こんばんは、aloeです。

 

前回のコラムでは、1棟目アパートが無事満室復帰したことをコラムにしました。

これでまた5棟目マンションの満室化に全力投球できますね!

 

さて、今回は5棟目マンションの現状報告です。

#136 5棟目マンションの運営状況(苦境)について報告します

でコラムにしたように、1ヶ月前は空室が15部屋中8部屋でした大汗。

さて、この1ヶ月でどうなったでしょうか。

 

もう一度、概要を振り返っておきます。

<物件概要>

エリア:A市B地区

立地:山手線ターミナル駅45分以内、駅徒歩30分弱

土地:市街化区域、約120坪、整形地、長方形、平坦地

接道:公道約6m

周辺実勢土地価格:坪30万円前半

建物:重鉄3階建、築37年、エレベーターなし

間取り:1DK(30m2)×15部屋

満室時想定賃料:約630万円/年

路線価(不整形地ですが単純に前面路線価をかけています):約4,600万円

固定資産税評価額(土地+建物):約4,100万円

特記事項:

・15部屋中7部屋空室→契約時には8部屋空室

・更地(約90坪)付き

・駐車場は3台のみ

・周辺環境はまずまず

 

こんな物件を購入したのでした。

駐車場はマンション前面に3台のみ。

基本的には学生がターゲットですが、それにも関わらず新型コロナウイルスの影響で動きがほぼ完全に止まっていて、どうしようか思案に暮れていたのが1ヶ月前です。

 

ちなみに、1ヶ月前の募集条件は、

<募集条件>

家賃:35,000円(賃料:33,000円、共益費:2,000円)

敷金・礼金:0

フリーレント:1ヶ月

AD:0

 

でした。

 

さて、この1ヶ月で募集条件がどう変化したかですが・・・

 

変えてません!

 

賃料を下げてでも(フリーレントやADを積んででも)早期満室を、というのももちろん考えましたが、

まずは自分の家賃相場の読みをもう少し信じてみたかったこと、

壁塗装が終わってまだ間もないこと(婿養子さんにご指摘いただいたように、認知までにまだ時間はかかると思ったこと)

家賃の問題以前に人の動きがあまりなくて、無理に条件を下げて客付けしてものちのトラブルになりそうだと思ったこと、

等が理由です。

 

結果は、、、一応ちらほら入居は決まってきています(*´ω`*)

 

実際の募集においては、8部屋全て同時に募集開始すると印象が悪い気がしたので、各階1部屋ずつ募集開始としました。

・1階の部屋(①)が普通に小綺麗にした部屋

・2階の部屋(②)が100万円程度かけてフルリフォーム済みの部屋

・3階の部屋(③)がステージングもした部屋

となっています。

 

③をモデルルーム的に使い、可能であれば③以外の部屋で決めつつ、③でも入居希望者さんのご希望があればそのまま使っていただく形にしています。

また、とにかく「客付け可能」であることを私もKさん(含めて仲介さん)も認識するために。「決まりやすい部屋(綺麗な部屋)」から埋めていく方針としました。

 

⑴1人目入居者さんは学生さん(男性)!

記念すべき再生後1人目入居者さんは学生さん(男性)でした!

 

K「お世話になっております。K(管理担当さん)です。本日内見が入りまして。

a「おー、ついに!どうでした?」

K「大変気に入っていただけて、おそらく入居いけそうです!

 

♪───O(≧∇≦)O────♪

 

ついにこの時が来たか。

 

a「わかりました。ちなみにどんな方でしょうか。」

K「はい、近隣の大学生(1年生)です。実は昨日他社さんの他の物件に申し込みされたらしいのですが、どうもピンと来ないとのことで本日当店にいらっしゃいまして。5棟目マンションご案内したところ、『このお部屋にぜひ住みたい』と大変気に入ってくださいました。

 

a「そうなんですね、それはめちゃくちゃ嬉しいですね!お部屋はどこでしょう。②ですかね。

K「いえ、それが②もご案内したのですが、1階のお部屋をご希望されまして。」

a「そうなんですね、全然OKです。①ですかね。」

K「いえいえ、それが実はそのお隣のお部屋で・・・

a「!?!?

 

a「え、そのお部屋、まだそんなに綺麗にしていなかったと思うんですけど・・・(キッチンの取っ手とかもまだ変えてない汗)

K「そうなんですけど、アクセントクロス(洗濯機置き場の後ろとか)が大変気に入られたようです。」

a「そ、そうなんですね汗。私としては大歓迎です。」

 

K「そこで、条件の交渉が少し入りまして、、、お母様から、『家賃の2,000円減額』の相談がありました。

a「2,000円かー、まぁいいといえばいいですが、それなりですね・・・。

K「あとは、ご本人からも相談がありまして。」

 

(まだあるんかい泣)

 

K「フリーレント2ヶ月をご希望されました。」

a「そ、そうですか・・・(結構きついな汗)」

K「営業担当が、どちらかなら大丈夫かもしれません、というふうにまずは答えてくれて、私としてはほぼ4年は入居してくれるだろうこと(入居希望者さんは1年生)を考えると、フリーレント2ヶ月の方がいいのかと思いましたが、いかがでしょう。

a「あ、どちらかでいいんですね!そしたらフリーレント2ヶ月で全然OKです!

