前回の反省

前回のコラム「所有物件5000室姫路新聞大家のあべしについて」では、有名大家の大川さんが銀行取引停止について、大津独自の見解を紹介いたしました。

メガ大家でも基本をおろそかにすれば、あべしは免れません。

弱小で高金利調達をしているにも関わらず、サラリーマン退職する大津もあべしがあるかもしれません。

その際はコラムで報告したいと思います。

 

また最近コラム更新やコメント出来ておりませんでしたが、札幌にパロパロ大家(以前紹介した大学の同級生。婿養子で逆玉したにもかかわらず浮気であべしされた。)と2人で「不動産調査」のためgo to キャンペーンを活用した出張しておりました。
2発3日で2.2万円ホテル航空券込です。

Boy Be シ〇リ〇ャス!
を合言葉にすすきのを中心に不動産市場の調査を実施しておりました。
また大事なのは昼間だけではなく、夜の状況も確認することが大事というのが不動産投資家の基本です。

不動産業者の話では北海道は信金でも金利が安く木造築30年でも15年2%前半で出るようです。支店登記して内地の投資家も購入しているようです。
一方で利回りは内地と大きく変わらず、ADが3カ月とそんなにいい環境ではないかなと感じました。
将来的には沖縄と北海道に区分1戸を所有することが夢です。(当然毎年物件の状態を確認しに行きます。)
私が狙っている好立地のボロ1R(すすきの周辺)は500万~600万で家賃4万程度と表面利回り10%を切る感じになるようです。
それぐらいのポンと買える余裕を持てればいいなぁと思いました。

では本題に入ります・

前回のコラムにて、なぜ大川さんが規模拡大することが出来たのかと思いますかコラムにしてほしいとリクエスト頂きました。

規模拡大出来る方の特徴というテーマでコラムにしたいと思います。

 

ギガ大家になるのは難しい

色々な考え方があると思いますが、100室がメガ大家の1つの基準かなと私個人は感じています。
正直、誰でもメガ大家になれる思っています。
こう書くと批判を浴びそうな気もしますが、本気で拡大を目指している方であれば10年以内に達成している印象を感じます。
私も拡大する気になれば近い将来100室はそんなに難しくないと思っています。
どうやって100室まで拡大するかとかの具体的な話は楽待コラムで勉強してください。
 お医者さんで属性がいいので、使えない部分もあるかもですが、aloeさんのコラムがおススメです。コラムニストの中で直近で一番規模拡大している印象です。

100室まではサラリーマン出身の普通の大家さんでも達成しますが、そこからが壁がある気がしております。
それ以上となると一気に減る印象です。
拡大出来ていても、ハイペースで拡大続けれていない印象です。

500室以上をギガ大家と定義するとその共通点は事業を持っており、成功していることです。

では3名の拡大している有名大家さんを例に紹介します。

 

① 大川さん 5000室 総投資額500億円

大川さんは前回のコラムの通り、5000室総投資額500億の大家さんです。現在厳しい状況にあります。

高金利で無理な融資で拡大する鉄骨渡りで拡大した印象を持たれる方が多いですが、それが拡大の要因ではないと思っております。

読捨新聞(仮名)の販売店を5店舗経営しており、ホームページを見ると従業員数(パートアルバイト含む)110名の会社です。
元々雇われの販売店店長時代に年収3千万円を稼いでいた方なので、かなり優秀な営業管理が出来る方でしょうし、既存店を次々引継ぎ5店舗まで拡大しております。
本社からも表彰されているようにそこで稼いだキャッシュや信用があったことが拡大につながったと考えます。

 

② クラブスネ夫のKさん 1900室 総投資額80億以上

名前を出すとまずい気がするので、Kさんとします。

画像使いたいですが、楽待で特集されていませんので、断念します。

某大家列伝(私が一番出たい奴)からの情報を紹介します。
元々広告系のサラリーマンでしたが、転売で頭金を稼ぎ、身内から80室の文化住宅(関西圏にあるボロいアパート)を引き継ぎそこらかどんどん拡大し、1900室までとなりました
投資総額80億以上、満室想定賃料約10億円、
取引金融機関は20行以上、平均調達金利は1.28%。
最安金利は0.45%、最高金利は3.05%、入居率99%
とのことです。私の個人的な印象では大川さんより全然上手に経営している印象で、あべしはないと感じています(私の予想はよく外します)。

