こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

運営シリーズ

今回は、

大家をしているとほぼ必ず接点があるであろう修繕業者とのやり取りについて、いつもながらの完全なる独断と偏見を記して参ります。

シリーズの構成は、

構成は、

【1日目】

0.本コラムの発生元

【2日目】

1.見積もり時に発生する心理戦

【3日目】

2.予算とは?

3.見積もりとは?

【4日目】

4.私の見積もり例①

5.私の見積もり例②

6.値引きとは?

以上で書いて参ります。

 

今日は、2日目の、

見積もり時に発生する心理戦

を綴って参りたいと思います。

 

1.見積もり時に発生する心理戦

さて、業者と言っても、大家をしている本当に多くの業者と付き合うことになります。

兼業で、そこまでに考えが及んでいないのであれば、それは単純に、

相応の代償を払っている

と考えるべきで、

個人的に多くの

無差別規模拡大大家

さんは、

自分の労働コストとの比較

自分は不器用だから

忙しくて時間がない

それよりも規模拡大の方が利口

などと、

ありとあらゆる言い訳を展開している事でしょう!

 

規模を拡大すればするほど、

穴の開いた風船の水の量は増え

傷口も大きくなります。

そして、いつしかパンクするわけです。

 

細かく算出したことはありませんが、義父が運営していた頃と、私だけで運営するようになってからとでは、

現在の規模で、

高給与サラリーマンの年収くらい

手に残るお金に差があるのではないかと感じます。

 

チリも積もればなんとやらということわざがありますが、

運営コストは決してチリどころの話ではない!!

 

そんな風に感じます。

 

ここで言う、運営コストとは、

目で見える運営コスト

      と

目で見えない運営コスト

があると思っています。

 

この運営コストの分類的お話は、それだけで一晩お酒が飲めますので、またの機会に認めたいと思います。(僕はおちゃけ飲めませんがw)

 

ところで、

目で見えない運営コストは、

気付くまで気づきません!

例えば、

ある大家さんの物件で屋根の葺き替え工事に500万円かかったとします。

しかし、

必ずやるべき部分

やらないでも良い部分

やるべき箇所の費用感

がいまいちつかめずに発注したことによって、500万円かかりましたが、実は300万円で仕上げることが可能だったとします。

これが

運営コストの差

です。

例えば、

実際に私の保有物件ですが、大雨が降ると、浸透が追い付かずに駐車場に大きな水たまりができ、入居者からクレームが来たとします。これをアスファルト舗装のやり直しを管理会社から提案を受けたとします。費用は300万円。でも、実際は、別に浸透桝を造作すれば何とかなったとします。その費用は大きくかかっても30万円。その差は270万円。

 

エレベータリニューアルでも同じことが言えます。

丸投げ大家さんがメーカーから部品供給停止の案内を受け、

部品がなくなるとリニューアルできなくなりますよ!

と、嘘ではない本当の事を言われて脅されて

直ぐにフルリニューアル工事を銀行から借入をしてやったとします。

その費用は1300万円~1500万円だったとします。

でも、

実際は、すぐにやる必要なんてなく、供給停止されてからも何年も在庫がある部品もあれば、在庫の多いメーカー(製品)もあります。

ここで、約10年間、リニューアル工事を延命出来たとします。

この運営コスト差は実に数百万以上の価値があります。

更に!

そもそも!

フルリニューアルする必要があるのか?

これが、【4日目】の私の事例につながります。

 

結果から言えば、

運営コスト差は1,000万円近くになる気がします

 

これらは、数ある運営コストの一例でしかなく、

その積み上げで

簡単に1棟の総利益分くらいになってしまう事実

を軽く考えないようにしています。

 

運営コスト増は、単純に、それだけ分高く物件を購入しているのと同義だからです。

 

話を見積もりに戻します。汗

 

まず、必ず、捉えておきたいのは、自分が対峙している人が、

職人なのか?

営業なのか?

です。

 

職人だと断定出来れば、出てくる見積もりは、

純粋な足し算による見積もり

であることが多く、その仕事によるその会社の利益も見えやすいかと思料します。

しかし、

これが営業だと?

彼が営業である時点で、既に彼の人件費がその見積の中に含まれています。確実に。

その場合、

その見積は、

純粋な足し算の見積もりではありません!汗

従って、

我々は、その見積から

・不要な項目

・適正な単価かどうか

・諸経費や養生費の内容

・いくら抜いているのか

を見定めて、そこから引き算をしなければいけません。

 

ふくふどうさんの疑問点、

先に予算を相手に伝えることが正しいのかどうか?

ですが、

私の感覚でしかありませんが、

相手が、職人の場合(や信頼関係が出来ている場合)、先に予算を伝えたとしても、そもそも見積もりが純粋な足し算でしかなく、

必要な工事にかかる見積もり

が出てきます。

仮に、

予算が必要な工事にかかる見積もりに満たない場合には、無理だとハッキリ言われたりもしますし、それでも削れるところがあるのかについて引き算の見積もりに付き合ってくれる場合もあると思います。

しかし、

相手が営業であった場合、営業の頭がそもそも引き算で出来ており、

売上ーコスト=利益

この利益の最大化を目指す人も多いです。信頼関係がない状態ならば特に。

 

この場合、私は、事前にしっかりと準備をして、

ギリギリ必要な工事の見積もりに満たない金額を予算としてぶつけたりします。

だとすれば、

私は、

ギリギリ必要な工事の内容やその適正額を把握していなければなりません

 

ここが、守備範囲の広い大家業だと、兼業大家や初心者には難しく感じる部分だと思っています。私も、毎回、心理戦をやっているのは疲れるので嫌です。

 

だからこそ!

 

 

工事が必要になるまでおざなりにせず!

 

職人業者さんとの付合いを深める努力をする事が重要

だと思います。

 

例えば、

6月に購入した物件では、入居者に塗装会社経営者がいます。実際には、雇われ職人の一人社長、確定申告をしている塗装工さんです。

職人歴20年以上の人です。

しかし、

彼が知っているのは、

塗り方

    と

材料(費)

    と

自身の労働単価

だけだと感じます。

つまり、彼は利益の抜き方を知りません。

彼の腕と人柄を見る為に、早速、細かいお仕事をお願いしています。

流石、

生活をかけているだけあって

どこぞの営業マンなんかよりも、

・責任感があり

・作業も丁寧で

・信頼出来そう

です。勿論、腕も確か。

 

彼から出てきた駐車場の区画塗装の予算と見積もりは?

内容は、

区画数35区画

ライン消しと新しい白線塗装

ナンバー振り

コメントお待ちしております!

 

次回は、そのあたりの話から続けていきたいと思います。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。