~このコラムは大した経験もない4年生大家が、恐れ多くも個人の経験や見解を記したコラムです~

 

 

皆さん、こんばんは~

ジュニアです。

 

 

<契約したてのホヤホヤです(笑)>

 

 

ここまでしばらく続いていた金融機関開拓シリーズも、いよいよ大詰め。

昨日、借換えの金消契約をしてきましたので、借換えの実務などについてコラムにて紹介させていただきます。

 

 

今回の構成は、以下のとおりです。

 

1.これまでの経緯

2.まずはスケジュール確認

3.ノンバンクに連絡

4.前日の電話

5.そして金消契約

6.融資実行までにやること

7.決済日当日

8.最後に

 

 

それでは本題に入ります。

 

 

1.これまでの経緯

東京に本社のある第二地銀にアプローチ。

当初ホームページから問い合わせをするも担当者とそりが合わず、法人の案件を「ダシ」にして自宅近くの支店に担当を変えてもらい、ポップな担当者S君と出会う。
諸々資料を整えて打ち合わせの後に申込書を提出たが、、、

金利が当初の話ほど下がらなかったり、、、

S君からはアパート2号の残債に加え、区分2号の分も借りれるくらいの評価が出るかもと言われていたのが、結果としてはアパート2号の残債を大きく下回る物件評価だったり、、、

そんなこんなで何とか承認を取り付けて、いよいよ金消契約をするところまで来ました。

詳しくは前回までのコラムをご参照ください。

 

 

2.まずはスケジューリング

まずは実際にどのような段取りで手続きをし、私は何をすればいいのかを確認です。

 

最も重要なのは金消契約の日と、融資の実行日です。

今回は金消契約から融資実行まで5営業日が必要と言われました。

 

万が一があるといけないので、一日だけ余裕を持たせて6営業日後を実行日として仮のスケジュールを組み、そこに合わせて一括返済の段取りをします。

 

 

3.ノンバンクに連絡

次にノンバンクに一括返済の連絡をします。

 

実はここも大事で、一括返済の依頼をしたからと言って、当日や翌日に返済できるわけではありません。

当然ながら、先方にも必要な段取りがあります。

今回は2週間ほど余裕をもってスケジュールを組んだので、問題はありませんでした。

これを確認してから、金消契約の日程をフィックスしました。

後日、ノンバンクから一括返済金の計算書と払込用紙が送られてきました。

 

「これだけ??」

 

そうです、電話一本で「これだけ」でした(笑)

 

余談ですが、ノンバンクに一括返済をしたいと連絡をした際には、即座に先方から金利を引き下げるとの提案

(゚д゚)!

 

その提案は、検討に値するものでした。。

 

もっと言えば、その提案は魅力的であり保有期間によってはコストを掛けて借換えをする意味もなくなるものでした。

 

出来るなら「もっと早く言ってよ~」って感じです(笑)

 

気持ちが揺らいだことは否定できません。

 

でも、S君を裏切るわけにはいきません。

 

筋を通すには、お金も掛かります!(笑)

 

 

情けは人の為ならず、

巡り巡って己が為!!

 

 

結局、自分の為かいっ!!って話ですね(笑)

 

 

4.前日の電話

金消契約の予定日前日にS君から電話が、、、

 

S:明日はよろしくお願いします。

ジ:こちらこそ

S:実は、明日元々私はお休みをいただく予定だったのですが、契約担当の都合が尽きましたので、その者に対応させます。
  私は不在となりますが、よろしくお願いします。

ジ:??
  まあ、誰でもいいですけど。。。

 

私としては、彼の都合に合わせて予定を組んだつもりでした。

本当に当日休みの予定だったのなら、その時に言って欲しかった。

急に都合が悪くなったのなら、そう言ってほしかった。

 

こういう小さいウソは、

気持ちを冷めさせますね(涙)

 

非常に残念でした。。。

 

 

5.そして金消契約

9月の有給休暇をこの日に当てました。

 

自宅の住宅ローンとその借換え。

その後、投資用物件が5件と今回で8回目の金消契約となります。

 

本人確認

実印

印鑑証明書

納税証明書

担保物件の識別情報、、、

 

特別なものを準備する必要は、無さそうです。

 

午前中に税務署と役所をまわって、約束の時間に銀行へ行きます。

S君から引継ぎを受けた方が入口で待っていて迎えてくれました。

アポの10分前から待っているルールだそうです(笑)

手続きは滞りなく進めてくれ、私はそれに従うだけでした。

 

まずは口座開設

ここは女性の担当者が対応してくれました。

普通預金の口座に外貨預金がセットになってたり、紙の通帳が存在しないことなど、特徴的でしたね。

 