Kさんが大成功した要因にはクラブスネ夫の大成功です。
年会費80万円にも関わらず100名前後(らしい)の会員がいる比較的上級者向けコミュニティを運営し、多分大家塾系で最も成功しているのではないでしょうか。
またさらに稼ぐために初心者向けの大家塾で成功しているビンビ〇クラブの大島さんを参考に、クラブスネ夫サロンという月3万円のコミュニティも運営されております。

おそらく年間1億程度の売上(=ほぼ利益?)があり、それを元手に物件を買い続けているのではと推察しております。

③ 鳥山さん 812室 総室数総投資額165億円

楽待編集部のコラムに出ている税理士法人のメガ大家さんです。
詳細は編集部のコラムをご覧ください。

簡単な経歴を引用しますと、
20歳で上京し、アルバイトをしながら税理士試験に合格。
税理士業の傍らワンルームマンション投資を始め、その後30数年間で総投資額165億円、年間家賃収入11億円の大家とのことです。。
現在は80棟812戸を保有し、税引き後のキャッシュフローは2億円にのぼる。残債は約128億円です。
表面利回り6.6%(家賃収入÷総投資額)とあまり高くないですが、調達金利が低そうな気がしています。また都心を中心に所有しておりますので、立地もいいのではないでしょうか。
なんと35法人と鉄骨渡りなスキームを使われております。
このスキームに関してはノーコメントを貫きますw
鳥山さんは税理士法人、不動産仲介、管理する会社を経営されています。地主や投資家をターゲットに事業をされており、80名の社員を抱えております。
詳細は解りませんが、上手に経営されており、それが不動産投資にも成功につながっているのではと感じております。
このスキームがおいしいところは相続案件を自社で買うことも出来ることだと感じています。
税理士が不動産屋を経営するのは最強のスキームだと思いました。
誰か独立したい税理士でコラボしてくれる方メールください!

 

さらなる成功者

3人のギガ大家を紹介しましたが、事業×不動産さらにうまくいっているとより成功出来ます。
すでに紹介した3名でもかなりレベルが高いですが、さらに雲の上過ぎる2名紹介したいと思います。現在研究中ですので、概要だけ紹介します。
また詳細を報告します。

① ドン・キホーテ 安田会長

実は創業者の安田会長は元不動産屋の社員です。そこで培った経験をもとに、多くの物件を自社物件で取得しています。一等地の物件を上手に取得されております。
自社の事業を成功させ、高利回りな自社店舗経営で融資を受けて拡大するというのは鉄板です。
なお現在は約7割の株式を保有する上場子会社に持たせております。

日本17位1300億円の大富豪です。

 

② ZARA オルテガ氏

アパレル業界1位(なおファーストリテイリングは3位です)のZARAの創業者オルテガ氏は不動産王でもあります。
所有している店舗を自社物件で所有するだけではなく、競合の店舗が入居するテナントビルも所有していたりします。
世界7位6.93兆円の大富豪です。世界1位にも少しだけランクインしたことがあります。

 

まとめ

楽待コラムできちんと勉強したらある程度まではイケると思います。

その為の情報はすべてコラムにあります。

 

正直、不動産投資で成功すれば十分生活出来る金を得ることが出来るし、一生金に困ることもないでしょう。

しかし、「不動産投資家」には限界があるのではという気がしています。
限界を突破するには事業×不動産が理想形で、特にドン・キホーテとZARAの自社物件で事業経営という手法は鉄板だというのが持論です。

またそこまで目指さないにしても、楽待コラム二ストですと戸建飲食店主さんのような自分の店舗で事業をやるというのは理想的でだと考えています。

私も経営する介護事業ではそういうことをしたいと構想を練っています。

 

ギガ大家を目指して、さらに細い鉄骨を攻め

まずは5000室を目指したいと思います。

日本の物件、

全部買うたる!