みなさんおはようございます。

*4日0時に投稿予約をしていたのですが、なぜか投稿されておらず再度7時すぎに投稿すると予約時間に投稿されたことになります(涙)

これ、結構前に書いて予約したことを忘れていたら隠しコラムになりますね・・・・。

 

本日は楽待さんの企画コラムに参加させていただきます!

日ごろ、読んでいるんだけどコメントまでは・・なんて思っていらっしゃる方

是非「よんだでぇ!!」だけでもいいので、コメントいただけると励みになります!感想ももちろんうれしいのですが、「こういうネタで書いて!」なんて要望もきっとコラムニストのみなさんにとってもうれしいコメントになると思います。

(みなさんネタで困っていますから・・)

 

ところで、私にとって一棟目ってどの物件の事になるのだろう??

と思いながら書き始めたのですが・・・。

 

最初からあった1棟目

最初からあったものも含めて1棟目というのであれば、父親の会社の1棟商業ビルとなります。

良くも悪くも私に不動産って素晴らしい!!と思わせてくれたのはこのビルがあってこそです。

このビルは多くのことを私に教えてくれました。

 

1、不動産収入って凄い!

もう何度も書いていますが、私が不動産に興味を持ったきっかけはもともと気づけば大家さんだったということでしょうか。

当時賃貸収入というものはあくまでも「使わないから人に貸そう」というような発想でしたので、空室があっても特に気にせず放置しており、知り合い知人に無料で開放したり、当時の社員達が「自分の仕事部屋」というように使っていたりもしました。空室には無頓着で物置がビルのあちこちにあった感じです。

自分の会社に入社した時に経理として入ったので、本業の売上が月によって上下するのに対し、当時の家賃収入は130万ほどでしたが、ほぼ変わらず同じ金額が振り込まれていました。

売上が伸び悩み、当時の税理士に相談したら「空室を埋めなさい」と言われたと記憶しています。

有効活用というと自分が「いかにいしてビルを使うか」という発想しかありませんでしたが、空き部屋を貸し出すという発想にはすぐに切り替わらなかったような気がします。

しかしほどなくして、本業の経営に行き詰まり、賃貸人を選んでいたそうですがこのさい誰でもいい!!と考え不動産屋に客付をお願いしたところ入居者がパパパッと決まりました。一気に180万ぐらいに収入が増えて当時かなり驚いたと思います。

清掃の単価はとても低くて毎月180万もあげようとおもうと、とんでもない労力を払う必要がありましたから。

こんなに楽に収入が増やせるんだ・・・と思い、不動産賃貸業にいよいよ興味を持ち区分所有マンションに手を出したのが平成24年頃だったかと思います。

 

2、人を雇わなくてもいい!

私にとってはこれが一番大きい要素だと思います。

みなさん社長は横暴だとか色々思っていらっしゃるかもしれませんが、以前は自分より年上しかおらず、勤続10年程度になったころにようやく年下が一人か二人できたかな・・・というような状態でした。

後は自分の親くらいの年齢の人達を使わなければならずそれはそれはかなりのストレスでした。

ですので、人を雇わなくていいというのはそれだけで自分にとっては魅力的でした。

正確には、賃貸業も大規模にしようと思えば最終的には社員でなければ自分で対応するか、管理会社やら不動産屋さんやらにお世話になることにはなります。

でも、同じお金を払っているのでも、業者さんにお金を払ってお願いする方がよほど頼みやすい。

また、嫌なら依頼する業者さんを変えればいいだけですが、社員はそういうわけにいきません。

そんな私でしたので、不動産及び賃貸業に興味を持ったのは自然な流れだったかもしれません。

 

3、事務所と住居の違い

私の1棟目は商業ビル・・・ということで多くのみなさんのスタートとはちょっと違っていました。

商業ビルは入退去時にそれほどリフォーム費用がかかるものではなく、

清掃だけで次に貸し出せるケースも珍しくはありません。

大きな修繕もこれまでに発生していません。水廻りも痛まないので空けば貸すだけでした。エアコンが設備なのでそれが故障した時にどうかなというような感じです。

せいぜい床が傷んだらカーペットを張り替える程度で大きなリフォーム費用がかかっても15~6万です。(ほとんどは事務所仕様ということでタイルでしたので、張り替えることもほぼありませんでした)

その後賃貸業に本格着手した時に、居住用賃貸のリフォーム費用の掛かり方に驚いたものです。そういう意味では手のかからない商業ビルを持ってはじめられたのは良かったのでしょうね。

 

4、入居者の違い

居住用賃貸と商業ビルでは入居者の違いが大きかったと思います。

商業ビルではアダルト系やら、裏ビデオ屋やら、暴力団、詐欺集団、デリバリーヘルスやらが望まぬとも隠れ蓑として入居。

当然警察に捕まって何度かニュースになるようなとんでもない入居者がてんこ盛りだった時代もあります。

かといって、直接的な被害はあまりなかったので(風評被害のため当面入居者がなかったことはありましたが・・・・)良かったですけど。

裏DVD製作所の警察の事情聴取が嫌だったくらいかな(;´・ω・)

 

5、入居期間の長さの違い

商業ビルだとほとんどの場合法人事務所になるため、退去率は圧倒的に居住用に比べ低いと思います。

法人の場合、住所変更すると登記簿の変更が必要になります。記載事項の変更に3万ほどお金がかかり面倒ですから、法人がそう頻繁に引っ越しすることはありません。

入居が決まるとたいてい長く入居してくれるので、商業ビルはありがたいですね。

それに比べ、居住用の家は早ければ1年程で入れ替わります。

ある程度経験を積んだから言えるのですが、立地の良い商業ビルを手に入れることができるのなら安定性で言えば商業ビルや雑居ビルが居住用よりも固いのかもしれません。(ただし現在はコロナのせいで、法人事務所のニーズは不透明です。聞いた話では小さな事務所に転居する法人が増えていると聞きました)

 

みなさんにとっての1棟目は?

私にとっての1棟目は、不動産に興味を持つきっかけとなりましたし、その後もあらゆる面において他の物件との比較材料となっています。みなさんにとっても1棟目は結構重要で意味を持つ物件になるのではないのかなと思います。

まさに運命の1棟目ですね。

この1棟目次第で「もう二度とごめんだ!!」と不動産投資から撤退する方もいらっしゃるでしょうし、味を占めて次も次もと買い増やしていくきっかけになった方もいるのかもしれません。

はたまた、この1棟目は最悪だった・・・次は真逆の物件を探すぞ!なんて反面教師にして次の物件へつなげていく方もいらっしゃるのかも。

 

そして

私には築47年、エレベーター無し、5F建て鉄骨商業ビルであるこの1棟目の収益力を超えるような物件との出会いはまだありません。

いつか自分の手でこの商業ビルを超えるような収益力の高い物件を買いたい!もしくは建設したい!!もしくはもっと凄いビルに建て替えたい!!という野望を密かに持っています。

 

みなさんにとっての1棟目はどんな物件ですか?

そしてあなたに何を教えてくれましたか?

是非、コメント欄で教えてください(*´ω`*)

書き込み待ってます!

 

初めましての皆さんも是非ご一緒に!

楽待ライフを楽しみましょう!!(*’ω’*)