この100年の景気サイクルを拙い手書きで書いてみました。先の東京オリンピックから今年のオリンピックまで５６年です。その間、高度成長やバブル崩壊、ＩＴバブル、リーマンショック、アベノミクスと景気サイクルは繰り返されます。この大きな流れの中で不動産投資があります。

 

　不動産を売買するようになって、約４０年が経過しました。２９歳で最初に新築戸建を買ったのが最初で、一日違えば１００万円上がった時代です。1年住んで売ったら２５％儲かりました。これに旨味を感じて不動産との関わりを深めていきました。　細かいですが、参考までに時系列に売買を記します。

  • 1973　５０日間の欧州貧乏旅　１日１５ドル　祖父の残した近鉄の株売却で
  • 1978　米大学院（ＵＳＣ）留学から帰国

前半２０年

  • 1979　最初の新築戸建を購入→翌年売却　２５％の売却益
  • 1980　２つ目の新築戸建を購入→１９９５年売却　２０％の売却益（タイミングよく売れば１００％だった？）
  • 1986　３つ目の新築のため中古住宅購入→初めての戸建賃貸　利回り４％
  • 1990　３つ目の戸建新築　　後の会社設立で社宅化、その後一部事務所化
    　　　　２つ目の戸建を賃貸　利回り　７．５％
  • 1995　バブル崩壊過程で新宿や練馬で土地を物色するも利回りが低く断念
    　　　　代替として所沢の３ＤＫの中古区分や代々木区分マンションを購入　
    　　　　買いたい病はMax　→　億超えのものを買わなくってホントに良かった
  • 1997　嫁に内緒で２つ目の代々木区分を買ったらバレてしまい命令で即売却

後半２０年

  • 2000　稲盛旦那が会社に来るというので定年扱いで退社
  • 2001　離職者訓練を受けＩＴ系や早稲田ＭＢＡコースを修了し少しは賢くなる？
  • 2002　日比谷の競合会社に再就職　セカンドハウスとして六本木2区分を購入、利回り１４％　不動産嫌いの嫁がとうとう実家に帰る。2016年 、１つ売却。沢さんの「お宝不動産で金持ちになる」を読んで、本格参入を決心。
  • 2003　朝霞市に一棟アパートを取得　１３％　頭金４割　５年前に売却→マニラ物件
  • 2004　三番町に区分を取得　８．７％　　　 美術館建設の足懸り？
  • 2005　志木市にアパート取得　１１．５％　頭金2.5割
  • 2006　新座市にアパート取得　１２．５％　頭金2.5割
  • 200７ 西東京市にアパート取得　１３％　　 物件再生、賃貸併用住宅に最適
  • 　　　　法人設立→積算を重視しつつ以降法人所有（法人は何かと便利）
  • 2008　練馬区にＲＣマンション取得　１１．５％ 　路線価３５万角地
  • 2009　小平市にシェアハウス取得　１３％  建ペイ・容積オーバー　頭金1.5割
  • 2010　所沢市にアパート購入　１７％　　　 再建不可、立地は秀逸  現金購入
  • 2011　越谷市に大型ＲＣマンション取得　１３％　信金支店長の粘り勝ち
    　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　オーバーローン
  • 2012　所沢市に鉄骨マンション取得　１４％　 　自宅から3分 物件再生
    　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　フルローン
  • 2013　マンション屋上に太陽光設置　１０％　　　 節税（５百万の即時償却）
  • 2014　宮崎に野立て太陽光取得　　　１０％　　　 節税（５千万の即時償却）
  • 2015 　ランドバンキング投資、セブにコンドテル取得 　　海外投資開始　
  • 2016　マニラマカティに２コンド取得　　８％　現金購入
    　　　　南池袋に区分を取得　　　　　　 ８．２％　 フルローン
  • 2017　所沢市にＲＣマンション取得　 １５％　フルローン　美術ギャラリー
  • 2018    アパート２棟売却　ソコソコの売却益あり

          暗号通貨投資開始、アパート売却代金の約８千万円投入　汗；

不動産投資のサイクル

　１９８０年頃は高度成長期の名残で、物件は上がる一方でした。一日でも早く買ったら勝ち組になれました。１９８６年に計らずも戸建て賃貸を開始したのが賃貸業の最初です。この戸建ては買った翌年からグングンと高騰を続け、４年後のバブル絶頂期には３倍になりました。代々木の区分マンションは１２００万が８千万と、７倍にもなったものです。買おう買おうと思いつつ実際はこの時期には買えなかったです。

　１９９１年にバブルが大蔵省の融資額総量規制により、凄まじい崩壊を始めます。何倍にも高騰した物件が１０年ちょっとかけて下降しまくりました。200１年頃に底を打って元の値段に戻った感じです。その後、ＩＴバブルで徐々に上昇を始めます。２００７年頃までミニバブルの様相でした。

　２００８年のリーマンショックにより不動産は冷え込みます。この時期以降に物件を取得できれば、利回りも高くて勝ち組になれました。２０１１年の東日本大震災で更に冷え込んで、重量鉄骨利回り１５％とかを取得することが出来ました。ＲＣ一括貸しで１３％の物件もこの頃の取得です。

　間も無く、２０１３年頃からアベノミクスが始まり、ゼロ金利が広く浸透し巷に大量のお金が滞留して、否応なく物件が高騰することとなります。融資が極端に緩み、一億総不動産投資家の様相です。これが２０１８年頃のかぼちゃの馬車事件等で急速に融資が厳しくなり、元の正常な融資状態に戻ることとなります。融資が厳しくなりましたが、参入者が増えたこともあって高値が続き、最近やっと下落し始めたかな？状態です。高値覚えの売主さまも多く斑状態というのが正確かも知れません。時系列の上がり、下がりは以下の通りです。

　　　　　　　　　　高度成長期の長期上昇期

転換点　１９９１年　バブル絶頂期

　　　　　　　　　　下落期　１０年

　　　　２００１年　ＩＴバブル

　　　　　　　　　　上昇期　７年

　　　　２００８年　リーマンショック

　　　　　　　　　　下降期　５年

　　　　２０１３年　アベノミクス開始

　　　　　　　　　　上昇期　５年

　　　　２０１８年　スルガショック

　　　　　　　　　　高止まりから下げに転じる

　景気や不動産サイクル説は種々説があります。超長期では文明の交替４００年、５６年のコンドラチェフ（インフラ投資）、２５年のクズネッツ（設備投資）のサイクルが知られています。これらのサイクルの頂上が見事に重なったのが先のバブルでした。更には上げに６年、下げに６年とかの１２年サイクルとかを考えると最近の実態にソコソコ近いのかなと思います。

買う時期、売る時期

　これらのサイクルをよく理解し、最適な時に買う、売るを実践出来れば一番効率がいいのは確かです。しかしながら、物件高騰期は融資は出易いものの利回りは低い、物件低迷期は利回りが高いものの、融資冬の時代であることが多いです。手持ちが多いとか、融資に問題がなければサイクル的に安い時に買い、高い時に売れれば不動産投資は完璧となります。成功している大家さんはこのサイクルに上手に乗れた方が多いですね。買いたい時に我慢し、買いたくない時に果敢に買うといいのかなという不思議な世界かも知れません。　売却については買いたい時に売るのが原則かと。　今から思うとリーマンショック後や東日本大震災の後が、買うのが怖い時期ながら、絶好の買い場でした。

 

個人的な話を最後まで読んで頂き、誠に有難うございます。＾＾）