こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

セットバック部分

 

皆さんは、セットバック部分については、正しく理解されているでしょうか?私は不動産仲介やっていた頃ですら、何となく、理解したつもりでいただけでした。

 

今日は、基本に立ち返り、セットバック部分についてのコラムと私の運営事例を紹介したいと思います。

 

構成は、

1.道路とは?

2.42条2項道路とは?

3.セットバックとは?

4.セットバック部分の活用法

以上で書いて参ります。

 

1.道路とは?

いきなり何を言ってんだ婿養子。道路は道以外の何物でもないだろう。と思った方いますでしょうか?

そんな方は、物件検索を今すぐやめて、

僕のコラム全部読んで下さい!m(__)m

道を主役に考えた場合、道路法上の道路というものがまずあります。

これは単純に世の中の多くの道路のことを言っていると思っていただいて構わない気がします。

しかし、不動産と関わるにあたって、必ず出てくるのが、

建築基準法上の道路

です。

建築基準法では、

建築基準法に定める道路に〇m以上接道している必要がある

という、建築要件があります。

つまり、

我々が目にする、日々目にする建物は、

違法建築物でない限り

建築当初は、建築基準法に則って、建築されたことになるわけです。

 

従って、

建築物は、原則、必ず、

建築基準法上の道路

建築基準法上定められた間口寸法

建築基準法上定められた道路幅員

を確保したうえで建築されることになるわけです。

 

2.42条2項道路とは?

昔、昔、道がありました。それは道路法上の道路ですが、3mしかありませんでした。

しかし、

建築基準法では、

安全上

交通上

衛生上

の観点から、4m以上(もしくはエリアによっては6m以上)の道路に2m以上接していなければならないと定められています。

 

よって、原則、建築基準法上の道路は4m以上の幅員があることが前提となっていますが、それだと、上記の、昔、昔から道路として認識されてきた3mの幅員しかない道路は、建築基準法上の道路とはみなされないことになってしまい、その道路に面している全ての敷地には建物の建築が出来ないことになってしまいます。

そこで、

但し!が必要になってきます。

これがいわゆるみなし道路であり、通称42条2項道路のことになります。

建築基準法第42条2項において、

上記のように4mに満たない道路を特定行政庁が、

セットバック

もしくは

一方後退

することで、建築基準法上の道路とみなしてあげるわけです。

 

んんん!?一方後退???

 

読者の中で、何でもかんでも

セットバックという横文字使って、

分かったつもりになっていませんか!?

っとか言って自分が間違えたらシャレになりませんね~。怖

 

3.セットバックとは?

ここを間違うと、物件購入時にとんでもないミスを犯す恐れがあるので、きちんと理解しておきたいところです。

 

<セットバックと一方後退の違い>

セットバック、またの名を道路後退部分などと呼び、

道路中心線からの後退

を意味します。

図解します。

 

上図は、幅員3mの建築基準法上の道路とみなされた42条2項道路に面した二つのお向かいさんを示しています。

本来は、

建築基準法上の道路は4m以上の幅員が必要であるため、

この場合、

道路中心線から

2mセットバック(道路後退)させた部分までを道路とみなすことで、上図の2つの敷地は再建築が可能な土地とみなされます。

図で示すとこんな感じです。

つまり、

各々の敷地は、

0.5mずつ道路提供を負担

することで、建築要件を満たすことになります。

ここで良く言われる注意点は、

このセットバック(道路後退)部分は、道路とみなされている為

建築面積に参入できない点

ですね。

私の事例は、ここを活用したお話になるので、記憶にとどめておいてください。

 

次が、セットバックという言葉がなんとなく退がるという意味を表しているように感じることから、

前面道路がこうなっていたら?

 敷地の向かい側が崖や川で、中心線からセットバックをとれない場合です。

すると、下図のような形になると予想されます。

敷地の所有者は、自分の敷地から

1mも!

一方後退させなければなりません。

 

ただ、この場合、現地を見れば何となく、そんな気もするかも知れませんが、

次のはどうでしょうか?

 

左側の敷地は既にセットバック済みですが、

右側の敷地はセットバックが未了です。

上図のように、左側の不動産が1つではなく、セットバック未了の敷地が入り混じったりすると、複雑になります。

この場合も、やはり上図のように道路中心線から2mの位置までセットバック(道路後退)させなければならない為、結果的には、右側の敷地は、

1mも!

セットバックしなければいけません。

 

実務に置いて、対象不動産が一体どれだけセットバック(道路後退)しなければならないのか?迷った時は、

まず!

前面道路の中心線がどこ?

を探すことになります。

これを見間違って、前面道路が3mあるから、お互い0.5mずつセットバックだね~って考えて、新築でプランなんて入れていたら、実際は2倍の面積が建築面積に算入されないので、予定していた間取りも入らず目も当てられません。

基本のキでした。汗

長々とすみません。

 

4.セットバック部分の活用法

今日の私の実践コラムはここからですね。汗

ボカしすぎて申し訳ありません!泣

上の写真は、新しく入った入居者の車ですが、

セットバック部分に数十センチかかっています!!

あくまで敷地内ですが、セットバック部分です。

セットバック部分には、建築物は建築出来ませんが、所有者はあくまで私。

使用できます!

これにて、

家賃で2,000円UP

駐車場代5,500円UP

合計7,500円の収入UPになりました。

 

え、それだけですか!?汗

 

それだけです!(; ・`д・´)

チリも積もって利回り10%で買った物件が利回り12%になったのだから少し自慢ですw

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

次回は、前回までシリーズの続きみたいになりますが、区分マンションにおける大規模修繕見積もりのやりとりをご紹介します。区分投資の大きな足かせである修繕積立金について言及しようと思います!