こんばんは、aloeです。

 

先日は5棟目マンションの契約が延期になったところまでコラムにしました。

いったん仕切り直しになったところで、ちょっと別コラムを挟もうと思います。

 

また、

ビッグさんから初コメントをいただきました(*^^*)

どうもありがとうございます!!

 

徐々に初コメントいただける方が増えてきている印象で、大変ありがたく思います。

 

さて、今回は久しぶりに運営報告です。

 

#138 2番目に退去して欲しくないお部屋から退去連絡( ;  ; )

 

で言及した、1棟目アパートの空室が入居となりましたので、コラムにしたいと思います。

 

1棟目アパートは

<物件概要>

立地:山手線ターミナル駅45分以内、駅徒歩15分以内

建物:積水軽鉄築18年

部屋:1K、30m2弱、駐車場付き、1階

 

こんな物件でした。

 

こちらは何回かコラムにしているので詳細スペック等は省きますが、エリアもそんなに悪くないので、

 

<現在>

家賃:49,000円(賃料47,000円、共益費2,000円)

(その他の部屋:家賃48,000円〜51,500円)

ですが、

 

<募集条件>

家賃:50,000円(賃料48,000円、共益費2,000円

敷金・礼金:0

フリーレント:1ヶ月(ただし個人契約に限る)

AD:0

 

としました。

前回空室募集時(7月)と同じ条件(前回は2階ですが)、退去時よりは1,000円upですね。

 

ここ最近の厳しいと言われる情勢で家賃upをするか否かは難しいところですが、

エリアの需給バランスは崩れていない印象

があったことと、

契約上の退去は9月半ばまでですが、実際の退去は2週間程度早めにされる(8月末)ので2週間程度早めに動けることと

あって、強気(ってほどでもないですが汗)1,000円up・他条件(フリーレント・AD等)変更なしでの募集開始としました。

 

なお、退去連絡が来てすぐ管理担当さん(Kさん)に

a「前回と同様、

①退去日が決定したら連絡をお願いします。

②退去後すぐに原状回復・清掃をできるように業者さんの手配をお願いします。

と連絡をしておきます。

Kさんからは、

K「すでに手配済みです!」

との連絡がすぐにきて、段々意思疎通が上手く取れるようになってきたなー、と実感します。

 

①については、退去後の部屋の状況をひとまず自分自身でも確認するためです。

②については、初めての空室で原状回復までに1ヶ月程度を要した教訓から、最速で内見開始を可能とするためです。

 

清掃完了日

退去時のお部屋は比較的綺麗で、原状回復・修繕も最低限で済み、清掃完了まで退去から1週間程度で完了しました。

今晩か明日朝あたりにステージング行かなきゃな、、、と思っていると。

 

Kさんから電話が!

 

K「お世話になっております、aloeです。どうされました?」

a「お世話になっております。Kです。取り急ぎご連絡したいことがございまして。」

 

(だいたいこういうのって嫌な報告のことしかない泣)

 

a「なんでしょう。。。」

K「実はですね、今日清掃終わったお部屋、先程ご案内がありそのまま入居申し込みとなりました!

a「まじですか!?!?どういった方ですか?

K「A社さんの法人契約です。15日入居予定で、さすがにほぼ硬いと思います。すぐご報告しないと、aloeさんまたステージングとかして下さるのではないかと思って、取り急ぎご連絡しました!」

 

♪───O(≧∇≦)O────♪

 

A社さんはそこそこ大手の法人です。私もよく利用しています。

 

a「どうもありがとうございます!!ちょうど今晩か明日の朝ステージングしようと思っていたところでした。今度またA社で買い物しておかなきゃですね笑。

K「はい、私もいつもよく利用しているので、恩返しかなと思います笑。

 

良い報告に、お互い冗談も弾みます。

 

K「それで、実は、、、A社さん法人なのですが、礼金禁止規定が昔からありまして・・・礼金0でもよろしいですか?

a「まぁ仕方ないですね。フリーレントはなしですよね?」

K「はい、それはなしです。」

a「わかりました、入居のタイミングもいいし、問題なしです!

 

とのことで、ステージングする間も無く入居決定となりました。

 

契約上の空室期間は、

 

空室期間:-1日

 

ついに私も憧れの空室期間0日以下を達成しました(´;Д;`)

 

入退去に伴う収支を計算してみる

今回は、

<支出>

洗濯排水トラップセット交換:6,600円

(ADなし、フリーレントなし、空室損なし)

(エアコン交換はプロパンさんの無償貸与)

<収入>

家賃1日分:1,667円

 

合計:-4,333円

 

ということで、若干マイナスですが、家賃1,000円upしているので半年かからず回収できますし、今回も十分合格点と言えるでしょう。

 

ちなみに、原状回復を決める際に、

K「見積もりに入ってくれた業者さんからはCFの部分交換も一応見積もりがでてきたので添付しましたが、正直ほとんどわからないしそこはいらないと思います。洗濯排水トラップは漏水したときに修繕が大変になるのと特に入居中の場合は手間になるのでやっておいたほうがいいと思います。

と、きちんとKさん側から取捨選択して提示してくれました。

非常にありがたいですね!

 

偶然×偶然=必然!?

さて、現実的には偶然が2度3度続くことは普通にあることですが、良いことであれ悪いことであれ、偶然が続いた場合にはそれが本当に偶然かどうか、介入すべきことがあるかどうかを検証する必要があります。

 

前回空室期間17日で決定したことは、単に運の良さも影響しているとまずは考えました。

今回は、契約上の退去日より退去日が早かったことは偶然としても、

「退去日からの空室期間14日」であり、前回の空室期間とほぼ一致します。

 

原状回復・清掃に1週間程度はかかることを考慮すると、いずれもほぼ最短に近い期間と考えていいと思います。

(都心や超好立地物件のように内見なしで決まるパターンは除く)

 

あれ?この物件、結構競争力ある??

 

(今のところではありますが)エリア選び・物件選びは間違っていなかったんだと、またKさん・関係者の方々との関係作りが徐々に実を結んできたんだと、大変嬉しく思います(*´ー`*)

 

現状ではこの物件の競争力は比較的あると判断していいでしょう。

また法人契約が2件続いていますが、こちらは偶然の要素も大きい気がしていて、現状では無視することとします。

 

上記を踏まえて、

 

・同条件で今後も最速入居を目指す

・募集条件をさらにあげる

 

の2パターンを、少し検討する必要がありそうです。

強気でいくなら後者で、家賃2,000円程度さらにupしてみてもいいかとも思います。

ただ、50,000円と52,000円は、50,000円の壁を越えるか越えないかという点でややハードルがある印象はあります。

フリーレントをなくすのも手ですが、やはり検索にひっかりやすくする面からはつけておきたい気もします。

そうすると、やはり心理的な面(空室ストレス)を考慮すると、前者の方がいいのかもしれません。

 

退去が出ないのが当然一番ではありますが、周辺相場等を見つつ、満室の段階から検討しておこうと思います。

 

以上、本日は1棟目満室復帰の嬉しい報告でした!

これでまた5棟目の客付けに専念できます。

 

前回#136 5棟目マンションの運営状況(苦境)について報告します

泣き言コラムを書いてから約1ヶ月。

次回コラムでは5棟目の現状をリアルタイムで報告したいと思います。

 

aloe