそうでしたが、普通の小学校と不良小学校が同じ中学校になるエリアでした。

何が言いたいか?

学区の差はある

と思っています。

普通の小学校に行っていたのにほぼ不良小学校の友達しかいなかったけどw

 

仲介時代には、

〇〇小学校は人気があるみたいですね~。くらいな言い方しかしていませんでしたが、最近はネットで情報や口コミも広がるので、親の方が学区に詳しかったりもしました。(逆に、■■学校はどうですか?と聞かれても、不人気学校の場合には学区についてはあんまりお答えできないんですよね~と誤魔化したり)

 

なんにせよ、実際に、学校によって、

その特徴は異なる

のは事実だと思っています。

 

3.私が購入した物件の成約賃料

上では利回りが最低でも12%にはなると(自分を言い聞かせる為にw)断言しましたが、

私の物件の成約賃料は最高で

12万円でした。

レントロールからは実に2.5万円高い賃料がとれています。

ちなみに、売主がリフォームをしてくれた部屋よりも、引渡後に、あえてお金を掛けずに部屋と立地いわゆる物件力で勝負した部屋の方が5,000円高く決まりました。(つまりこの部屋はレントロールより3万円高い)

 

ハッキリ言ってウハウハです。笑

スミマセン。汗

 

ちなみに、私の査定では、まだ上げられる余地はあると思っていて、次回の空室時には、更に5,000円以上上げるつもりでいます。。。汗

 

4.競合物件の成約賃料

こちらはレントロール通りに成約していました。。。

私の査定では、あと5,000円程度は上げられるとは思いますが、

成約賃料は10万円程度。

その差は、

実に3万円になります。

表面上、同じような物件として売られていたのですが、蓋を開けて見れば、

3万円以上×戸数の差が生じる物件

だったわけです。

 

学区の差で??

勿論、駅からの距離が若干だけ私の物件の方が近いですが、それにしても、ここまでの差が出るの?と感じます。

 

5.私の物件のメリット

皆さんは、小中学校が至近の物件を検討されたことがあるでしょうか。

ファミリー物件においては、

超絶メリットになる場合があります。

ファミリータイプの引越し理由の一つに、

部屋が手狭になった

がきっと上位ランクインします。※婿養子調べによるw気になる人はSUUMOなりでお調べください。

 

そして、

子供が小学校に上がるタイミング

子供が中学校に上がるタイミング

で引越することが良くあります。

 

そして、転勤族でない限り、子の学区は変えずに済ませたいと思うのが親心だと、私自身、親になり心から思います。

 

すると、入居者は、最短でも6年間、中学校も同じ学区なのでそのままならば9年間は入居してくれる可能性があります。

家を買わない限り!!願

 

ちなみに、購入後にいつものように自主管理していたら、私の物件の入居者の中に、競合物件から子供が小学校に上がるタイミングで引越してきた人がいます。

理由は単純明解で、

競合物件の小学校より私の物件の小学校の方が人気だと聞いたから

だそうです。

※コラムなので人気という言葉を使っています。そして、聞いたからというのもコラムなのであえて使っていますが、親御さんは事前に色々調べ悩んだ結果引越しています。

 

読者の中で、ファミリータイプの物件を購入される事がありましたら、

私の小学校の時の話

を思い出していただければと存じます。

 

本日も最後までお読みいただき本当にありがとうございました。