みなさんこんにちは〜

 

今日は・・・物件の交渉勝ちコラムの多い中

交渉負けコラムを書きます!!!!

 

こんな風にハメられました(たぶん)のでぜひ参考に・・いや、反面教師にしていただければと思います(´-∀-`;)

 

実は先日買い付けを入れたけど完全にヤラレタなぁと思う出来事がありました。

 

<物件のスペック>

ネット非掲載物件で、私の知り合いの不動産屋さんが持ってきてくれました。

価格13800万 

主要最寄駅から 徒歩4分

鉄骨 6F建て 築34年 エレベーターあり

面積198㎡

店舗付き、共同住宅

利回り 8.9%  満室

総戸数 12戸

店舗x1 1Rx1 1DKx2 2DK×2 1LDKx2 2LDKx4

という、自分的に素晴らしい間取りがギッシリ。

自社ビルの近くなので路線価から言うと、まぁまぁ妥当なラインではあります。でももう少し値切りたいところ。

 

エレベーターや、消防点検、貯水槽清掃、ごみ収集などにきっちりお金をかけているため、ランニングコストは高めです。

 

人に例えると・・・・

エステまでは行ってないけど、美容に気を使い、サプリ大好き美熟女といったところでしょうか?(;’∀’)ファッション雑誌をきちんと毎月読んで、グルコサミンやコラーゲンなんか飲んで、美容院で毛染めをしてちょっとおしゃれに気を使ってる感じですね。

築年数だけだとまぁまぁ・・ですけど、鉄骨ですから最後のお見合いの年齢といったところでしょうっ!!!(爆)

そそくさと見に行きました。

 

<現地調査>

1Fの店舗は中華料理店が入っています。入居年月日が・・・・このビルが建った2か月後なのでずっと入っている老舗ですね。

この立地でこの面積(64㎡)で12.7万|д゚)?!

返還金が360万?!

うちのビルの1F店舗はここより狭いです(汗)

うちのジーチャン的存在の中華料理店か!?(;´Д`)

まぁ、路線価はうちの半分くらいだけど、どんなに安くても20万ぐらいにはなるんじゃないのかな。大通り沿いではないことを考えても。

 

・・でも、コロナで倒産退去はキツイな・・・。いきなり360万返還ってなると・・怖い・・・。

 

エレベーターに乗り、各階で止まってみる。

特に段差が激しかったり、揺れ、反応が遅いなどの不具合はなさそうです。

共用部はややせせこましいですが、その分部屋が広いし、悪くはないかなぁと思いました。

マンションにしては、ビルのような風貌をしており、共用部は外気に触れないような感じ。

最悪、居住用でなくても雑居ビルにも変更できそう。

手入れ状態も悪くはないし(床が汚いので洗いたいですが)いいなと思ったので早速銀行へ持ち込みました。

 

<ぶっとび信金担当者の簡易診断>

ぶっとび信金は4月に物件を買ったばかりだというのに融資に前のめりです。喜んで物件を評価してくれました。

物件的には1億2500万は融資が出るだろうと言われましたが、修繕履歴などの提出を求められました。

これをだすことによって、融資期間が延長できる可能性があるとのこと。

ちなみに、他の銀行さんも同様でしたが、大規模修繕などの請求書や、細かい詳細が残っている場合、その請求書自体を提出すると返済期間を延長してくれる銀行は多いです。

何もなければ返済期間は20年と言われました。返済金741,110円

家賃収入は1,023,035円です。・・・ちょっときついですね。これに、維持管理費がかかりますので、実際の手残りは18万弱です。

返済期間は25年にもっていきたいところなのと、指値でいくらか割り引いてもらえないかなと考えました。

 

自分的には、1億1000万で指値して、押し戻されて1億2000万〜1億2500万ぐらいにならないかなと思いました。

だいたい、大阪の物件10%ぐらいは値切り幅を用意しているものも多いので、正直1億2500万は固いと思っていました。

 

<仲介業者のやりとり>

この仲介業者さんはもともと実需用の物件の仲介をしていた方で、これまで私の物件の売買を何度か担当していただいていた方です。最近転職して別の会社の不動産屋の部長さんに出世した実力者でもあります。

 

早速1億1000万で押してみてもらうことに。

ブルルル・・・

「じゅんじゅんさん、ダメですー。既に1億3000万までの指値が入っていて、1億3000万の方も売主に蹴られたそうです。おそらく1億3500万ぐらいが着地点かと」

 

じゅん「ええーっ?!(@@;」

 

「実は、この売主さんもよく知っているし、間に入っている不動産屋もよく知っているんだけど・・・。なんか・・うーん・・・。直接売主と話がしたい・・・。私も1億2000万ぐらいは行けそうかと思ったのですが。利回り的にもちょっと厳しいと思います。私も。どうされますか?」

 

じゅん「・・・うーん・・・まぁ、頭金1000万ぐらいならなんとかなる・・・かな・・・。1億3500万でいってみようか・・・?」

ブルルルー

 

「じゅんじゅんさん、今満額で買い付けが入ったそうです。どうやら他の不動産屋さんにも複数声をかけていたみたいで、私の知っている不動産屋さんのお客さんではなさそうです。どうやら中国人らしいです。売主さん的には金額が高い人に売りたいのでこのまま話を進めるとのことです。確実に購入できるというのなら話が来たのが先なので満額で話はできる・・・とのことですが。どうなさいます・・・?」

 

じゅん「えー?!もうだめ・・・ですね?!融資使うのでしょうか?」

 

「わからないです・・。うーん・・・買付書だめ元で入れてみますか?

うーん・・・なんだか納得いかないなぁ。直接やりとりできるといいのですが・・・。何か・・・ふにおちません。

私のアドバイスですが、最初の金額で買えないと思ったら、スパッと諦めた方がいいです。どうも買付操作のような気がして・・・。

それに最近物件が結構でてきていますから、そう遠くないうちにいい物件が買えるんじゃないかと思いますよ。無理しないでください。また、物件探しておきますよ」

 

じゅん「うーん・・・。残念・・・」

 

1億3300万の買付書を送って、諦めたのでした。

私は買い上がりのネタにされたのでしょうか・・・。

 

<買付書の融資特約について>

ところで、買付書の融資特約は条件をきちんと記載しておかないと意味がないということなんですが・・。

私の場合、値切って買付書を入れる時に必ず不動産屋から

いわれるのですが、

「買付を入れる時に融資特約のことなんて記載したら相手にされませんよ!」と言われいつも、融資特約なしと書かされます。

じゅん「でも、購入承諾が来たらどーすんの?!」

「その時は、他にいい物件がでたのでそちらを買うことになりましたとでも言えばいいですよ。そもそも契約していないのですから、破棄は構いません」

じゅん「えー・・?そうなの・・・?( ̄▽ ̄;)」

 

・・・不動産歴30年の実力派営業マンが言うのだからそうなのでしょう・・・。あ、これがカモられる客の思考?(汗)

 

なお、この買付を出した後で銀行と融資の話を進めておくというパターンが実際は多いようなのです。

 

・・・が、当然ですが、買付が2番手の状態では銀行も本腰を入れて審査はしてくれません。

 

この話はほぼ立ち消えたと思われます。

まぁ、さすがに希望売り出し価格では厳しいです。

ただ、個人的には日本の領土を他国の方に売られるのはなんだか切ないなぁ。

 

築古あるあるなのかもしれないんですが、融資が思ったほど出ないケースが多いためか、買付書自体書かせてもらえないケースが結構多いような気がします。

(この間の違法建築の時もそうでしたが)