次に重要事項説明からの金消契約。

内容については事前に書類にも目を通していたので、確認程度です。

 

そして司法書士の先生から、今後の登記についての説明を受けて委任状に署名をし、最後に報酬の支払いについて説明をしてくれました。

登録免許税や報酬はその場でネット銀行から振り込み。

報酬、日当、文書交通費で5万円台半ば。

過去の経験からすると相場どおりでしょうか、ホッとしました(笑)

あとは口座開設を待って手続き完了です。

 

全部で1時間半くらいでしたね。

 

 

6.融資実行日までにやること

当日までに融資手数料、ノンバンクへの一括返済手数料、それに融資額と返済額との差額を、S君の銀行に振り込みます。

 

300万を超える大金です。

右から左という訳には行きません(涙)

 

コロナ直後のいいタイミングで仕込んだ株を、泣く泣く売り払い(涙)

財形を一部解約し(涙)

勤務先の持ち株も単位株を払い出ししましたが、、、、間に合わず、、、(笑)

 

何とか準備を整えました。

 

 

7.融資実行日

融資実行日は、もう少し先です。

 

S君の銀行に事前に振り込む一括返済手数料などのお金と融資金は、実行日当日に私の名義でノンバンクに一本で振込みされます。

 

ノンバンクは着金を確認した後に、私の委任を受けた司法書士に担保抹消の書類を渡してくれます。

 

以上です!

あとは司法書士が登記をすればすべて完了!!

 

私にとって初めての借換えは、決済と違って本人はやることが無いそうです。

当日、私は普通に会社に出勤する予定です。

 

本人のいないところで、私の数千万のお金と借金がやり取りされるなんて(汗)

違和感は拭えませんね。。。

 

またひとつ、新しい経験を積むことが出来ました。

 

 

8.最後に

今回は口座の開設に時間がかかったので、雑談がてら情報収集を。

 

まずは司法書士から

主に都内の仲介業者と提携をしている不動産メインの司法書士でした。

4月5月はコロナの影響で仕事は激減したそうですが、その後は以前と同じくらいの量をこなしているそうです。

相場観なども聞きましたが、仕事として登記をしているだけで不動産自体には興味が無いため、分からないとのこと(笑)

まあ、そんなものかもしれません。

 

次に、S君の代わりの担当者から物件評価などについて色々と教えて貰いました。

 

基本は相続税路線価がベースですが、築古だと評価が出にくく、駅からの距離や家賃などを勘案しているとのこと。

今回の場合は、築古でもあり路線価の6割程度でしたが、5割程度の評価になることもあり、逆に築浅であれば7割、8割といったケースもあるにはあるそうです(ホントか?)

収益物件を担保にした場合は厳しく見られ、自宅を担保にした場合は、路線価以上の評価になったりするなど、築古でも基本的に路線価に近い評価がでるとのこと。

 

自宅を共担にするのは、私は避けてきました。

賛否はあると思いますが、本当に価値がある物件でキャッシュが回り、ホールド前提であれば、自宅の共担もアリかもしれません。

 

今現在、S君にお願いして区分2号と自宅の担保評価もしてもらっていますので、結果が出たらコラムにて紹介したいと思います。

 

次に金利ですが、給与所得+不動産所得で大台を超えると安くなるとのことでしたが、給与所得だけでも見ているとのこと。

法人は本社の法人営業部での対応となるため、詳細は分からないとのことでしたが、個人であれば確定申告上の不動産所得がマイナスとなっている場合は、物件評価がどうであれ否認されるというか、、、

テーブルにも乗らないそうです。

 

但し、減価償却費、借入利子は差し引いてみてくれるとのことなので、

「不動産所得」+「減価償却費」
       +「借入金利子」>0

となることが必須。

当り前と言えば当たり前ですし、私も過去より確定申告はそうなるようにしてきました。

また、スポットの修繕があればその分も勘案してくれるとのこと。

 

過去のコラム「#5 決算書を大公開、、、しちゃう件」で、法人の決算書を公開した際にいただいたコメントに、「黒字にする必要があるのか」「せっかくの法人なので、累損を貯めておけば将来的に、、、」と言った趣旨のモノが複数ありました。

 

今回のヒアリングの話とも整合しますが、持たざる者が融資を受け続けて不動産を増やそうとする場合、確定申告や決算書が黒字であることが重要だと、私は思っています。

 

そしていつかは借り入れのない物件を複数所有して、決算書の内容を問わず借り入れができるレベルの大家さんになりたいものです。

 

 

今回のコラムは、如何でしたでしょうか。

 

これから不動産を始める皆さんにとって、少しでもお役に立てれば幸いです。

また、簡単でも構いませんので、皆さんからの感想、ご意見のコメントを頂けたら嬉しく思います。