前回の反省

前回のコラム「期待値と不動産投資」では、私のオッズが高ければどんなクソ物件でも買いますというスタンスを紹介出来ました。

あまりうまくまとめることができませんでしたので、実は書き直そうかなと少し思ったのですが、まあいいやで突撃してしまい反省しています。いきなりパチスロの話が出てきたりと少し話が錯綜し過ぎていて何を言いたいのかわかりにくかった気がしています。

今回も真面目なコラムです。

桜猫のらさんとタカボンさんにコラボします。

テーマは戸建投資の融資情勢です。

あくまでも私の実践に基づく状況なので地域や状況により差はあると思います。

では行きます。

桜猫のらさんとタカボンさんの融資状況

桜猫のらさんとタカボンさんは最近のコラムで戸建の融資申込みしております。

桜猫のらさんの融資情報

詳細は桜猫のらさんが9月4日の「コラム厳しかった公庫の融資結果」で公開しております。

申込み物件；築30年の戸建

申込み先；公庫

金額；不明

金利；2.16％

期間；5年

という結果になりました。

5年ですと返済が月8万となり、返済比率的にかなり厳しいとのことで辞退されました。5年返済は鬼畜で実際私もそうなるとあべしです。

タカボンさんの融資状況

詳細はタカボンさんの9月3日の「自力で信金から融資の内諾を貰ったサラリーマンの苦悩」にございます。

申込み物件；千葉県白井市の築古戸建

申込み先；東京ベイ信用金庫

金額；300万円(フルローン)

金利；3.75％

期間；15年

融資は通りましたが、時間切れで2番手(なんとタカボンさんのコラムにコメントされてます)が買われることとなりました。

私の感想

特に桜猫のらさんのコラムを読んで公庫は方針が変わり築古に融資が出せないとありましたので、戦々恐々でした。

公庫は築古戸建にとって神みたいな存在です。

当然私のメインで借りているのは公庫ですので、もし桜猫のらさんとなるとあべしです。

その際はファーストロジック社から700万円もらいますＷ

このコラムを読み早急に確認しないといけないと思い、そのヒアリング結果をコラムにしました。

楽待コラムは読んでそうなんだで終わらせるのではなく、

行動することが大事だと思っています。

またタカボンさんの融資については折角承認が出たのに、タイミング逃してしまい残念でした。ただ信金なら融資が受けれることがわかりましたので、また次回に活かしてほしいと思います。

しかし、低価格の戸建ですので、現金買いのお客様がたくさんいる中で融資特約で待ってくださいでは今回のようにチャンスを逃してしまうのではと感じます汗　

私も独立して宅建業者になったら、格安戸建で融資特約と言った方のために物件を止めることはしないと思います。

45組は命綱を付けずに鉄骨渡りが基本なので、次回は融資特約無しで買い付けを入れてほしいと願っています。

鉄骨から落ちた時は骨を拾います(ご所有の千葉県白井市の7.7万円で入居中の無抵当の戸建を300万で買うのでそれで資金算段してくださいという意味です)。

色々書きましたが、戸建でも今後拡大していこうと思うとやはり融資を使いたいです。

そこでコラムを読んで情勢が変わっているのか不安になったので、借り入れがある取引銀行3行にヒヤリングを実施しました。

ヒヤリング結果

ヒヤリングに当たり、現在1戸交渉中のテラスがあります。

指値入れており交渉中という感じで50％ぐらい買えそうな気がしています。

近所の投資家もたくさん読んでいるので詳細を書くと危ないので、書きませんが、大津市内のボロです。

その物件を買う前提でのヒヤリングしました。

在日系信組

こちらは8月に融資受けております。合計で6戸借りております。

申込み物件；大津市の戸建　築48年　

金額；430万円(オーバーローン　物件価格300万円)

