所沢駅第二期工事が先週完成し開業しました。広場ではディスタンスを取るためにレオ人形が座っています。

 

 前回のコラムで物件を購入するときが賃貸業で一番楽しいと書きました。しかし、大きな買い物でもあり、その選択基準や目線は賃貸業の業績を大きく左右するのも確かです。物件選択で賃貸業の8割が決まってしまうと言われるのも当たっていると思います。投資歴34年で不動産のサイクルを経験してきたので、買い時・売り時というのがベースにあります。10年とか(7年とか12年とかの諸説あり)のサイクルで繰り返すので、そのサイクルに乗っていくのが肝要かも知れません。

物件利回り

 表面利回りとか実質利回りとか考え方は色々あるかもしれません。一番分かり易い表面利回りで考えます。これまで買ってきたものは殆どが12%をクリアしています。都区内のRCに限っては11%クリアもありです。

物件の立地

 全物件は武蔵野線からの徒歩圏か武蔵野線よりも内側です。最寄り駅からは一番遠くても徒歩15分、出来れば7分以内とかだと好都合です。全物件自主管理なので、所沢の自宅から車で都心方向に30分以内という縛りもあります。最近は自宅から歩いて数分とか車で7分とかの近場物件に比重を移しつつあります。物件パトロールをするのに効率よく巡回できるという立地をかなり意識しています。

利回り向上の可能性の有無

 物件管理が悪いとか、見た目ボロボロ物件はまたとないチャンスと捉え、バリューアップ工事等により利回りが劇的に向上する場合があります。 また、ちゃんと管理すれば家賃を上げられる場合もあります。片方の場合もあるし、両方が見込める場合も多々あります。 手間暇を少しかければ利回りアップが見込める物件はお宝物件でもあります。

都市計画上の諸条件

 都市計画上の用途区域、道路付け、前面道路の幅員と接道状態、建ぺい率、容積率、高度地区、日影規制、防火区域等々条件は多岐に亘ります。私は角地や2方道路が大好きです。所有物件の6割は角地です。こういう物件は解放感があって、出口も取り易いですね。3方角地なんて最高です。容積率については200%以上が基本ですが、絶対というわけでもありません。無駄に広い土地の物件の場合は80%が多かったりしますが、そういう物件でも総合的判断で購入することもあります。 あとは崖地物件は擁壁のチェックが欠かせません。

人気店のEgg’nThingsは平日でも女性が多数並んでいました。恥ずかしくって入れません。

法令順守していない物件

 築古物件などは、建ぺい・容積率を順守していない物件が少なからずあります。融資に困難を伴うので利回りが高いことが多いです。金融機関に依っては、土地だけを評価して融資してくれる場合もあります。考え方次第では高利回りで元を取ってしまい、いずれ取り壊して土地として売るという戦略もあります。 都内で40%・80%の区域では、周辺の戸建てが軒並み違法建築ばかりということもあり、こういう状態では金融機関も融資を出したりもします。その他、既存不適格といって、建築当時は合法、その後基準が厳しくなって不適格という物件もあります。この場合は、後からの規制が悪さをしているということで大目にみてくれたりもします。これらの規制は人間が随時勝手に決めているので、一種流動的ともいえ、融資が出ればとても美味しい物件であることもあります。

売主様の事情

物件購入時、出来るだけ安く仕入れるために売主様の事情を知ることができれば、指値のレベルをある程度判断可能となります。無暗に厳しい指値をしても気分を害されることもあり、情報収集に努め、仲介業者様とよく相談して指値を入れます。

出口戦略は?

 耐用年数によっては、次に買う人が買える状態でないといけません。持切る場合は、最後に取壊して再建築するか用地として活用できるかの判断をします。用地の場合は建売が何棟どのように入るか事前にイメージを膨らませます。 仲介業者様に仮の分割図を作成してもらったりもします。このように将来に亘り、どのような展開が出来るかをしっかりと考えます。

まとめ

 物件選びは以上の様々な要因を総合的に考えて、買付を入れていくこととなります。 これに合致しない物件を検討することもあります。例えば無駄に広い土地の物件で、空いている土地に新築をするとかの場合は、利回りは基準よりも低かったりもします。あえて基準と書きましたが、実際は何でもありかも知れません。高利回り事故物件なども実態を把握すれば、毛嫌いし過ぎることもないのかも。

 

今日も個人的な基準を最後まで読んで頂き、誠に有難うございました。^^)