楽待実践大家コラムをご覧の皆様、元ポスドク理系大家です。

 

8/26 のコラムの第二弾です。私のコラムの中では意外に好評でしたので、二匹目のドジョウを狙って借入額と総返済額について可視化してみたいと思います。

 

第一弾の累積返済額のグラフについて、rin5さんから頂いた

 

実際には、築古高利回りハイリスク投資への短期間高利融資(本コラムの設例に倣うなら4%で20年も出ない)、新築なんかへの1%35年融資も起こり得るシチュエーションでしょう。レートが1%と4%の場合、それぞれでどれくらいの違いになるのか、興味深いです。

 

とのコメントがきっかけですが、本日のコラムでは金利と借入期間と総返済額の関係を網羅的に可視化してみたいと思います。

 

その前に借入額と総返済額について、2 つ例を挙げます。

 

借入額 1000万円
金利 2%
借入期間 20年
元利均等返済

 

借入額 1億円
金利 2%
借入期間 20年
元利均等返済

 

の総返済額は、それぞれ 12,141,120円121,411,920円 になります。総返済額が借入額の何倍になったのかを計算してみると、両者は小数点以下 5 桁目まで一致します。

 

元金均等返済の場合も同様に 12,008,215円 と 120,083,227円 になるので、何倍になったかは両者で小数点以下 4 桁目まで一致します。

 

このことから、総返済額が借入額の何倍になるかは、借入額に関係なく金利と借入期間だけで決まると考えて良いでしょう。

 

そこで、金利は 0.5 ~ 4.5 の範囲で借入期間は 10 ~ 35 年として総返済額が借入額の何倍になるかのデータを作りを可視化してみました。

 

3 つの図が出てきますが、2 つは見方は同じです。

 

点線でグリッド線が引かれている面の目盛がそれぞれ金利と借入期間を表しており、この面に垂直な線の目盛が総返済額が借入額の何倍になったかの値を表しています。また、カラーバーも同様に何倍になったかを表しています。カラーの面が何倍になったかの等高線になります。

 

元利均等返済の場合

 

以下のような図になります。

 

 

元金均等返済の場合

 

以下のような図になります。

 

 

元利均等返済と元金均等返済の違いを比較すると

 

 

3 つ目の図は、総返済額同士を比べて元利均等返済が元金均等返済の何倍になるかを表しています。総返済額で見れば、最大でも 1 割ちょっとの違いとなります。これを大きいと見るか小さいと見るかは人により違ってきそうですね。

 

これら 3 つの図をみると金利 2% で借入期間 20 年よりも長期の高金利の場合は総返済額に注意した方が良さそうですね。

 

図を作ってみて個人的に感じたこと

 

3 点あります。

 

1 点目はこれは埼玉さんの手法ですが、繰り上げ返済を頑張ることが拡大を遅くするとは限らないのではないかということです。2 点目は、ジュニアさんの直近のコラムのように多少の手出しがあっても借り換えて金利や借入期間を短くする意義は大きいのではないかということです。

 

どちらも結局、将来の利息返済分を節約することができて、長期の高金利の場合はその効果が馬鹿にできないのではないかと思います。

 

3 点目は、短期であれば高金利も場合によっては「あり」ではないかということです。

 

持たざるものである初心者が良い条件で借りることは難しいですが、物件購入前に借り方・返し方を考えておくことが重要ですね。

 

う~ん、当たり前か(笑)