みなさんこんばんは。

 

最近個人的に転機を迎えています。

まだ、今後どうするかは若干揺れています。

 

今は振り返る時期なのかな・・・と思って過去を振り返ってみます。

 

私の当初の目標は何だったか

自分が本業を引退するまでに賃貸業だけで食べていけるようになっていたい。

そして最初の計画は・・・

・まず1棟物で3物件を入手すること

・3物件からの手残り(返済、諸経費を除いた月々の現金)が確実に50万以上になること。

 

私は、これまで月々の手残り50万をめざしてまずは物件を購入していくことを目標にしていました。

先日その目標は達成されました。(今年の4月に買ったお嬢様マンションで)

・・・さて、今後の運営方針の練り直しが必要です。

 

過去に考えていたこと

もし達成できたら、月々の手残りを貯めて繰り上げ返済をしよう!と考えていました。

だいたい、賃貸法人のみで月60~70万が現金として残る状態になっているのでまぁ700万ぐらいは年間貯めていけることになります。

1棟目の借金を完全に返済するにはあと2年はかかりそうかなという感じです。

それで繰り上げ返済をすれば、ぐっと楽になるからその後はどんどん買い増やしていけるかなぁなんて当時は思っていました。

 

今思っていること

ただ、お金を貯めることは大事なんですがお金がたまると頭金として新たな物件を買いたくなってしまいます。

もしくは建物にお金をかけて、LED化にしたり、貯水槽を直圧式に切り替えるなどの設備面でお金をかける・・・のもありかなとは思ったり。

結局私はお金を貯めるのが苦手なようです(==;

気をそらすためにもそろそろ本業に力を入れていこうかと思っています・・・。

実は自社を本格的に管理会社にしようかと・・・。

 

管理会社の管理費についての疑問

ところで、先日管理会社と色々あってから思い出したことがありました。

そもそも、私は自主管理大家なので最初の1棟目から自主管理でもよかったのですがあえて管理会社を挟んだままにしたのはどういう事情だったかなということです。

実は本業でも一部のお客さんにとって自社は管理会社という扱いになっているのですが管理費はいただいていません。

基本的に清掃の委託を受けているため清掃の費用は毎月いただいているわけですから管理費をいただく必要はないのです。

さらに、管理会社として入っているため、リフォームや故障、入居者の困りごとには直接自社で対応し、その費用に利益をのせてオーナーに請求するので管理費などいただかなくても売り上げが上がるわけです。

なので、この管理会社の管理費の意味が分かりません

いまだに。

 

なお、宅建業を持っていない自社はお客さんの客付けをどうしていたかというと、

直接補助輪不動産屋さんに客付けを持ち込みます。

そして、客付けしていただいたら、書類の取次ぎをするだけです。一切介入しません。

ほとんどがオーナーさんが直接不動産屋さんに客付けを依頼するパターンが多いので、ほぼほぼその取次ぎの機会もありませんが。

管理費を払っている場合と、払っていない場合でレインズ掲載の条件が変わるのでしょうか?

たとえば、普段管理費を払っているから 仲介手数料は自社では実際取らず、レインズに載せてるとか・・・。

そういう意味では得?なのかもしれませんが、それなら管理会社を入れずにその時だけAD3倍にした方が安かったりして・・・(汗)

 

・・・管理会社に対してそんな疑問を持っていました。

なので、本業のビルメンテナンスが将来的に苦しくなるのなら、管理費のいらない管理会社とでも宣伝して不動産管理の方へ参入してもいいかなと。

そのために、管理会社がなにをしてくれているのか知るためにもそのまま委託しようと思ったのが最初だったでしょうか。

 

結果的に賃貸法人の物件は一人でやっていたので自分の物件を他の人が担当し見てくれているという心の支えや安心感につながりました。

特にシンデレラ熟女物件についてはどれだけ助かっただろうかと思います。

 

ただ、自社の場合入居者と直接やり取りすることはなく、いったんオーナーさんの会社が受けて、その後「お客さんと話を詰めろ」と対応を依頼される感じになるため、そこがやや違うのかな?とは思いますが・・・。

 

別に入居者から直接連絡があっても、居住中のお部屋に何かあったといったことがほとんどで別段ややこしいこともありません。

 

仲介会社にとっては?

管理を委託されていない仲介会社にとっては、物件の引き受け元になれればいいわけです。

退去立ち合いなども客付けをした仲介業者にやってもらいますが、費用は不要です。

 

以前から感じていたことは

管理会社は残るでしょうが、管理費を取る会社っていうのは今後無くなってくるのではないかな思っています。

 

実際身近でも、管理会社として物件にプレートが上がっている不動産屋はいくつかあるんです。

でも、オーナーは管理費を払っていなくて客付けだけをその不動産屋に委託しているそうです。

(お嬢様熟女マンションの元オーナーはこのタイプ)

 

今後こういうところが増えてくるんじゃないかなぁと思っています。

そもそもコンビニ並にうちのエリアは不動産屋が多いですから・・・。

 

お客さんの一時対応も、うちのような会社に投げちゃうか、仲介した不動産屋さんが入居者から連絡を受けて報告してくるということも多々あります。

コールセンターなどを契約してしまえば

いよいよ管理費は不要になるかもしれませんね。