こんばんは、aloeです。

 

先日は5棟目マンションの価格交渉がついに終了し、契約の日程調整の段階まで入ったところまでコラムにしました。

 

多くの方からコメントをいただき、どうもありがとうございます!

「早く続きを!」という雰囲気を感じましたので笑、連続で5棟目シリーズのコラムを書きたいと思います。

 

また、あんじぇさんから楽待初コメントをいただきました。

どうもありがとうございます(*´ω`*)

 

またちょうど先日物件の契約をされたとのことで、おめでとうございます!!

ぜひ一緒に楽待で勉強していければと思います!

 

さて、コラムの続きの前に、前回のコラムで多くいただいたコメントの中で、何点か少し補足をさせていただきたいと思います。

 

<仲介手数料減額について>

一応仲介手数料は「上限」が決まっているだけで、必ずしもその金額を支払わなくてはいけないわけではありません。上級者の方のコラムやコメントを読んでも、(上限ではなく)ある一定の金額までしか支払わない方もいらっしゃるようです。

 

ただし。

 

仲介手数料減額というのは明らかに相手の利益を削る行為ですので、

私含めて一般エンドユーザーが安易にその話を持ち出すのは非常に危険

だと思っています。

(上級者だったり特殊な理由があったりはもちろん別ですが汗。)

 

特に私のように郊外の限られたエリア(物件も仲介さんも少ない)で勝負する投資家には、「優良物件情報をくれる仲介さんとのつながり」が何よりも重視されると個人的には思っており、一度そっぽを向かれるとそもそも物件すら紹介してもらえなくなる可能性があります。

 

今回元付さん(Mさん)の仲介手数料減額を持ち出したのは、

「Mさんが売主さんからも3%(+税)の仲介手数料をもらっており、こちらの仲介としてCさんがいるのにも関わらず私からも3%(+税)の仲介手数料をもらうことになる」

からと、

「東京の業者さんであるMさんと今後取引がある可能性が低い」

ことが大きな理由です。

 

前者は、両手特約自体を悪く言う気はないですが、通常の取引の範囲内とも言い切れず(むしろ通常の仕事量で倍の金額をもらおうとしているだけ)そこに言及することに大きな抵抗がなかったからです。

 

後者は、最悪の事態となってMさんからそっぽを向かれても、私の今後の不動産投資に致命的な影響はないだろうと思ったからです。

逆に言えばCさんはCさんの情報網的に今後の私の不動産投資にとって大きな味方となってくれる可能性もあり(取引がなくなっても超困るレベルではないですが)、Cさんに支払う手数料については取引通じて1回も言及していません。

 

なので、読者の方に誤解を与えてしまうと申し訳ないので、補足とさせていただきます。

基本的には私は仲介手数料の減額は申し出ないと思います。

 

 

<Cさん(買主仲介さん)の役割について>

もともと今回はMさんから業者買取目的でCさんに物件紹介なっています。

Cさんが(ご本人のお話(「私は物件持たない主義なんです!」の真偽はさておき))購入しないこととなり、「融資の確度が高い顧客のみ」という条件でエンドユーザー(私)へ物件紹介がありました。

その際にMさんの両手仲介特約があり、そのままではCさんはただ働きとなるため、Cさんにコンサルティング料(1.5%+税)が発生することとなっています。

 

情報を広く公開しなかった理由としては、Mさんが両手目標だったこともあるでしょうが、任意売却の特性上、一般に物件情報を流して確度の低い買付に煩わされるのを、債権者が嫌った可能性はあります。

 

<他者の買付の真偽について>

1本目の業者買付も、2本目の個人の買付・契約も、真偽の程はわかりませんし、ダミーのお話かもしれません。

が、私にとってはその真偽はあまり関係のない話です。

 

私達兼業大家は「物件を購入しなくてもいい」というのがある意味最大の武器

と私は思っていて、(自分の評価内で)希望価格に達すればそれが(他者から見て)高かろうと安かろうと購入すれば良いし、そうでなければ見送るのみです。

 

・・・とまぁ、偉そうに書いても実際「他に買付入りました!」と言われればそわそわするのは避けられないです(`・ω・´)笑。

また、相対取引ですから、現実的には少し目標より高く買わざるを得ないこともあると思います。

 

ただ、そこ(他者の評価(買付))に判断の軸を奪われないようには気を付けたいと思っています。

 

さて、長くなりましたが、続きにまいります。

契約までの道のり前編のクライマックスです!笑

 

 

4月20日(価格決定から数日後)

契約を数日後に控えた4月20日。Cさんより電話が入ります。

普段はメールでのやりとりですし、声を聞いた瞬間に明らかにただならない雰囲気を感じます。

 

C「もしもしCですけれども、急ぎお伝えしたいことがございます。

a「どうしました?」

C「結論から申し上げると、契約はキャンセルとなりました。

a「え、どういうことでしょう?

