今検討している物件、何とレオパレスです。バフェット流にいうと融資が出そうにない誰も買えない物件に挑戦し、その分安く買うという戦略です。凶と出るか吉とでるかは神のみぞ知るですね。近くの神社にもお参りしてきました。最後はいつも神頼みです。＾＾）　神頼みした物件は買えないというジンクスもありますが。

 

　物件選びの基準、買い時・売り時と書いてきました。今回は上手な買い方の方法について考えます。何だか５ｗ１Ｈみたいになってきました。笑

買うべき物件かどうかを判断する

　これがないと進められません。出発点の判断です。欲しいかどうか、融資はどれくらい出そうか。今は楽待の積算算出機能があるので大変に助かります。更には全国地価マップも重宝します。積算の７～８割が融資額です。単身者物件は7割、世帯物件は8割融資。後は住所からグーグルで調べます。航空写真で大体の雰囲気は分かりますし、駅からの距離もかなり正確に出るようになりました。実際に行かなくてもストリートビューで相当分かります。その気になれば傾斜もソコソコ分かります。ブロック塀をみていると上り道なのか下りなのかとかも。後は、賃料相場が妥当かどうかも大切です。

直付けを模索する

　物件仲介の取引態様には専属専任、専任、一般があります。　専属専任や専任だと売主と直接繋がっているので、情報が密になる確率が高まります。一般でも直接繋がっていることもあるので、このあたりの調査から始まります。売主様と直接繋がっているということは、仲介手数料も両手で倍になることから、最後の物件価格の調整時に仲介手数料で調整するということもあったりもします。ネットで何気なくいい物件を見つけたら、直付けかどうかを仲介業者とコンタクトしながら、模索することから始めます。　直付けだと売主様の情報が正確なことが多く、変に振り回されることが少なくなります。　直付けが分からない場合は複数業者から複数情報を比較検討することもあります。

売主様の状況を知る

　売主様がどのような経緯で売りに出すに至ったかを調査します。複数仲介業者様からの複数情報で真偽の程を確かめたりもします。物件の謄本を見れば取得時期やローンの状況が分かります。いつ、何銀行から金利何パーセントで幾ら借りたかを知ることで、残債を予測できたりします。残債の多寡は契約額に大きな影響を与えることシバシバです。売値と残債が近い場合は、殆ど値引きできないことも判明します。汗；

　一番大切なのは売る理由を知ることです。賃貸業が面倒になった、高齢でそろそろ相続の心配をしないといけなくなった、物件の回転のため売却するタイミングになった、減価償却を取れなくなったと様々な要因があります。これらは重なることもあります。　

　次に売り急いでいるのかどうかです。物件売却にはその理由とタイミングがあります。買換え特例を使う場合は一日でも遅れれば条件に合わなくなり売却の理由自体が消滅します。また、資金需要があって売っている場合は、需要のタイミングがありこれを逃すと意味をなさないこともあります。このタイミングを知ってこれに合わせていくことも大変重要です。

　売主様の情報はグーグルなんかでも意外な側面を知ることができます。防衛医大の先生だったり、○○中学校の元校長だったりの付帯情報ゲットです。

指値の最適値を知る

　売主様の売る事情やタイミング等を総合的に考えつつ、指値をどのレベルにするかを仲介業者様と相談します。無暗に鬼の指値を入れたりすると嫌われたり、相手にして貰えなくなる可能性大なのでやりません。一旦嫌われると、後でいい話をしてもシカトされることが多いのでここはかなり気を使います。

融資の内諾を得ておく

　買ってもいい物件だと思い、第一段階の調査が済んだ段階で、金融機関とどの程度の融資が出るか相談します。貸したい病の金融機関の判断で、勝手に？事前審査をすることも多いです。融資額と融資期間、金利、違約条件が明確になった融資内諾が取れると、現金客とほぼ並ぶことができるので、かなり有利に交渉を進めることが可能となります。　過去、このパターンは結構多かったです。　

　フルローンの内諾を得たあとに、物件が三為業者に浚われて売却されてしまったり、売主様の気が変わって売却取り下げなんてケースは何度もありました。　そういうことが何度あっても、同じことを繰り返すのが金融機関です。融資内諾を出さないと実際の融資に繋がりません。内諾を出して、実際の融資に繋がる確率の問題であって、感覚的には３割、４割の成功確率で十分かなと感じています。　空振り連続３件は流石に辛いですが、２件位迄は大丈夫かなと。

成約への過程

　売主様と金融機関と買い主がスレスレ合意できる条件が整えば、晴れて成約となります。道のりは結構長いことが多いです。トントン拍子のこともありますが、成約直前で瑕疵を発見することもあります。そこで立ち止まり熟考することとなります。

　例えば、アレコレと調べて契約直前になった段階で、あれっ、高度地区が第１種ってどんな制限だっけ？と疑問に思い調べたら、どうも３階と４階に斜線がかかるのではないか？です。こちらが気がつかないと重説で端折られる感じがありました。売主業者に斜線と建物の関係図を作らせると、３階の1/4、4階の2/５がかかってしまいます。再建築の場合はその部分は建築できないことになります。元々は北側敷地が駐車場であってその時は合法でしたが、建売用地として売却したからこういうことになったということです。グーグルで調べると正に駐車場でした。

　こちらが気が付かないと多分見落としたままとなりそうでした。ここで契約を辞めるかの判断をすることとなります。　ＲＣで練馬区の幹線道路沿い、しかも東南角地という好条件は捨て難く、結局更に値引きということで落ち着いた次第です。仲介がソコソコ大きなところでもそういうことが起きかねないので、細心の注意が必要ですね。

今日も最後まで読んで頂いて、誠に有難うございます。＾＾）