金利；3.5％　プロパーで保証協会無

期間；10年

となっております。

なお現在コロナ融資おかわりをこの信組で手続き中です。

※大津個人550万円、介護法人1500万円は融資実行済みです。最後の総仕上げに不動産法人で850万申し込みしましたが、攻めすぎたので300万で承認が出てます。

※一気にやると警戒されそうなので、1つづつ慎重に攻めました。

この融資が実行されるまでは無理ですが実行後は、今までと同じ条件で築古でもイケるとのことです。

しかし、融資期間を15年にしてくれとお願いしていますが、10年が限界とのことです。

コロナ融資はこの信組はそんなに多くなかったようで、通常通りの対応をしてもらえます。

ローカル信組

昨年3月以降借りていませんが、5戸借りております。

その際の条件は以下です。

申込み物件；草津市のテラス(ベランダ崩壊のとこ)　築34年　

金額；300万円(オーバーローン　物件価格180万円)

金利；3.0％　プロパーで保証協会無　他物件は2.8％

期間；7年　(他の物件は10年だが、積算が80万しか出ないためとのこと)

こちら信組は大きな問題です。

耐用年数切れ物件はすべて保証協会を通さないとダメになりました泣

保証料金の分条件が悪化する見込みです。1戸だけ保証協会付きの際は金利2.2％でしたがそれでも保証料金が掛かる分条件は悪くなるでしょう泣

オーバーローンは出来るとのことでしたが、今後どうなるかは不明です。

また期間はマックス10年と今までとはあまり変わらない見込みです。

この信組は不動産業への融資を抑制したい(融資割合を20%にしたいが現在ほぼ20%)という意向のようです汗　エリアを厳しくするなどで対応しているようです。

コロナ融資は落ち着いてきたとのことで、いまは通常に近い対応とのことです。

公庫

桜猫さんのコラムから一番の懸念しているところです。合計で8戸借りております。

一番条件がいいので、もし5年融資など無茶なこと言われるとなると厳しいです。

直近では4月にカイジハウスで融資を受けております。

金額；460万円(オーバーローン　物件価格110万円)

金利；約2％(正確な数値は税理士事務所に送って手元にないため不明)

期間；15年　

結局リフォーム費用が予算超過して総投資が558万円になり手出しにはなりましたが、よい条件で貸して貰えて感謝しております。

今回は公庫はドキドキでしたが、なんといままでと同じ15年オーバーローンでイケそうです。

担当者から最近基準金利が上がり申し訳ないですと謝罪されましたが、そこまで気にしていません‼

とりあえずまだまだ借りられそうで安心です。

関東の知り合いから公庫さんが築古が厳しくなって5年しか貸せないと伺いましたけど今後大丈夫ですかと聞いてみましたが、そういう話は来ていないとのことです。

次の物件の融資が通れば公庫から申込みたいと思います‼

また公庫は担当者や支店によって対応が変わります。不動産投資に理解がある担当者を紹介しててもらうことも重要だと思います。

しかし、すでに取引があると別の支店に行くことは出来ませんので、知り合いではわざわざ売却して清算してかた通りやすい支店で融資を受けた方もいます。

まとめ

ローカル信組のプロパーが無くなってしまったことは大きなダメージですが、とりあえずボロ戸建でも継続融資が受けれそうで助かりました汗

情勢は日々変わりますので、把握に努める＆新規開拓もしていくなどしていかないといけません。

しかし基本的に築古物件に融資を貸して貰えるところは少ないです。

法定耐用年数の範囲で融資というのが原則ですので、それをねじ込む形になるので、いい客ではないことは間違いないです。

いまの付き合いがあるところも確定申告2期終わるまでは難色を示されましたので、初期はフリーローンと4.9％の担保ローンで突撃しておりました。

つまり現金で買う金がないけどボロ戸建が欲しい45組は高金利高利回りのウマシマ君作戦で行くしかないというのが持論です。

なおウマシマ君とは月1割で資金調達して10日3割で貸す闇金業者です。

では私の上司の利根川部長の言葉を紹介します。

現金で戸建すら買う金がない、そんな負け続けたお前らに不動産投資を始める資格はない‼

分不相応にも大家になりたいとしたら、命を薄めるしかない‼