 

(いやー、引っ張りすぎたか汗、他に高値の買付入ったかな汗。)

 

C「実は、、、M社の担当者レベルでは全て合意が取れていたのですが、先日上司に報告したところ、『そんな安い価格での取引なんてありえない。今すぐキャンセルにしろ。私が他の客を見つけてきてやる』とのことで。

 

 

a「は!?!?!?!?怒」

 

 

いやはや、まさかです。

売主さんの気変わりとか、他の買付とかならまぁ聞く話ですしやむを得ないとも思いますが、

 

取引仲介の気変わり

 

って、そんなのあり?

 

C「いや、本当に申し訳ございません。私からも『話が違う』と何度も言ったのですが。

 

その後いくらかのやりとりをしました。Cさんに怒っても仕方ないですが、さすがの私も少し声を荒げていた気がします汗。

 

どうする?どうする??

 

・買付価格を上げる

・いったん撤退する

 

現状ではこの2択しかないわけですが、上でも書いたようにここで買付価格をあげてはなんのための目標価格かわかりませんし、相手の思う壺です。

 

が、そもそも冷静になって少し考えた後の私の心境は・・・

 

ラッキー

 

でした。

ただ、当然ですがそれを相手に伝える必要はないので、

 

a「C様

お世話になっております。

詳しいご説明どうもありがとうございました。

今後はC様の交渉力にお任せいたします。

何卒よろしくお願いいたします。

 

なお、交渉の主導権を完全に先方に委ねるわけにもいきませんので、

『今、このタイミングで購入する』ことが前提での買付金額3,700万円であり、他の購入希望者との商談が破談になった場合でも、私の買付金額はさらに下がることをお伝え下さい。

 

また、同時進行で先日他社さんから物件の紹介があり、そちらについては条件がほぼ纏まりつつあります。(これが実際に購入した4棟目アパート)

ご紹介頂いた順番通りに優先順位をつけるべきだと考え、ひとまず商談を止めておりましたが、そちらの物件購入にまずは動きます。

(自己資金等の面では2物件とも購入することは十分可能ですが、優先順位の問題です)

 

繰り返しになりますが、C様を責める気は全くございませんので、ご理解いただければ幸いです。

 

一点だけお願いがございます。

一番影響が大きいのは金融機関(まっちょ信組様)だと思われます。

私に責任があってのものでなく、完全に先方の責任であることを、C様からも一報していただけますでしょうか。

(今回のことでまっちょさんと私の関係が悪化することは避けたいです)」

 

と、Mさんに釘を刺しておくともに、大切な金融機関との関係が壊れないようにお願いしておきました。

私が勝手に購入キャンセルしたと思われては、今後の融資に影響が出る可能性がありますからね汗。

 

え、契約中止なのにラッキーって!?

正確にはラッキー、、、というほどではなくて、「まぁいっか」程度ではありましたが汗。

その理由は2点あります。

 

・今後短期間で他の購入者を見つけられる可能性は高くない気がしたから

そもそも数ヶ月経ってその状況に落ち着いたわけです。なおかつ、その時はコロナ真っ只中、県を跨ぐ移動を基本的には禁止されているのに、他県の投資家でこの物件を購入する人がすぐに見つかるとは思えません

今回は売却を「待てない」物件であり、なんとかして売らなければと私の元に再度来たときには、さらに安く購入できることとなりそうです。

 

・管理会社さんにコンタクトをと取れるから

実はこの物件の当時の管理会社さん(Kさん)は、私が1・3・4棟目の管理をお願いしている管理会社さんだということはもともとわかっていました。なのでヒアリングしようと思ったところ、「管理会社とのコンタクトはしないでください」との口頭での依頼をMさんから受けていたのです。

 

その理由は不明です。

売却をKさんに取られるのが嫌なのか、物件の重大な瑕疵があるのか。また、Kさんの管理物件にしては空室が多すぎるのも気にはなっていました。

 

こっそり最初の段階でKさんにコンタクトをとっても良かったのですが、一応ある程度Mさんとの約束を守っていました。

が、こんなに真摯でない対応をされた以上、口約束を守る義理もないですし、そもそも契約しないと言われたフリーの身ですから、雑談レベルでKさんと購入できなかった過去の検討物件(ということにこの物件は現段階ではなる)の話をしても何の問題もありません。

 

今回はもちろん「エリアや物件的におそらく大丈夫」と思ったのと別方面でのヒアリングをしていたので買付を入れたわけですが、

Kさんに現状をヒアリングできるかできないかでは心理的に大きく違います。

そしてそこで想定以上の大きなトラブルがあれば、さっさと諦めるだけです。

 

というわけで、まさかの展開でしたが、私に失うものがあるわけではありません。

(時間と交通費ぐらい)

 

Kさんに詳細ヒアリングし、現状・今後に向けての情報整理しながら、Mさんが折れるのを待つこととします。

 

続く。

 

aloe