ご無沙汰しています。

20代ハリネズミ大家🦔です。

かなり間が空いてしまいましたが、皆さんの「初コメント歓迎祭」の盛り上がりを見て感化されました!

ROM専から脱却し、またマイペースにコラムを執筆出来ればと思いますので、お付き合い頂ければ幸いです。

今回は栃木3号物件の出会いについて、下記の要領で綴っていきたいと思います。

目次

①物件問合せ編(今回分)

②情報収集・現地視察編

③融資打診編

④契約・決済編

⑤購入後の管理・運営編

ある日の出来事

2019年2月下旬、たまたま流れてきた物件紹介メールに栃木県某市の物件がありました。

その物件自体は特段魅力を感じなかったのですが、栃木県は宇都宮や那須塩原の物件が多いイメージしかなかった為、聞いたことないし一度調べてみようと思い、某市の物件を検索サイトで探してみました。

すると、あるサイトでひっそりと出ていた物件情報に目が止まり…

【栃木3号(売り出し時情報)】

価格:800万円

利回り:24%

築年数:約30年(木造)

駅徒歩:20分

間取り:2DK×4戸(3戸空室)

土地:約200㎡(所有権)

駐車場:4台

その他:2項道路

情報更新日:3日前

これはお買い得なのでは!?とすぐさま問い合わせを。

問合せ

太郎「はじめまして、太郎と申します。栃木3号の物件でお問合せさせて頂きました。こちら既に買い付け等入っていますでしょうか。」

営業Bさん「お電話ありがとうございます。買い付けは以前入っていたのですが、融資が付かず契約が流れてしまったので、現時点では入っておりません!

太郎「ありがとうございます。物件について色々とお伺いさせて頂ければと思います。2項道路と言うのは再建築にどういう影響があるのでしょうか?」

営業Bさん「再建築の場合、セットバックが必要です。ただ、0.5m程なので、試算すると現在と同規模のアパートは建築可能になります。」

太郎「そうなんですね。あと、売主様はどういった理由で売却を希望されているのでしょうか?」

営業Bさん「同じ某市にお住まいで、30年前に土地を買ってアパートを建てて自主管理で運営されておりまして、ローンは完済してます。将来的には建て壊して息子さんの一軒家を立てるつもりだったようなのですが、息子さんがその場所に家を建てるつもりはないとのご意向になった為、売却を決められたとのことです。」

太郎「1部屋しか入居がありませんが、募集等は行っていなかったのでしょうか?空室期間も知りたいです。」

営業Bさん十数年前の相場で募集をかけていたとのことで、まぁ埋まるわけもなく…という感じですね。いずれも数年は空いているようです。1階2部屋は一応原状回復済で、2階の1部屋はかなりボロボロで要リフォームです。残置物もあるので、一度見て頂いた方がよいかと思います。」

太郎「かしこまりました。最後に、実際指値はどれぐらい行けそうでしょうか?500万円ぐらいでまとまれば確実に買いなのですが…」

営業Bさん「一度売主様に相談させて頂きますが、800万円でも破格の金額なので、どこまで歩み寄れるかは正直分かりません。ただ、過去にも2回買い付け頂いていて、いずれも融資が下りず破断となった為、金額交渉をしようとすると、融資の有無に関わらずご購入頂く前提で話をしないと厳しいかもしれないです。」

太郎「(うーん、どうしよう…でもこの金額帯でこのレベルの高利回り物件は中々出会えないだろうし、一先ずチャレンジしてみるか!)わかりました!前向きに検討するので、買い付け証明書のデータ送っていただけると嬉しいです。」

問合せ時点で感じたこと

利回りが高い物件は往々にして、再建築不可告知事項あり雨漏れ傾き擁壁物件等、何かしらの懸念が付いてくることが多いように思います。

ただ、栃木3号については、聞いた限りそういった大きな懸念点はなく、「リフォームをちゃんと行い適正賃料で募集すれば空室は埋まるだろう」と感じました。

また、金額に関しても「残債もないし、手放す理由も明確な為、確実に買える金額を妥当な範囲で提示すれば譲ってもらえるだろう」と雰囲気から読み解きました!

ここからは間違いなくスピード勝負になりそうだったので、次の休みに一級建築士の友達を(無理やり笑)引き連れて、現地視察へ向かうことにしました。(次回に続く)