 

(これからプチDIYしたりする手間暇を考えたら、フリーレント2ヶ月で決めてくれるならむしろありがたいぐらいです。)

 

K「わかりました、それではフリーレント2ヶ月でお話ししてみますね。」

 

どきどき。

緊張の時間が続きます。

 

翌日

K「aloeさん、お待たせしました、条件折り合って、9月末で入居申込となりました!」

a「わかりました、どうもありがとうございます!!!あれ、でもまだ入居申し込みということは、その前のお部屋のようにキャンセルの可能性もあるんじゃ・・・。

K「厳密にはそうですが、先方の条件を飲んでいて、ご本人も大変気に入っていらっしゃるので、ほぼいけると思います。」

 

ということで、入居申し込みをいただき、先日入居契約も無事完了いたしました^^

 

フリーレント2ヶ月にはなりましたが、条件としては許容範囲内ですし、

何より築古ながらも個人的には一生懸命

リーズナブルに、その範囲内で素敵な建物・お部屋に

ということを考えつつ半再生を頑張ってきた物件に、

 

「気に入ったからこのお部屋に住みたい」

 

と学生さんに言っていただいたことは、嬉しさと、安堵感を私にもたらしてくれるものでした。

 

もちろん新築RCの素敵さ等とは比べものになりません。小綺麗にしたとは言っても所詮築古。

ただ、一応目標はなんとか達成しつつあるのかな、と思います。

 

学生さん、どうもありがとう!!!

 

⑵申し込み2人目→入居3人目

2人目の入居申し込みの方は外国人留学生(女性)の方。すでに同地区に住んでおり、住み替えのようでした。

最初はフルリフォーム済みの②の部屋に申し込みがありましたが、11月中旬入居希望とのこと。

 

そのままOKをしてもよかったのですが、ここも

「②であればもう少し近い入居で決められるはず」

との考えのもと、

・フリーレントなし

・10月初旬の契約

のいずれかであれば②の部屋でもOKですと伝えました。

 

結局⑶申し込み3人目→入居2人目の方がとんとん拍子で②のお部屋に決まったため、③のお部屋(ステージング済み)に入居していただくことに。

しかも入居日は9月末に。

Kさん含む管理会社さんの営業担当さんが、うまく交渉してくれました。

 

⑶申し込み3人目→入居2人目

こちらの方は近隣にできた某有名企業の新規店舗へ、既存店舗からの移動の社会人男性の方。

上の方が迷っている間にとんとん拍子で②のお部屋に内見・申し込みとなりました。

貴重な駐車場も契約となり、収益的には問題なしですが、これで駐車場は満車となり、社会人の募集はかなり厳しくなります・・・。

 

ちなみに、こちらの店舗はそれなりの新規人員の採用があったらしく、もう一人同店舗への既存店舗からの移動の方(車所有なしの方)の申し込みが入りましたが、こちらは他店からの入居申し込みで、グリップが弱く別物件に流れてしまいました・・・。

このタイミングまでに駐車場問題が解決できていれば一気に埋められた可能性もありますが、仕方ないですね。

 

というわけで、現在のところなんとか3部屋入居が決定となりました。

これで残り5室空室です。

(まだ5部屋もあるのか・・・汗)

 

個人的には9月中にあと2部屋ぐらい決めたかったですが、なかなか厳しいです汗。

いい点を上げるとすれば、男性にも女性にも一応選んでいただけていることでしょうか。

 

現段階でなんとか返済・諸経費も含めた年間収支がとんとんに近くなってきましたので、金銭的にも精神的にも少し安定を得られたと思います。

 

今後の戦略について

さて、残り5部屋。

駐車場問題は引き続き解決に向けて行動中ですが、まずはそれがうまくいかなかった場合を想定しておく必要があります。

 

現在は、

・管理会社さんの、同市の支店内でsuumoからの問い合わせ上位に5棟目マンションが入るとのこと

・そのことがそれぞれの営業担当さんにも伝わり、5棟目マンションがほぼ認知されただろうこと

という状況なので、人(特に学生さん)の動きが出てくれば入居希望の方は見つかるだろうとの考えから、今のところは条件を変更する予定はありません。

もう少し状況をみて再度判断しようと思います。

 

ちなみに、⑴⑵の方をともに決めてくれたのは今年入社の新人男性営業マンとのこと。

この方自体が5棟目マンションを気に入ってくださったようで、積極的に紹介してくださっているようです^^

 

・・・近日中にご挨拶に行かねば。

 

さて、最後に、せっかくですので外観のbefore afterを少しだけ載せておきます。

 

before

after

皆様の暖かい励ましのおかげもあって、なんとかここまでたどり着きました。

引き続き頑張ります!!!

 

aloe