ワンコから一言:備えあれば憂いなし!

 

 

 コラムにするには、時期尚早すぎるタイトル(まだ逝く予定は無いのでw)ながら、リアルタイムのホンネコラムがモットーのリーマンまさゆきにつき、勉強を始めたところで、さっそくネタにしてみる。

 一般的に、相続というと、親から子供に相続することをベースに、どんな相続が資産継承に有利なのかという観点から、情報収集するのが、一般的かと思われるが、リーマンまさゆきの場合は、ちょいと違う。

 若い嫁(社長)から命題を与えられたのである。

(若いって言っても、9歳しか違わないんだけどねw、まぁ、見た目的には、親子かとツッコまれるけど(-_-;))

 嫁曰く、

あなたに万が一のことがあったら、私、どうすればいいの?不動産のこともよく分からないし、運用だって、あなたみたいに管理会社の人にビシバシ言えないし、そもそも何が必要で、何が不要か、何をすればいいのかも分からないんだからね。

 それでいて、不動産の借金には、全部、共同の保証人になっているんだから、多額な借金だけ残って、路頭に迷うようなことは嫌よ。ちゃんと、わかるようにしておいてね。」

 などと、ツッコまれたからである。ここは、しっかり調べて正しく伝えておいた方がよい。

「俺は、簡単に死なないから大丈夫だよ」というリーマンまさゆきらしい回答では、嫁(社長)は納得しない。 

 以前に、「団信があるから、大丈夫だよ!」なんて言って、結局、加入せずに責められた経験もあり、ここはひとつ、正しく情報を整理して、嫁に伝える必要があるというワケなのである。

 ちなみに、団信に加入しなかった理由は下手に団信に入ると、返済利子は重くなるし、いざという時に、借金が消えてしまうので、結果として、相続税が跳ね上がってしまうことになることを避けたのである。つまり、対象の不動産がマルっと資産計上されてしまうので、それが良いのか、悪いのか、よく考えなくちゃいけないということだ。

 というわけで、相続というタイトルながら、個人の資産と、法人の資産と、それをどう運用していくのがよいか、それを相続の観点からも、どんな手を打てばよいのかということを勉強してみようと思い立った次第。

 今は亡き親父の相続を自ら税理士先生にお願いして、対応した経験があるので、いわゆる親族間の相続については、一通りの知識があるのだが、こと不動産の相続関連は、まったく知識も経験も無いまさゆきにつき、コラムのネタにしつつ、考えてみようというチャレンジ企画コラムである。

 で、さっそく不動産に言及している相続の本を何冊か購入して、読んでみたら、、、

 相続なんて、勉強する必要ねぇぢゃん!w

 本には、数億円の純資産のないパンピー(一般ピープル=一般人)が相続での節税なんて考えるだけ無駄、普通に相続税を払っても、(いろんな減額措置があるので)想像以上に、たいした金額にはならないし、余計な節税目的で、不動産なんか購入したら、資産が目減りして、なんのためにやってるのか分からなくなるぞ!と、書いてある。

 そもそも、リーマンまさゆきには、資産をキレイに消せるレベルのウン億円の借金があるから、相続税なんて気にしてもしょうがねぇんぢゃね?というワケである。

 ぢゃあ、このコラム、企画倒れぢゃねぇか、と思ったが、そもそもの目的は、子どもへの相続の効率化ではなく、相続を意識したリーマンまさゆきの不動産投資および運営の方針決めであり、それを具体化しておくことで、万が一の際でも、それを見れば、嫁(社長)が悩まずに、対処できるようにしておくことなので、ということで思い直し、ちゃんと考えてみることにした。

 試行錯誤しながらの、リアルコラムになるので、筋道も結論も紆余曲折するかもしれないが、それはそれで、楽しんで検討してみたい。

 まずは、リーマンまさゆきの資産のカウントから、始めなくちゃいけないのであるが、ざっくり相続を想定して、不動産を資産計上する方法はシンプルである。

 建物は、固定資産評価証明書の評価額の通りとし、土地は、相続税路線価で積算した評価額を使って、それを合計すれば、概算ではあるが、ほぼほぼ正しい評価額になるようだ。(実際には、減額評価などがあるのだが、入口としては計算は省略、蛇足ながら、リーマンまさゆきの所有3棟は、すべて200平米を優に超えている(泣))

 ざっくりというか、令和2年の国税の財産評価基準路線価と、固定資産税通知書記載の建物の評価額で計算して、合算してみると、、、、

 もちろん、ここに詳細は書かないけれどw、トータルしてみると、、、

 やはり、国税の評価基準で不動産評価をすると、残債の方が、7000万円ほど大きい。ということは、このタイミングで相続になった場合、不動産に関して、相続税は発生しないということだ。

 実際には、不動産評価+金融資産と借金との比較になるのと、個人と法人では別人格になるので、各々、対応を検討する必要があるということだと認識している。

 大まかな資産状況を把握したうえで、取るべき方針について、検討していこうと思うのだが、ここでひとつ疑問が。。。

 想定している、個人から法人への建物の売却を実行した場合、残債は、あくまで個人に残ると考えているのだが、それでいいのだろうか?

 法人としては、新たに借地権付きの不動産を現金で購入することを想定しているので、その取引の結果、法人としては新たに借金をする予定はないわけで、純粋に、建物分だけの資産が増加する話になる。

 まぁ、このあたりのことは、顧問税理士先生に、きちんと確認しておきたいところである。確認後、久しぶりに楽しく酒でも飲みたいところ。(最近、顧問税理士先生との打ち合わせもZoomだからね)

 とりあえず、このへんで、リーマンまさゆきの遺言書作成シリーズの序章としよう。

 次回は、個人と法人で、どのように資産を保有して、収支とその調整についての長期計画について、言及してみようと思う。