みなさんこんばんは。

 

今日はaloeさんのコラム「所有物件の出口戦略について考えてみる」

を読んで、売主側と買主側の両立場から考えてみました。

勝手にすいません!m(_ _”m)

 

ところで、私、物件を売却できたことはないのですが過去に売却しようとしていたりはしました。

どういうことかというと、

「別に売り急いでいるわけではないけど、もしこれくらいの値段で売れるのなら売ってもいい」的な売り方です。

不動産屋にとっては値段交渉に応じない迷惑な客ですね(爆)

もちろん、同様のことを伝えて売りに出してもらいます。

 

そんな私の売り出し利回りはだいたい、1棟は利回り8%代後半。

戸建の実需用だと5%の後半です。

戸建、区分の場合は10%超えでないと買い手は出てこない印象でした。

 

そして実際10%越えの耐用年数の残っている1棟熟女物件はスピーディに売れています。

(区分1R築古はそうでもなく13%でも売れない物はあります)

 

どんな買い手が今元気なのか?

はい、買い付けを入れてきたのは実需用の戸建としての個人と、

中国人投資家がキャッシュで1棟買いです。

中国人投資家、アホほど値切ってきました(爆)

 

40%ほど値切ってきます。そこから、値段を釣り上げながら交渉という感じ。

多分利回り18%~10%くらいで買いたいんだろうなと思いました。

さらに、不動産屋から、「中国人投資家は不動産屋を飛ばして登記簿から所有者を調べて直接自宅まで突撃してくるので注意してください」と言われました。

 

個人の実需用戸建に関しては、住宅ローンがまだまだ出ますので、耐用年数の残っている物件でファミリータイプの区分と戸建てはまだ出口戦略的には当面いけそうです。

 

 

出口に困りそうな物件

その時々の融資情勢にもよるのでしょうが、最近はやっぱり築古・・・それも耐用年数が切れるか切れないかが最終リミットのようです。

耐用年数が切れてしまうと融資が難しい関係でガクッと問い合わせが減るような気がします。

私のゲットしている物件のほとんどが、耐用年数をあと数年(5年未満)残す程度のものが10%前後で売りに出ている感じですし、私はほとんどこの手のものを購入しています。(指値が通り安いし融資がつくから)

基本的に普通の銀行で融資を受けようと思うと、耐用年数の残年数が融資期間となりますのでそもそも堅実な人の購入の台に上がることはないのでしょう。

じゃぁ、購入者はどんな人になるのか?というと

出口を考えていなくて、もしくは物件が好きで最期まで持ちたい人?

もしくは、融資がとりあえずつき、しばらく満室で回りそうだと購入するような後先考えない「じゅんじゅん」のような人-なんではないでしょうか(汗)

さらに、売りつけようと思うなら利回り10%出せば・・・「じゅんじゅん」は買ってくれるかもしれません。

 

・・・熟女物件の売却相談はじゅんじゅんまで。

 

 

冗談はさておき

最近買える物件がないんですよ・・・ってばよってばよ・・・・(;´Д`A “`

高利回りの誰が見てもおいしい物件を探しているわけではないんです。

そこそこちゃんと運営できそうな利回り10%程度の築古物件をさがしているんですけど10%越えの1棟ものは案外ないです。

加えて融資がまともに受けられず買えないです。

(地域特性もあるかもしれないけど・・・)

 

融資が受けられない物件

この融資が受けられないっていうのが、ぜんぜん受けられないのか、評価が出ないのかなんですが、だいたいの場合ご自身が思っていたほど融資の金額が伸びず、資金不足で購入できないという意味かと思います。

 

全然受けられないパターン(銀行による)

耐用年数切れ

違法建築物

既存不適格物件

再建築不可物件

容積率オーバー(建ぺい率より容積率の方がダメなんだそうです)

赤字は私がこれまでに買ってきた物件。

赤字でも融資が受けられたことはありましたが、最近はこのレベルはそもそも融資の台にのらず、引き受けが不可のレベルの銀行がふえました。特に今年の4月以降、今まで融資がしてもらえた物件が不可になっている感じがします。

 

受けられるけど評価が出ないパターン(銀行による)

既存不適格物件

再建築不可

容積率、建ぺい率オーバー

これは、銀行によるんですが、通常の評価の半分~6割くらいしか出なくなっています。

さらにこれらの条件をクリアすることができる場合もありますが、

「耐震検査」を行うことが条件ということを最近言われたケースがあります。

耐震検査結果で基準を満たさないケースでも、購入時に耐震工事をするための費用と一緒に融資を受けて購入することができるケースもあるみたいです。

 

また、耐震検査って20~30万の話ではなく100~300万ぐらいするうえに、売主にお願いしないといけないといわれました。

売れるかどうかもわからないのにそんな大金をかけてくれる売主はいない・・・ですよね。

最近ある物件の売主さんにお願いしたけど当然蹴られました(-_-;)

 

本当に売りたいなら?

ぶっちゃけ先にその物件に融資してくれそうな銀行に売主さんが打診してみたらどうだろう・・と思ったりします。

そして、「これくらいの額ならこの利息でこの銀行からはOK貰ってるよ」という感じで売りに出せば上記の融資が付きにくい物件でもスムーズに買ってもらえるのではないでしょうか。

あと、だいたいの人が現金で買えるレベルのものは1000万以内。

それ以上の現金を突っ込む必要のある物件は、買われず、もっと規模の大きな物件の頭金に突っ込むため、キャッシュで1000万以上入れないと購入できない物件はそもそも購入の台に乗らない可能性が高いという感じがします。

 

私の出口戦略の心配ごと

さて、耐用年数が切れる寸前の物件ばっかり持ってる私。

これを売る時にはすべて耐用年数切れになっているでしょう。

購入金額以上で売ろうとは思っていないものの・・・・

1億で買った物件を1000万でうるか?と言われたら売りたくないですよね。

なので、将来的に融資がつかないと売れない金額の築古物件は買い手がいないか、ありえないくらいの金額で売却する羽目になるかもしれません。それができない場合、建替えが可能な資金力を持っていられるのか??と自分に問うと、若干心配な今日この頃。

買い手への融資が出ず、手放したくても売れなくてどうしようもない廃墟みたいな物件が増えることになるのかな・・・(-ω-;)

そうなったらまた政府が何か考えたり、銀行の審査基準に変更がある日もくるのでしょうか?

 

それともさらに融資基準がしまってくるのか・・・?

不動産って、所有期間が長いですので最初に思い描いた構図が大幅に変更されていることもありえるし、

時々プランの練り直しが必要ですね・・・(´-∀-`;)

 

・・・・将来が不安だ(-_-;)

 ・・・ん?将来を楽観視している人の方が少ないのかな???(;^ω^)

 

皆さんは、いかがですか?

最初に買ったときと今の物件への考え方、想定していたことは

同じでしょうか??